audience statistics ЖКХ

Since the beginning of the war, more than 2000 civilians have been killed by Russian missiles, according to official data. Help us protect Ukrainians from missiles - provide max military assisstance to Ukraine #Ukraine. #StandWithUkraine

Перерасчет платы за КР СОИ: за весь 2022 год или только с сентября — добавила несколько свежих примеров в ранее опубликованный материал. Интересно, что суды так и не определились с единой позицией, поэтому продолжают принимать противоположные решения.

Друзья! Пришлось сделать закрытыми три наших самых маленьких канала: ТСЖ, Совет МКД и Проверки прокуратуры. Кому было действительно важно и интересно их читать, теперь могут оформить платную (100 р/месяц) подписку на понравившийся канал. ✅ Частота постинга остаётся прежней. ✅ Теперь есть возможность оставлять комментарии. ✅ Никакой рекламы (даже встроенной от самого Telegram). ✅ Посты не дублируются на других каналах и в ВК. ❌ Плагиаторам там делать нечего — включен запрет на копирование и пересылку. Подписку и доступ можно оформить у модератора — @gkh_tsg_proc. Старые каналы пока удаляться не будут, останутся в качестве "демонстрационных" версий

— для тех, кто не был подписан, но хочет понять, стоит ли ему оформлять подписку на закрытые каналы.

Абонентские и псевдоабонентские договоры и проблемы УО из-за их заключения ООО «Управляющая компания «Райцентр» из Московской области заключила с предпринимателем договоры на заполнение сайта ГИС ЖКХ (16 000 р. ежемесячно) и ведение сайта УК (50000 р. ежемесячно). Так как УО оплатила не всё, на что рассчитывал предприниматель, последний обратился с иском в суд, где попросил взыскать более 900 000 р. задолженности и процентов. Суд взыскал всего 540 000 р., однако это не утешило управляющую организацию, которая настаивала на фактическом неоказании услуг и на прекращении договорных отношений. При этом суды квалифицировали заключенные между сторонами договоры как абонентские (п. 1 ст. 429.4 ГК РФ), а по своей правовой природе внесение платы по абонентскому договору не зависит от того, затребовал ли абонент исполнение и воспользовался ли он им, обязанность по внесению абонентской платы возникает просто в силу заключенного договора😔 Только в кассационной инстанции суд посчитал такие выводы чересчур смелыми, сомнительными и преждевременными: — договоры надо читать головой буквально; — предмет, содержание и условия договоров не содержали указание на абонентскую конструкцию договоров; — напротив, из их содержания следует, что договоры предусматривали сдачу истцом ответчику оказанных услуг, обязывали истца направлять ежемесячно акты оказанных услуг, и ставили оплату услуг в зависимость от факта сдачи услуг заказчику. Таким образом, вопреки позиции нижестоящих судов, внесение платы по договорам ставилось в зависимость от того, затребовал ли заказчик исполнение и воспользовался ли он им, при этом обязанность по внесению оплаты возникала в случае надлежащего оказания услуг, что не соответствует конструкции и понятию абонентского договора. Кроме того, нижестоящие суды проигнорировали доводы ответчика о том, что в спорный период истцом услуги не выполнялись и не представлялись к сдаче, акты в установленном договорами порядке не направлялись и не подписывались ответчиком. При этом услуги оказывались в спорный период уже другими лицами по другим договорам, а все акты оказанных услуг более чем за спорный годичный период, вопреки условиям договоров, были направлены истцом одновременно с досудебной претензией, что, по мнению УК, говорит об отсутствии реальности исполнения договоров. К тому же заявки на размещение информации истцу не передавались, в связи с чем у исполнителя отсутствовали основания для размещения на сайте какой-либо информации и необходимости оказания услуг. Дело направлено на новое рассмотрение. А41-38889/23 😋 @gkhvsem

📍 Заключение прямого договора межу банком и РСО помогает увеличить частотность платежей почти в 2 раза ― Тинькофф Благодаря заключению договора между банком, управляющими и ресурсоснабжающими компаниями частотность оплат удается увеличить с 24% до 45%. Об этом рассказал руководитель продукта «Платежи ЖКХ» Тинькофф Антон Ломакин в ходе выступления на Международной выставки «ЖКХ России — 2024». По данным Росстата, с июля 2022 по июль 2023 года сумма задолженности за услуги ЖКХ выросла на 8,7% и достигла 833,5 млрд рублей. По данным ФССП, на начало IV квартала 2023 года в России насчитывалось 7,9 млн должников. При этом средняя собираемость платежей по стране составила 94–96%. Как уточнил Антон Ломакин, основной причиной возникновения задолженности, по данным проведенного Тинькофф исследования, является забывчивость клиентов. Такой ответ выбрали 47% опрошенных. Следующими по популярности вариантами стали нестабильный заработок (25%) и неудобство ежемесячной оплаты ЖКУ (13%). Улучшить частотность платежей (долю клиентов, ежемесячно оплачивающих услуги компании через банковское приложение) помогла интеграция уведомлений и счетов в мобильное приложение «Тинькофф», что стало возможным благодаря заключению договора между банком, управляющими и ресурсоснабжающими компаниями, пояснил Антон Ломакин. Это позволило увеличить частотность платежей с 24% до 45%, подчеркнул он. «Оплата «коммуналки» — рутина, которую хочется оптимизировать за счет настройки автоплатежей, возможности быстро и удобно передавать показания счетчиков, понятных уведомлений. Сейчас мы, например, работаем нам тем, чтобы напоминание приходило в удобное, судя по клиентскому поведению, время. При этом пользователь может сам выбрать каналы для получения уведомлений ― пуш, e-mail, СМС ― так, как ему удобно», — отметил Антон Ломакин. По данным исследования Тинькофф, россияне считают наиболее удобными способами получения уведомлений о необходимости оплаты ЖКХ-услуг или о наличии долга уведомления по электронной почте (32% опрошенных) и СМС или пуш-уведомления от банка (31%). При этом большинство опрошенных (77%) оплачивают услуги ЖКХ онлайн, через мобильное приложение банка.

Акты приемки работ УО — вся найденная практика за последние годы практика в одном документе. Здесь и то, что публиковала на канале за последние две недели, и всё остальное, что на канал не попало. Если потеряется, файл всегда можете найти в Библиотеке ЖКХ в боте обратной связи канала. Там же — все остальные памятки, обобщения и раздатки с вебинаров.

Как сдать квартиру выгодно, быстро и безопасно? Подписывайтесь на канал Яндекс Аренды, чтобы узнать. Тут вы найдёте всё про сдачу жилья: советы, как увеличить стоимость арендной квартиры, свежую аналитику цен, юридические разборы и главные новости рынка. Комментарии открыты: можно задать любой вопрос опытным собственникам, которые давно сдают квартиру, рассказать свою историю и поделиться знаниями. А ещё сейчас в канале разыгрывают Яндекс Станции. Присоединяйтесь!

📰 Новости ЖКХ и судебной практики за прошедшую неделю с других наших каналов 📍 Собственник и УО не могли решить, кто должен ремонтировать ступени к нежилому помещению МКД 📍 Плата за очистку заваренного мусоропровода 📍 Как пятилетняя рассрочка по оплате установки ОДПУ влияет на споры между РСО и УО по поводу взыскания расходов 📍 Собственник посчитал незаконной передачу своих данных расчетному центру 📍 Суд не хотел прекращать дело о доступе в квартиру 📍 Запыление квартиры из-за ремонта у соседей. Кто возместит ущерб 📍 УО оспорила решение ОСС об утверждении слишком низкого размера платы за содержание жилья 👮‍♂ Суд признал недействительным предписание ГЖИ Санкт-Петербурга по поводу начисления платы за помывку витражного остекления 👮‍♂ Суд отменил предписание Службы ГЖИ Ивановской области по поводу зеленых насаждений около МКД 👮‍♂ Суд отменил штраф надзорного органа Ставропольского края за нарушение правил по управлению МКД 📌 Собственник пытался доказать, что подписал соглашение о погашении задолженности за ЖКУ под влиянием угроз и обмана ТСЖ 📌 Можно ли ретроспективно узаконить вознаграждение председателю правления ТСЖ ✅ Суд обязал собственников демонтировать внешний блок кондиционера со стены МКД, несмотря на имеющиеся у них разрешения 🔹 По требованию прокурора суд обязал собственника нежилого помещения привести реконструированное помещение в первоначальное состояние 🔹 Суд оштрафовал жильца за оскорбление бывшего председателя ТСЖ

Генеральный директор сервиса Диспетчер 24 Егор Марьяскин стал гостем подкаста «ЖКХ здорового человека». Вместе с Вероникой Сочилкиной, коммерческим директором сервисного бизнеса ГК «Эталон», и ведущими подкаста обсудили автоматизацию и роль мобильных приложений в управлении недвижимостью. Из видео вы узнаете: ✅Почему УК должна общаться с жителями по всем доступным каналам; ✅От чего отталкиваться при выборе системы по автоматизации управления недвижимостью; ✅Почему разработчикам Диспетчер 24 запрещено придумывать новые решения в сервисе и как тогда они создаются; ✅Почему УК не стоит переоценивать свою специфику и разрабатывать индивидуальное решение; ✅Что такое цифровая управляющая компания; ✅Какую проблему решает измерение NPS среди жителей; ✅Зачем житель 32 раза за сутки позвонил в контакт-центр Диспетчер 24. https://youtu.be/rum_eu3e-Io?si=FO5svIgr1My6THKp #автоматизация #видео

Давность привлечения к административной ответственности за несоблюдение формы акта 1⃣ В Калмыкии ООО "Управляющая компания "Хамдан" успешно оспорило предупреждение, назначенное по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ за несоблюдение формы акта выполненных работ. Инспекция выявила, что форма акта выполненных работ, составленная после замены канализационной трубы МКД, отличалась от утверждённой Приказом Минстроя РФ № 761/пр. Как пояснил суд, инспекция привлекла общество к административной ответственности за правонарушения, допущенные 01.02.2022 и 15.02.2022 (даты подписания актов выполненных работ). Постановление о привлечении к административной ответственности было вынесено инспекцией 06.10.2022, в то время как срок привлечения к административной ответственности за несоответствие формы акта выполненных работ от 15.02.2022 истёк 15.04.2022. По первому акту срок истёк ещё раньше. В апелляционной жалобе инспекция настаивала на том, что выявленное правонарушения является длящимся, а значит, срок привлечения при назначении наказания не истёк. Но суд отклонил эти доводы. “В данном случае административное производство инспекцией было возбуждено по коллективной жалобе жильцов МКД №14 о правонарушении, совершенном в марте 2022 при ремонте канализационных труб в третьем подъезде МКД №14, результаты которого зафиксированы актами от 01.02.2022. и 14.02.2022. В связи с чем, доводы инспекции о том, что в данном случае имеет место длящееся правонарушение, сроки привлечения за которые исчисляются со дня их обнаружения, и за которое общество привлечено к административной ответственности, несостоятельны” (дело № А22-3193/2022). 2⃣ В Ямало-Ненецком автономном округе ООО "Нордстарт" удалось исключить из числа вменяемых нарушений несоставление актов приёмки выполненных работ. УО под этими актами понимала наряды-заказы, составленные не по Приказу Минстроя №761/пр и не подписанные лицом из числа собственников. Однако суды пришли к выводу, что в момент вынесения оспариваемого постановления — 26.12.2022 — срок давности привлечения в части оформления нарядов-заказов № 1408 от 11.03.2021, № 3283 от 20.08.2021, № 4033 от 25.09.2021 истёк. Так как организации вменялись и другие нарушения, то штраф все равно остался в силе (дело № А81-547/2023).

В акте приёмки нет подписи председателя (уполномоченного лица) 1⃣ В Красноярском крае ООО УК «Покровка Лайф» не исполнило предписание Службы строительного надзора и жилищного контроля о необходимости подписания актов приёмки председателем совета МКД или другим уполномоченным лицом. Мировой судья назначил наказание в виде штрафа в размере 100 000 р. по ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ, районный суд лишь снизил это наказание (решение Центрального районного суда г. Красноярска № 12-536/2022). 2⃣ В Новосибирской области УК оштрафовали на 125 000 р. за подписание акта приёмки работ членом совета, а не председателем совета МКД. Акт приёмки выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД за июнь 2023 г. ООО «УКЖХ Октябрьского района» (Новосибирск) подписала член совета МКД. Председатель совета дома обратилась в ГЖИ с жалобой на неправомерность данных действий. ГЖИ пришла к выводу, что УК действительно не соблюла порядок подписания акта приёмки работ за июнь 2023 г., чем нарушила лицензионные требования. Проверка закончилась привлечением компании к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ в виде штрафа 125000 р. УК обратилась в суд с иском о признании постановления жилинспекции незаконным, однако суды двух инстанций не нашли оснований для его отмены: «Собственники выбрали председателем совета дома Б., наделив её правом подписывать акты выполненных работ. Действующее законодательство не предусматривает возможности делегировать возложенные на председателя совета дома полномочия по подписанию актов иным лицам. Иной собственник может быть наделен полномочиями на подписание актов только в отсутствие избранного председателя совета МКД. Компания не направляла акт председателю совета дома Б. для ознакомления и подписания. Значит, нарушила лицензионные требования. Штраф 125000 р. назначен в соответствии с ч. 3.2 и 3.3 ст. 4.1 КоАП РФ в половинном размере от низшего предела санкции инкриминируемой статьи. Оснований для большего снижения размера штрафа не имеется» (дело № А45-26714/2023). 3⃣ Ещё пример из Новосибирской области. ООО УК «Петровская Слобода» получила наказание в виде предупреждения, и суды согласились с виновностью УК: «В ходе проверки со стороны ООО УК «Петровская Слобода» представлены акты приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ за период с 30.06.2022 по 31.03.2023, которые подписаны неуполномоченным лицом, представлен акт фиксации отказа от подписания акта приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ от 05.06.2022. Документы, подтверждающие направление вышеуказанных актов в адрес председателя совета многоквартирного дома, не представлено, при анализе актов фиксации отказа от подписания установлено, что данные акты подписаны работниками ООО УК «Петровская Слобода», являющимися заинтересованными лицами. Из обращения председателя совета дома Яновой Н.М. следует, что акты приёмки за период с 30.06.2022 по 31.03.2023 ей на подпись не предоставлялись» (дело № А45-20159/2023).

Непредоставление правильно оформленных актов может расцениваться как неисполнение предписаний по содержанию общего имущества или подтверждение ненадлежащего содержания 1⃣ В Красноярском крае Служба строительного надзора и жилищного контроля выдавала предписания по содержанию и ремонту общего имущества и не считала их исполненными, если управляющая организация не предоставляла подтверждение выполненных работ в виде актов приёмки, оформленных по приказу Минстроя №761/пр и подписанных председателем совета МКД. Например, руководителя ООО «Жилищно-Эксплуатационная компания» оштрафовали по ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ на 80 000 р.: «Визуально определить выполнение (невыполнение) работ не представилось возможным. Акт приёмки оказанных и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД по форме, утверждённой Приказом № 761/пр, и подписанный председателем МКД, запрошенный административным органом, в ходе проверки ООО «ЖЭК» не представлен» (решение Ачинского городского суда Красноярского края № 12-276/2022). 2⃣ В Калмыкии ООО "УК "Хамдан" оспаривало представление прокуратуры, однако не смогло доказать, что надлежащим образом исполняет обязанности по содержанию и ремонту кровли МКД. УК в подтверждение своей правоты представила в суд 7 актов выполненных работ. Но суд первой инстанции установил, что в двух актах отсутствовали подписи представителей собственников МКД, а 5 актов были подписаны одним из собственников квартиры без установления факта выполненных работ. Тогда суд заключил, что такие акты не свидетельствуют о надлежащем исполнении компанией обязанностей по содержанию и ремонту (дело № А22-807/2022). 3⃣ В Волгоградской области ООО УК "Жемчужина" не смогла оспорить предписания контролирующего органа о перерасчёте за грязь в подъездах. По жалобам жителей были проведены проверки в трёх домах, выявлено ненадлежащее санитарное состояние подъездов. Выданы предписания о перерасчёте платы. Важно отметить, что грамотные собственники ежемесячно вместе с председателями советов МКД составляли акты о нарушении качества услуги, направляли претензии и заявления о перерасчёте. УК заняла позицию, что уборка мест общего пользования подтверждается актами приёмки. Однако суды отметили, что акты приёмки выполненных работ УК не годятся: составлены без участия собственников, виды работ, указанные в актах, не соответствуют видам работ, указанным в договорах управления и составленных собственниками актах-претензиях (дело № А12-19730/2022).

Другие недостающие сведения в акте 1⃣ В Кемеровской области руководителя ООО «УК Веста» оштрафовали на 50000 р. из-за того, что в представленных совету МКД актах не были указаны периодичность выполнения работ/количественный показатель выполненной работы (оказанной услуги), единица измерения работы (услуги). Суд не счёл нарушение несущественным (решение Орджоникидзевского районного суда г.Новокузнецка Кемеровской области № 12-5/2022). 2⃣ В Чувашии МУП «СпДУ» оштрафовали по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ на 125 000 р., так как в актах приёмки выполненных работ отсутствовали сведения о периодичности/количественном показателе выполненной работы (оказания услуги), единице измерения работы (услуги), стоимости (сметной стоимости) выполненной работы (оказанной услуги) за единицу. Суд согласился с обоснованностью привлечения к ответственности (решение Устиновского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики № 12-88/2023).

Расшифровка работ в актах приёмки 1⃣ В Приморском крае ООО "Ярославская управляющая компания" упорно, но безрезультатно судилась с жилищной инспекцией. В предписаниях ГЖИ требовала составлять акты приёмки работ в соответствии с формой, утверждённой Приказом Минстроя России № 761/пр, с расшифровкой видов работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Фактически в актах были строки: — "содержание общего имущества" с расшифровкой видов работ "в соответствии с Договором управления и минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, и порядке их оказания и выполнения, утверждённым постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290"; — "текущий ремонт" с расшифровкой видов работ, выполненных в отчётном периоде. Компания настаивала на том, что этого достаточно, а также ссылалась на постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа № Ф03-1566/2020, согласно которому "управляющая организация оказывает услуги по содержанию общего имущества за согласованную плату, а не перевыставляет свои фактические затраты для возмещения". УК утверждала, что не обязана раскрывать собственникам помещений свои расходы, понесённые на содержание общего имущества. Суды встали на сторону инспекции - расшифровка «содержания» по видам работ нужна: — форма акта утверждена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр ; — в первой графе акта "Наименование вида работы (услуги)" сделана ссылка на примечание 2, согласно которому в данной графе должен содержаться Минимальный перечень услуг и работ № 290; — в четвёртой графе акта "Стоимость/сметная стоимость выполненной работы (оказанной услуги) за единицу" сделана ссылка на примечания 3 и 4, согласно которым в данной графе должна содержаться стоимость за единицу выполненной работы (оказанной услуги) по договору управления МКД /сметная стоимость за единицу выполненной работы. Управляющая компания действительно не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у неё в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений, однако это не исключает обязанность предоставления компанией сведений о перечне видов оказанных услуг (выполненных работ) и несения расходов в связи с их оказанием за соответствующий период в актах по утверждённой форме (дела № А51-16793/2021, № А51-3305/2022, № А51-3304/2022). Также директор этой УО неоднократно привлекался к административной ответственности за то же самое нарушение: — по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ в виде предупреждения (решение Приморского краевого суда № 21-420/2022); — по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ в виде предупреждения (решение Приморского краевого суда № 21-419/2022); — по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ в виде штрафа 50000 р. (решение Приморского краевого суда № 21-287/2022); — по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ в виде штрафа 51000 р. (решение Уссурийского районного суда Приморского края № 12-413/2022). 2⃣ В Бурятии суд оставил в силе предостережение, выданное ООО УК «ОДИС», одним из пунктов которого было: «при составлении акта выполненных работ отражать фактически выполненные работы и оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества». Суд согласился, что составленный УК акт не отражает фактически выполненные работы и оказанные услуги по содержанию и текущему ремонту, что не обеспечивает доступ к информации о деятельности компании (дело № А10-2845/2023).

Периодичность составления актов приёмки работ В Белгородской области суд признал недействительным предписание УГЖН в части периодичности составления актов приёмки выполненных работ. После проверки ООО “УК “Космос” получило предписание с требованием (среди прочего) оформлять акты выполненных работ ежемесячно в соответствии с требованиями закона. Суды пришли к единому мнению по поводу незаконности требования о ежемесячном составлении актов выполненных работ. Они указали, что периодичность составления актов выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества законом не установлена. В договорах управления их периодичность также не указана. “Вопреки доводам апелляционной жалобы УГЖН Белгородской области, несмотря на то, что внесение размера платы за коммунальные услуги и жилое помещение осуществляется ежемесячно, размер данной платы не коррелирует с объемом работ (услуг), выполняемых ежемесячно управляющей организацией, в связи с чем оснований полагать, что данные акты должны подписываться ежемесячно, как полагает Управление, не имеется” (дело № А08-10903/2022).

Крымское правосудие по актам приёмки работ (продолжение) 4⃣ МУП МО г.о. Симферополь "Центральный Жилсервис" в кассационной инстанции добилось признания недействительным предписания о перерасчёте стоимости услуг в МКД. В этом деле кассационная инстанция согласилась с УО в том, что несоответствие акта приёмки приказу Минстроя России № 761/пр ввиду отсутствия в нем подписи председателя совета дома не является самостоятельным основанием для исключения из тарифа услуги по содержанию общего имущества стоимости отдельных услуг, поскольку изменение размера платы производится иным правовым способом (дело № А83-13188/2021). 5⃣ МУП МО г. о. Симферополь Республики Крым «Центральный Жилсервис» смогло отменить предписание о перерасчёте уже в первой инстанции. Перерасчёт требовался по 10 статьям расходов за период с 01.01.2016 по 30.09.2018. Суд посчитал такое требование необоснованным, приведя похожее обоснование, как в примере выше. «Инспекцией в подтверждение выводов, изложенных в акте проверки и обжалуемом предписании, о ненадлежащем оказании управляющей организацией в 2016- 2018 услуг не представлено надлежащих и допустимых доказательств. Обязав предприятие произвести перерасчёт размера платы на период 2016-2018 года, надзорный орган не указал правового обоснования возложения такой обязанности на управляющую организацию, а также не учёл положения пункта 10 Правил изменения размера платы». Также суд учёл, что предписание содержит требование о перерасчёте за период, который находится за пределами срока исковой давности (дело № А83-14073/2021).

Крымское правосудие В Крыму исход дела зависит от того, каким документом завершилась проверка: если это предостережение, то суды оставляют его в силе; если предписание, то суды признают его недействительным. 1⃣ МУП "Петровское ПУЖКХ" не смогло признать недействительным предостережение надзорного органа с предложением провести с председателем совета МКД сверку выполненных (невыполненных) работ и произвести перерасчёт платы по содержанию общего имущества. Проверке предшествовала жалоба председателя «о необоснованном увеличении размера общепроизводственных работ, управленческих затрат с 38597,33 р. до 76886,39 р., учитываемых при расчёте оплаты за оказанные услуги». В суде председатель пояснил, что в качестве акта приёмки за 2021 год составлен общий акт, содержащий перечень оказанных услуг без конкретного указания даты и объёма их оказания в течение года. Суды пришли к выводу, что несоблюдение УО Приказа № 761/пр может ограничить право собственников на получение информации о стоимости выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию общего имущества в МКД и не позволить с достоверностью установить фактический объем оказанных услуг. Поэтому предостережение соответствует закону и не нарушает прав УО (дело № А83-15616/2022). 2⃣ Аналогичная история произошла с ООО «УК Компромисс» из Симферополя. Поводом для проверки послужило сообщение жителя МКД о том, что УК не представила совету МКД акты за апрель-август 2022 года. ГЖИ установила, что эти акты на общую сумму 739471 р. составлены УК в одностороннем порядке, не подписаны председателем или иным уполномоченным лицом, не содержат количественного показателя работ (услуг). Вывод жилинспекции: УК необоснованно начислила плату за содержание общего имущества за апрель-август 2022 года. Инспекция вынесла УК предостережение с предложением провести перерасчет платы на сумму 739471 р., указанную в ненадлежаще оформленных актах. УК обратилась в суд, где указала, что председатель совета МКД не вправе контролировать затраты УК на ремонт, а все фактически выполненные в доме работы принять обязан. Суды первой и апелляционной инстанций признали предложение ГЖИ о перерасчёте законным и обоснованным: — Акты УК за апрель-август 2022 года составлены ею в одностороннем порядке, не подписаны председателем совета МКД, не соответствуют стандарту раскрытия информации, не содержат количественный показатель, в них отражена лишь периодичность. В результате невозможно установить факт выполнения работ на указанные суммы. Тем самым ограничивается право собственников на получение информации о стоимости работ и услуг. — Действительное выполнение работ и услуг на суммы, заявленные в актах УК, не имеет значения для разрешения вопроса о законности (незаконности) предостережения, поскольку в рамках надзорного мероприятия ГЖИ проверяла документы, а не устанавливала факты выполнения работ (оказания услуг). — Предостережение – информирующий документ, который не нарушает права контролируемого лица, поскольку не устанавливает запрет на действия и ответственности за них, а только предупреждает об обстоятельствах, которые в будущем могут привести к нарушению обязательных требований и привлечению к ответственности (дело № А83-25856/2022). 3⃣ ООО «Симжилсервис» не смогло оспорить предостережение о проведении перерасчёта платы собственникам помещений в МКД за период с 01.04.2022 по 31.08.2022 по статьям расходов: «санитарное содержание мест общего пользования (сухая и влажная уборка)», «благоустройство придомовой территории (подметание земельного участка с усовершенствованным покрытием 2 класса)». Акты были подписаны со стороны организации в одностороннем порядке, что УО объясняла отказом председателя совета МКД от подписания. Однако суд отнёсся к такому объяснению критически, так как «документарных сведений о направлении ООО «Симжилсервис» в адрес Гетун Н.И., вышеуказанных актов своевременно, т.е. в течение 5 дней следующего месяца за отчётным, к проверке не представлено» (дело № А83-23004/2022). ⬇️ Продолжение ниже ⬇️

Отсутствие правильно оформленных актов – не всегда причина не платить за содержание и ремонт 1⃣ В Кабардино-Балкарской Республике ООО УК «Нальчик» получила предписание снять с собственников начисления платы за содержание жилья за 1 год, так как при проверке УО не представила документы, подтверждающие фактическое выполнение работ по содержанию МКД. Суд решил, что Госкомитет погорячился. — УО начисляла столько, сколько стороны согласовали в договоре, эту сумму не превышала. — В связи с тем, что промежуточные акты не были оформлены, судом опрошены в судебном заседании жильцы дома, которые подтвердили факт осуществления деятельности управляющей компанией, однако не были согласны с ценой. — При проведении проверки недопустимо произвольное вмешательство административного органа в частные дела. «Иначе говоря, при проведении проверки и вынесении предписания надзорный орган не мог не учитывать факт осуществления деятельности УК (отсутствие возражений собственников о выполнении обществом мероприятий, обеспечивающих надлежащее содержание МКД)» (дело № А20-527/2022, дошло до ВС РФ). 2⃣ В Тульской области суд признал недействительным предписание ГЖИ о перерасчёте платы за содержание жилья. Инспекция проверила ООО УК «Горизонт» и установила: — председатель совета дома не выбран; — акты выполненных работ подписаны гражданином Пономаревым, за июль-декабрь — гражданином Антоновым; — из актов следует, что вид работ «содержание и ремонт инженерных коммуникаций» ежемесячно выполняется на одну и ту же сумму — 10923 р., то есть объем и стоимость фактически выполненных работ в каждом месяце 2020 г. идентичны; — из представленных наряд-заданий по данным видам работ установлено, что перечень выполненных работ за конкретный месяц 2020 г. различен по количеству и объёму, что не может иметь одинаковую стоимость. Отсюда ГЖИ сделала вывод, что УО нарушает лицензионные требования, и потребовала в предписании сделать перерасчёт размера платы за содержание жилья за 2020 год путём исключения стоимости за "Работы по содержанию и ремонту оборудования и систем инженерно-технического обеспечения МКД". Первые две инстанции посчитали предписание законным. Они согласились, что собственникам ежемесячно предоставлялись для оформления акты выполненных работ с указанием о выполнении работ на сумму 10 923 р. при отсутствии документального подтверждения этого объёма и стоимости, при этом акты выполненных работ по текущему содержанию общего имущества не соответствовали требованиям Приказа № 761/пр. Однако кассационная инстанция признала предписание незаконным. — Вид работ «содержание и ремонт инженерных коммуникаций», выполнение которых обществом на сумму 10923 р. (ежемесячно) поставлено под сомнение жилищной инспекцией, относится к работам, предусмотренным разделом II Минимального перечня №290. — Стоимость этих работ включена в размер платы за содержание и ремонт, составляет 2,60 руб. за кв.м и исходя из общей площади (4201,30 кв.м) составляет 10923 р. в месяц. — Основание для снижения размера платы за содержание – некачественные работы, что устанавливается в определённом порядке, фиксируется соответствующими актами. — Указывая на нарушение обществом правил оказания услуг по виду работ «содержание и ремонт инженерных коммуникаций», а также отсутствие документального подтверждения оказания данной услуги (акты выполненных работ в 2020 г. подписаны только одним членом совета и/или одним собственником квартиры), ГЖИ в подтверждение своих выводов не располагала актами, составленными в соответствии с пунктами 15, 16 Правил изменения размера платы, а также иными доказательствами ненадлежащего оказания услуг. «Несоответствие акта приёмки приказу Минстроя России N 761/пр не является самостоятельным основанием для исключения из тарифа услуги по содержанию общего имущества стоимости отдельных услуг, поскольку изменение размера платы производится иным правовым способом» (дело № А68-7194/2021).

На этой неделе завершаю обзор практики по актам приёмки работ. Рассмотрим споры с контролирующими и надзорными органами: — влияют ли акты (их отсутствие) на размер платы; — вопросы периодичности составления актов и их детализации; — неисполнение предписаний по содержанию общего имущества из-за отсутствия актов; — отсутствие подписи председателя; — давность привлечения к ответственности.

Коллеги, привет! В этот раз немного быстрее подготовили обзор судебной практики для компаний ТЭК и ЖКХ за март 2024 года: ➡️ много про уменьшение "бездога/ безучётки", ➡️ конечно же написали про ветхие/ аварийные МКД ➡️ новые практики из Центрального округа про очерёдность платежей за ресурсы, поставленные на котельную банкрота, ➡️ и другие практики, которые будут полезны для правовых служб и бизнеса компаний ТЭК и ЖКХ. ❗️ В составлении документа мне помогал Игнат Ефанов (эксперт и автор юридических работ по антимонопольному праву). Игнат дополнил аналитический документ тематическими иллюстрациями из своего проекта "Енот&ко" и теперь документ стал немного интереснее.

📰 Новости ЖКХ и судебной практики за прошедшую неделю с других наших каналов ❗️ Конституционный Суд РФ про непрерывность управления управляющей организацией при истечении срока действия договора управления 📍 Спор собственников и ТСЖ о доступе к общедомовым стоякам для проведения капремонта 📍 Собственники пытались оспорить решение ОСС о выходе дома из состава ТСЖ 📍 Гарантирующий поставщик не виноват в медлительности сетевиков 📍 Миф о плате за содержание жилья: начисления должны быть с квадратных метров доли в общем имуществе 📍 Арбитражный суд Московского округа напомнил, что отсутствие отопительных приборов не оберег от оплаты отопления 📍 За отсутствие бумажной квитанции с поставщика электроэнергии удалось взыскать 1563 рубля ✅ Работы по содержанию общедомового имущества не могут выполняться за счет средств на текущий ремонт даже по решению совета МКД ✅ Обязан ли наниматель оплачивать вознаграждение председателю совета МКД 👮‍♂ Суд отменил предписание надзорного органа Алтайского края по поводу индексации размера платы за содержание и текущий ремонт 👮‍♂ Суд признал незаконным внесение изменений об «Академии ЖКХ Центр» в реестр лицензий Московской области 👮‍♂ Суд признал незаконным предписание контрольного органа Хабаровского края о неправильном расчете платы за содержание и ремонт в бывшем общежитии 📌 Председателя правления ТСЖ оштрафовали на 30 000 рублей за оскорбление сотрудника Энергосбыта 📌 Выбор первого состава правления ТСЖ на общем собрании собственников, не являющихся членами ТСЖ 🔹 Верховный Суд РФ направил на новое рассмотрение дело об устройстве контейнерной площадки 🔹 Незаконный отказ прокуратуры г. Великие Луки в возбуждении административного дела об оскорблении сотрудниками Газпрома

Ознакомление с актами приёмки работ (продолжение) 5⃣ В Башкирии собственник лишь в апелляции смог обязать ООО «ЖЭУ» предоставить надлежащим образом заверенные копии актов приёмки оказанных услуг и выполненных работ, а также признать незаконным уклонение от документального оформления результатов оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, признать незаконным бездействие в части несоблюдения формы акта. Суд первой инстанции отказал в иске: с 2016 по 2018 года в доме не было председателя для подписания актов, поэтому акты не составлялись; акт за 2019 год направлен председателю в 2022 году, то есть УК не уклонялась от подписания актов. Апелляционная инстанция согласилась с тем, что УК не обязана знакомить с актами, которые фактически не составлялись, однако в остальном требования подлежат удовлетворению: — запрашиваемая информация находится в пределах прав собственника. Вручение актов после предъявления иска в суд не может свидетельствовать о его необоснованности, поскольку право истца на своевременное получение запрашиваемой информации от УО было нарушено, запрос о представлении документов не исполнен, на ГИС ЖКХ копии актов не размещены; — акты приёмки не соответствуют форме, утверждённой Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр. Составление актов в произвольной форме действующим законодательством не предусмотрено (апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан № 33-17344/2022). На этом дело не закончилось. Управляющая организация попыталась исполнить решение суда, составила акты, направила их председателю совета МКД на подпись, а он отказался их подписать. Тогда истец снова обратился в суд, где попросил установить судебную неустойку за неисполнение решения суда - 3000 р. за день просрочки, пока УК не предоставит документы, подписанные председателем совета МКД. Три судебные инстанции отказали в удовлетворении такого заявления (определение Шестого КСОЮ № 88-4357/2024). Собственник обратился в суд повторно, попросил установить неустойку в размере 4500 р. за день просрочки. Районный суд в этот раз определил, что за каждый день непредоставления копий актов УО будет должна собственнику по 500 р. Однако Верховный Суд Республики Башкортостан отменил определение и указал, что неисполнение судебного акта вызвано не действиями УО, которая направила акты, а действиями иных лиц — председателя совета МКД. «Согласно разъяснениям, приведённым в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7, при наличии обстоятельств, объективно препятствующих исполнению судебного акта о понуждении к исполнению в натуре в установленный судом срок (пункт 3 статьи 401 ГК РФ), а также с момента незаконного отказа кредитора от принятия предложенного должником надлежащего исполнения (статья 406 ГК РФ) должник не обязан уплачивать судебную неустойку». Таким образом, если задержка в исполнении судебного решения произошла по причине, не связанной с действиями того, кто должен его исполнить, судебная неустойка не взыскивается. Кассационный суд тоже не помог собственнику (определение Шестого КСОЮ № 88-17224/2023).

Ознакомление с актами приёмки работ 1⃣ В Челябинске собственник только в апелляционном суде смог добиться возможности ознакомиться с документами, в том числе с актами приёмки работ ООО УК «ПЖРЭУ Курчатовского района». Суд первой инстанции отказал в иске, поверив управляющей организации о размещении всей информации в ГИС ЖКХ. Областной суд проверил это и пришёл к противоположному выводу. Более того, на неоднократные запросы суда апелляционной инстанции ответчик документы не представил, а также не смог пояснить, существуют ли они вообще, предположив, что «документы возможно должны быть в архиве». Суду была представлена лишь часть документов. Суд удовлетворил иск частично, обязав УК предоставить истцу для ознакомления документы с 2018 года (апелляционное определение Челябинского областного суда № 11-2268/2023). 2⃣ В Московской области суд отказал собственнику в иске к АО «Одинцовская теплосеть» об ознакомлении с актами приёмки работ, сославшись на то, что «действующим законодательством не предусмотрена обязанность управляющей организации предоставлять собственнику помещения в многоквартирном доме копии документов, связанных с оказанием услуг по управлению многоквартирным домом, поскольку данные документы, перечень которых определён в указанном приказе Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29 февраля 2016 г., подлежат размещению в системе ГИС ЖКХ» (определение Первого КСОЮ № 88-18259/2023). 3⃣ Аналогичный отказ получил другой собственник из той же Московской области. Истец просил обязать ООО «Люкс Инжинеринг Групп» разместить в ГИС ЖКХ информацию за ноябрь 2018 года о фактически выполненных работах и оказанных услугах по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, в том числе акты выполненных работ. Суд решил, что размещённого в ГИС ЖКХ отчёта за весь 2018 год достаточно, истец пропустил срок давности, и вообще «истцом не представлены доказательства обращения к ответчику по поводу качества предоставляемых услуг по содержанию и ремонту, факт ненадлежащего оказания услуг истцом не подтверждён» (определение Московского облсуда № 33-32991/2023), как будто отчёт и акты это одно и то же, а право на ознакомление с последними зависит от наличия доказательств некачественных работ 🤷‍♀️ 4⃣ В Хабаровском крае председатель совета МКД обязать ООО «ДВ-Союз» предоставить все акты приёмки выполненных работ. Суды пришли к выводу, что истец не доказал отсутствие возможности получить эти акты во внесудебном порядке. «Из представленных документов следует, что ООО «ДВ-Союз» в адрес председателя Совета МКД неоднократно направлялись акты выполненных работ по текущему ремонту и содержанию общедомового имущества МКД. После получения актов выполненных работ истец делал свои замечания и пометки, которые повторно направлял в управляющую организацию, требуя внесения различных замечаний, корректировок, поправок и т.п., что свидетельствует о том, что истцом во внесудебном порядке беспрепятственно реализуется право на получение всей необходимой информации, в том числе, актов приемки выполненных работ» (определение Хабаровского краевого суда № 33-5384/2023).

Россияне чаще всего оплачивают услуги ЖКХ через мобильные приложения банков Тинькофф провел исследование, о том, как россияне платят за ЖКУ. Оказалось, что большинство жителей нашей страны (63%) никогда не допускают просрочки по платежам ЖКУ. Половине из них не нужна никакая дополнительная мотивация, чтобы эти услуги оплачивать вовремя. Среди тех, кто допускает просрочки в платежах, 47% просто забывают вовремя оплатить, 25% имеют нестабильный заработок, а 13% респондентов просто неудобно оплачивать ЖКУ каждый месяц. Большинство опрошенных (77%)оплачивают услуги ЖКХ онлайн, через мобильное приложение банка. На втором месте по популярности ― оплата по бумажной квитанции в отделении банка или через сайт компании ― поставщика услуг. А напоминания о платежах россияне любят получать по электронной почте (32%) и с помощью СМС или пуш-уведомлений от банка (31%). Платежи чаще всего совершаются в будние дни, 24% всех оплат приходится на пятницу.

Насколько жители лояльны к управляющей компании? Что их беспокоит? Какие шаги предпринять, чтобы максимально быстро поднять лояльность жителей? Ответы на эти вопросы руководителю УО даёт NPS-опрос. Если вы давно читаете наш канал, то наверняка задумывались о его проведении. И если до действий дело не дошло, значит, на то есть объективные причины: нужно выделить время и специалистов, которые будут проводить опрос, глубже изучить методику, разработать анкету, провести опрос, проанализировать результаты, составить план действий и реализовать его. Звучит сложно — поэтому многие откладывают задачу. А жители в это время копят негатив и задумываются о переходе в другую УК. Если это ваш случай, наше предложение для вас. 🎁 Специально для подписчиков нашего канала до 30 апреля 2024 года действуют особые условия на проведение опроса NPS с Диспетчер 24: — запуск опроса на следующий день после подписания договора — скидка 50% на развёрнутый отчёт в разрезе по ЖК по итогам проведения опроса NPS Преимущества опроса NPS с Диспетчер 24: — быстрое проведение — готовые скрипты с возможностью адаптации под ваш запрос — профессиональная команда операторов, специализирующаяся на опросах NPS в ЖКХ — развёрнутый отчёт, который подскажет, как повысить лояльность жителей — актуализация данных о жителях — оплата только за результативные анкеты — не обязательно быть клиентом Диспетчер 24 — проведем опрос, даже если вы пользуетесь другим сервисом Давно хотели провести NPS опрос, но всё время откладывали? В статье на нашем сайте подробно рассказали, почему опрос нужно проводить регулярно и к каким результатам это приведёт. Оставляйте контакты в форме под ней, чтобы провести NPS как можно быстрее. 👉 https://bit.ly/s_NPS

Взыскание неизрасходованных денег при смене УО и возвращение денег на лицевой счёт дома (продолжение) 5⃣ В Ставропольском крае суд по иску собственника взыскал с ООО «Управляющая компания «Развитие» 320 841 р. по строке «содержание и техническое обслуживание» (путём зачисления на лицевой счёт МКД). Суд учёл, что актами выполненных работ не подтверждается выполнение некоторых из них, в частности, по аварийному и техническому обслуживанию инженерных систем МКД, что является обязательным минимумом работ. «Списание денежных средств со счета МКД должно производиться только с составлением соответствующего акта выполненных работ, форма которого утверждена приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761, в соответствии с пунктом 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, однако такой документ в данном случае не составлялся» (определение Ставропольского краевого суда № 33-3-5125/2022). 6⃣ В Красноярском крае суд пришёл к выводу о том, что ООО УК «Павловский» должно вернуть на лицевой счёт МКД 472 864 р. Председатель совета МКД в иске указала, что работы не приняты, акты приёмки не подписаны, под видом текущего ремонта выполнены работы по содержанию общего имущества. Возражения УК: — законодательством не определено понятие «лицевой счет МКД», соответственно, решение не исполнимо; — доказательств непринятия выполненных ответчиком работ истцом не представлено, в материалах дела имеются акты приёмки работ подписанные лично истцом. Их несоответствие установленной форме не свидетельствует о том, что работы не были выполнены; — к спорным правоотношениям подлежат применению нормы о договоре подряда, значит, срок исковой давности составляет один год, который истёк. Суд отклонил доводы УК: — в пункте 3.18 ГОСТа РNaN определено, что лицевой счёт многоквартирного дома – это учётный регистр, предназначенный для формирования персонифицированных данных об объектах и источниках финансирования, а также для учёта операций, связанных с начислениями, заимствованиями, поступлением и расходованием денежных средств, в соответствии с договорными обязательствами, взятыми в процессе эксплуатации, управления и содержания многоквартирного дома; — в рамках рассмотрения спора наличие решений общего собрания в период NaN гг. о проведении текущего ремонта, видов работ по такому ремонту не установлено; — само по себе наличие подписанных председателем совета МКД актов выполненных работ, оплаченных за счет средств текущего ремонта, не свидетельствует о правомерности такого расходования, так как волеизъявление всех собственников дома о финансировании конкретных видов работ по текущему ремонту не выражено, а председатель совета дома полномочиями по вопросам текущего ремонта не наделен; — спорные виды работ не относятся к работам по текущему ремонту, а являются работами по содержанию и управлению МКД. Таким образом, спорные работы не подлежали возмещению за счёт средств текущего ремонта. Кассационная жалоба УК осталась без удовлетворения (определение Восьмого КСОЮ № 88-5454/2024).

Взыскание неизрасходованных денег при смене УО и возвращение денег на лицевой счёт дома 1⃣ В Хабаровске председатель совета МКД обязал ООО "Бруслит Сервис" возвратить на лицевой счёт МКД почти 150 тысяч рублей. Суд пришёл к выводу о неправомерном списании компанией с лицевого счета МКД денег. Председатель указал, что УК списала деньги на оплату работ, не согласованных общим собранием собственников помещений дома и принятых управляющей организацией без подписания актов приёмки таких работ истцом (председателем совета). Суд согласился, что эти работы (проведение обследования цоколя МКД, вынос поворотных точек границ земельного участка под МКД для контейнерной площадки) не носили аварийный, неотложный, обязательный, текущий, сезонный характер, их проведения не требовал надзорный орган (определение Девятого КСОЮ № 8Г-3953/2022). 2⃣ В Омске по иску представителя собственников с ООО УК «Сервис» взыскали неосвоенные средства за полтора года управления в размере 391 тыс. р. При расчётах суд учёл суммы, закрытые актами выполненных работ. Несмотря на то, что УК заявляла о перерасходе средств, суд пришёл к выводу об «отсутствии доказательств осуществления таких работ в размере собранных средств»: «в соответствии с требованиями действующего законодательства, основным допустимым доказательством выполнения работ и оказания услуг являются акты выполненных работ за каждый месяц периода, оформленные в соответствии с требованиями Приказа Минстроя РФ № 761-пр» (апелляционное определение Омского областного суда по делу № 33-2181/2023). 3⃣ Аналогичным образом суд поддержал других собственников из того же Омска, взыскав с ООО "ЖКХ "Сфера" неосновательное обогащение в размере 2 млн р. и проценты путем перечисления их на расчетный счет ООО "УК "Управдом-7", принимая в качестве основного и допустимого доказательства выполнения работ и оказания услуг акты выполненных работ за каждый месяц искового периода, оформленные в соответствии с требованиями приказа Минстроя РФ № 761/пр (определение Восьмого КСОЮ № 88-22143/2022). 4⃣ В том же Омске председателю совета МКД не удалось взыскать с ООО «УК «ЦентрЖилСервис» неосновательное обогащение. УО направила совету МКД проект плана работ на 2020 год. Совет решил исключить из плана вывоз снега, о чем уведомил УО. Однако УО все равно оказала эти услуги и отразила расходы на них — почти 180 тыс. р. — по строке "текущий ремонт". Работы были также отражены в акте приёмки, который председатель подписала, но указала на своё несогласие со списанием денег за вывоз снега. Дальше председатель совета МКД попыталась вернуть эту сумму, но суды отказали в иске. Судебные инстанции исходили из того, что вывоз снега относится к содержанию общедомового имущества и, соответственно, к обязанностям управляющей организации, работы фактически выполнялись (определение Восьмого КСОЮ № 88-4781/2023).

Обязание правильно составлять и подписывать акты 1⃣ В Новосибирске суд по иску председателя совета МКД обязал ФГБУ «ЖКУ ННЦ» предоставлять для подписания акты приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД председателю совета дома или лицу, уполномоченному на подписные данных актов собственниками помещений в МКД. Истец указывал, что фактически акты подписываются лицами, которые не являются собственниками, поэтому уборка и ремонт проводятся ненадлежащим образом и в неустановленные сроки. Суд согласился с требованием истца, «поскольку заказчик имеет право проверять качество оказанных услуг и работ и наделить данными полномочиями председателя совета дома или иное лицо из числа собственников помещений». Решение оставлено в силе вышестоящими судебными инстанциями (определение Восьмого КСОЮ по делу № 88-9284/2023). 2⃣ В Еврейской автономной области собственник хотел, но не смог обязать ООО УК "Бирград" сдавать работы надлежащему заказчику (собственникам) и взыскать компенсацию морального вреда. В МКД отсутствовал совет МКД, поэтому акты подписывались самой УК. Истец же считал, что УК в таком случае должна инициировать собрание по избранию совета или обратиться в муниципалитет, чтобы тот занялся этим вопросом. Однако суды отказали в иске, указав, что собственники сами обязаны решать вопрос с избранием совета МКД; права истца не нарушены; «неподписание актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме по форме, предусмотренной Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр, со стороны собственников МКД (в том числе, по причине неизбрания ими уполномоченного на совершение указанных действий лица), само по себе не свидетельствует о том, что работы и услуги по управлению многоквартирным домом, по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, не были оказаны, либо были оказаны некачественно» (определение Девятого КСОЮ № 88-6039/2023). ❗️ Таким образом, собственникам для правильного составления актов сначала нужно озаботиться выбором совета многоквартирного дома, если это не сделано раньше, а также наделением председателя нужными полномочиями. Напомню, что председатель пригодится и для подписания актов о некачественных услугах.

Больше всего недовольство жителей вызывают тарифы на услуги по обслуживанию МКД. А все потому, что мало кто понимает, как они формируются и от чего зависят. Есть несколько методов расчета тарифов: ▪️Нормативный. Определяется, исходя из нормативов, установленных законодательством. Самый прозрачный и точный, но и сложный, т.к. требует наличия полного перечня имущества, который редко где есть. ▪️Экспертный. Строится на основании профессионального опыта и грамотного прогнозирования. Применяется к объектам с индивидуальной концепцией и сложной инфраструктурой. Предполагает индивидуальный подход. ▪️Аналоговый. Проводится на основании анализа данных по рынку нужного сегмента. Самый непредсказуемый и рискованный для УК метод, который в дальнейшем скорее всего потребует корректировок (а это всегда крайне сложно с учетом интересов и ожиданий жителей). Подробнее о каждом из методов – в следующих постах. Мы в Howitz пользуемся вторым методом, который при правильном анализе ситуации ни разу не дал сбой. Ирина Алешина, управляющий партнёр УК Horwitz

Попытки признать недействительными акты приёмки работ 1⃣ В Челябинске собственник не смог в суде признать недействительными акты приёмки, взыскать неосновательное обогащение в размере 32 тыс. р., а заодно и признать незаконными отчёты о выполнении договора управления ООО «Доверие Липецкое». Истец указывал, что акты не соответствуют форме Минстроя, составлены без уполномоченного представителя собственников, которым является председатель совета МКД. Суды пришли к противоположному выводу, а именно, что акты приёмки работ соответствуют приказу Минстроя. Судебные инстанции решили, что акты приёмки не стоит рассматривать в качестве сделок по смыслу ст. 153 Гражданского кодекса РФ, поскольку они не влекут возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей для лиц, их подписавших, следовательно, не могут быть признаны недействительными в судебном порядке. Также они указали, что права истца актами и отчётами не нарушены; доказательств невыполнения работ или некачественного их выполнения не представлено. «неподписание актов председателем совета МКД не влечёт их недействительность, так как не свидетельствуют о том, что услуги по содержанию общего имущества не были оказаны управляющей организацией» (определение Седьмого КСОЮ № 88-5148/2023). 2⃣ В Самаре собственник не смог взыскать с ООО УК "Дом" компенсацию морального вреда, причинённого «в связи с ненадлежащим исполнением услуг ответчиком, а также не представлением полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге)». Истец просил признать недействительными сделки по составлению односторонних актов приёмки, взыскать компенсацию морального вреда в размере 3000 р. Суды трёх инстанций отказали собственнику: акт сдачи-приёмки работ является документом, удостоверяющим такую приёмку, то есть факт передачи результата работ подрядчиком и факт его принятия заказчиком, и не может быть признан недействительным в соответствии с действующим законодательством РФ (определение Шестого КСОЮ № 88-17808/2023).

Взыскание долгов Одними из первых, кто вспоминает про необходимость актирования работ, являются должники за ЖКУ. В судах они нередко ссылаются на отсутствие в материалах дела актов приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, составленных по форме Приказа Минстроя № 761/пр, что, по их мнению, свидетельствует о недоказанности факта оказания услуг и выполнения работ, и, как следствие, об отсутствии оснований для оплаты. Преобладающее большинство судов этот довод отклоняют (постановление АС Волго-Вятского округа по делу № АNaN, апелляционное определение Севастопольского городского суда по делу № 33-1804/2023, апелляционное определение Иркутского областного суда по делу № 33-3289/2023, определение Седьмого КСОЮ № 88-3947/2022, постановление АС Дальневосточного округа по делу № А73-8046/2022, апелляционное определение Смоленского областного суда по делу № 33-2077/2023). Суды дружно цитируют постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.11.2010 № 4910/10: управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у неё в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Также они указывают, что несоответствие акта по форме, утверждённой Приказом №761/пр, равно как и отсутствие в акте подписей собственников помещений МКД или уполномоченных ими лиц, само по себе не свидетельствует о том, что поименованные в акте работы не были в действительности выполнены. Иногда должникам удаётся склонить нижестоящие суды на свою сторону. И тогда управляющим организациям могут отказать во взыскании долга или его части с мотивировкой: «только надлежащим образом оформленный акт выполненных работ является единственным допустимым доказательством оказания таких работ и (или) услуг. Несоблюдение управляющей организацией формы акта приёмки оказанных услуг и выполненных работ ограничивает право собственников помещений в МКД на получение информации об объёме, стоимости и качестве выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию общего имущества»; «Учитывая отсутствие надлежащих доказательств, свидетельствующих об исполнении управляющей организацией обязанностей по обслуживанию общего имущества МКД, оснований для удовлетворения иска о взыскании с ответчиков задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг (за исключением задолженности по обеспечению надлежащего содержания общего имущества в МКД) не имеется». Однако при настойчивом и грамотном обжаловании такие решения отменяются вышестоящими инстанциями (определения Третьего КСОЮ по делам № NaN, № 88-3715/2023, № 88-3694/2023, № NaN, Четвёртого КСОЮ № NaN, Шестого КСОЮ № 88-5629/2023, апелляционное определение Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики по делу № 33-290/2023): «доказательств, что в спорный период времени работы вообще не выполнялись или выполнялись другой организацией, которой бы ответчиками вносились соответствующие платежи, материалы дела не содержат. В установленном Правилами №491 порядке ответчики к истцу с заявлением об изменении размера платежей или освобождении от их внесения в связи с неоказанием или ненадлежащим оказанием истцом соответствующих услуг не обращались». ❗️ Таким образом, способствовать снижению размера платы может не отсутствие актов приёмки работ, а наличие актов, подтверждающих некачественное выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества. ➡ Как составить акт о некачественных работах