all posts ЖКХ

Перерасчет платы за КР СОИ: за весь 2022 год или только с сентября — добавила несколько свежих примеров в ранее опубликованный материал. Интересно, что суды так и не определились с единой позицией, поэтому продолжают принимать противоположные решения.

Друзья! Пришлось сделать закрытыми три наших самых маленьких канала: ТСЖ, Совет МКД и Проверки прокуратуры. Кому было действительно важно и интересно их читать, теперь могут оформить платную (100 р/месяц) подписку на понравившийся канал. ✅ Частота постинга остаётся прежней. ✅ Теперь есть возможность оставлять комментарии. ✅ Никакой рекламы (даже встроенной от самого Telegram). ✅ Посты не дублируются на других каналах и в ВК. ❌ Плагиаторам там делать нечего — включен запрет на копирование и пересылку. Подписку и доступ можно оформить у модератора — @gkh_tsg_proc. Старые каналы пока удаляться не будут, останутся в качестве "демонстрационных" версий

— для тех, кто не был подписан, но хочет понять, стоит ли ему оформлять подписку на закрытые каналы.

Абонентские и псевдоабонентские договоры и проблемы УО из-за их заключения ООО «Управляющая компания «Райцентр» из Московской области заключила с предпринимателем договоры на заполнение сайта ГИС ЖКХ (16 000 р. ежемесячно) и ведение сайта УК (50000 р. ежемесячно). Так как УО оплатила не всё, на что рассчитывал предприниматель, последний обратился с иском в суд, где попросил взыскать более 900 000 р. задолженности и процентов. Суд взыскал всего 540 000 р., однако это не утешило управляющую организацию, которая настаивала на фактическом неоказании услуг и на прекращении договорных отношений. При этом суды квалифицировали заключенные между сторонами договоры как абонентские (п. 1 ст. 429.4 ГК РФ), а по своей правовой природе внесение платы по абонентскому договору не зависит от того, затребовал ли абонент исполнение и воспользовался ли он им, обязанность по внесению абонентской платы возникает просто в силу заключенного договора😔 Только в кассационной инстанции суд посчитал такие выводы чересчур смелыми, сомнительными и преждевременными: — договоры надо читать головой буквально; — предмет, содержание и условия договоров не содержали указание на абонентскую конструкцию договоров; — напротив, из их содержания следует, что договоры предусматривали сдачу истцом ответчику оказанных услуг, обязывали истца направлять ежемесячно акты оказанных услуг, и ставили оплату услуг в зависимость от факта сдачи услуг заказчику. Таким образом, вопреки позиции нижестоящих судов, внесение платы по договорам ставилось в зависимость от того, затребовал ли заказчик исполнение и воспользовался ли он им, при этом обязанность по внесению оплаты возникала в случае надлежащего оказания услуг, что не соответствует конструкции и понятию абонентского договора. Кроме того, нижестоящие суды проигнорировали доводы ответчика о том, что в спорный период истцом услуги не выполнялись и не представлялись к сдаче, акты в установленном договорами порядке не направлялись и не подписывались ответчиком. При этом услуги оказывались в спорный период уже другими лицами по другим договорам, а все акты оказанных услуг более чем за спорный годичный период, вопреки условиям договоров, были направлены истцом одновременно с досудебной претензией, что, по мнению УК, говорит об отсутствии реальности исполнения договоров. К тому же заявки на размещение информации истцу не передавались, в связи с чем у исполнителя отсутствовали основания для размещения на сайте какой-либо информации и необходимости оказания услуг. Дело направлено на новое рассмотрение. А41-38889/23 😋 @gkhvsem

📍 Заключение прямого договора межу банком и РСО помогает увеличить частотность платежей почти в 2 раза ― Тинькофф Благодаря заключению договора между банком, управляющими и ресурсоснабжающими компаниями частотность оплат удается увеличить с 24% до 45%. Об этом рассказал руководитель продукта «Платежи ЖКХ» Тинькофф Антон Ломакин в ходе выступления на Международной выставки «ЖКХ России — 2024». По данным Росстата, с июля 2022 по июль 2023 года сумма задолженности за услуги ЖКХ выросла на 8,7% и достигла 833,5 млрд рублей. По данным ФССП, на начало IV квартала 2023 года в России насчитывалось 7,9 млн должников. При этом средняя собираемость платежей по стране составила 94–96%. Как уточнил Антон Ломакин, основной причиной возникновения задолженности, по данным проведенного Тинькофф исследования, является забывчивость клиентов. Такой ответ выбрали 47% опрошенных. Следующими по популярности вариантами стали нестабильный заработок (25%) и неудобство ежемесячной оплаты ЖКУ (13%). Улучшить частотность платежей (долю клиентов, ежемесячно оплачивающих услуги компании через банковское приложение) помогла интеграция уведомлений и счетов в мобильное приложение «Тинькофф», что стало возможным благодаря заключению договора между банком, управляющими и ресурсоснабжающими компаниями, пояснил Антон Ломакин. Это позволило увеличить частотность платежей с 24% до 45%, подчеркнул он. «Оплата «коммуналки» — рутина, которую хочется оптимизировать за счет настройки автоплатежей, возможности быстро и удобно передавать показания счетчиков, понятных уведомлений. Сейчас мы, например, работаем нам тем, чтобы напоминание приходило в удобное, судя по клиентскому поведению, время. При этом пользователь может сам выбрать каналы для получения уведомлений ― пуш, e-mail, СМС ― так, как ему удобно», — отметил Антон Ломакин. По данным исследования Тинькофф, россияне считают наиболее удобными способами получения уведомлений о необходимости оплаты ЖКХ-услуг или о наличии долга уведомления по электронной почте (32% опрошенных) и СМС или пуш-уведомления от банка (31%). При этом большинство опрошенных (77%) оплачивают услуги ЖКХ онлайн, через мобильное приложение банка.

Акты приемки работ УО — вся найденная практика за последние годы практика в одном документе. Здесь и то, что публиковала на канале за последние две недели, и всё остальное, что на канал не попало. Если потеряется, файл всегда можете найти в Библиотеке ЖКХ в боте обратной связи канала. Там же — все остальные памятки, обобщения и раздатки с вебинаров.

Как сдать квартиру выгодно, быстро и безопасно? Подписывайтесь на канал Яндекс Аренды, чтобы узнать. Тут вы найдёте всё про сдачу жилья: советы, как увеличить стоимость арендной квартиры, свежую аналитику цен, юридические разборы и главные новости рынка. Комментарии открыты: можно задать любой вопрос опытным собственникам, которые давно сдают квартиру, рассказать свою историю и поделиться знаниями. А ещё сейчас в канале разыгрывают Яндекс Станции. Присоединяйтесь!

📰 Новости ЖКХ и судебной практики за прошедшую неделю с других наших каналов 📍 Собственник и УО не могли решить, кто должен ремонтировать ступени к нежилому помещению МКД 📍 Плата за очистку заваренного мусоропровода 📍 Как пятилетняя рассрочка по оплате установки ОДПУ влияет на споры между РСО и УО по поводу взыскания расходов 📍 Собственник посчитал незаконной передачу своих данных расчетному центру 📍 Суд не хотел прекращать дело о доступе в квартиру 📍 Запыление квартиры из-за ремонта у соседей. Кто возместит ущерб 📍 УО оспорила решение ОСС об утверждении слишком низкого размера платы за содержание жилья 👮‍♂ Суд признал недействительным предписание ГЖИ Санкт-Петербурга по поводу начисления платы за помывку витражного остекления 👮‍♂ Суд отменил предписание Службы ГЖИ Ивановской области по поводу зеленых насаждений около МКД 👮‍♂ Суд отменил штраф надзорного органа Ставропольского края за нарушение правил по управлению МКД 📌 Собственник пытался доказать, что подписал соглашение о погашении задолженности за ЖКУ под влиянием угроз и обмана ТСЖ 📌 Можно ли ретроспективно узаконить вознаграждение председателю правления ТСЖ ✅ Суд обязал собственников демонтировать внешний блок кондиционера со стены МКД, несмотря на имеющиеся у них разрешения 🔹 По требованию прокурора суд обязал собственника нежилого помещения привести реконструированное помещение в первоначальное состояние 🔹 Суд оштрафовал жильца за оскорбление бывшего председателя ТСЖ

Генеральный директор сервиса Диспетчер 24 Егор Марьяскин стал гостем подкаста «ЖКХ здорового человека». Вместе с Вероникой Сочилкиной, коммерческим директором сервисного бизнеса ГК «Эталон», и ведущими подкаста обсудили автоматизацию и роль мобильных приложений в управлении недвижимостью. Из видео вы узнаете: ✅Почему УК должна общаться с жителями по всем доступным каналам; ✅От чего отталкиваться при выборе системы по автоматизации управления недвижимостью; ✅Почему разработчикам Диспетчер 24 запрещено придумывать новые решения в сервисе и как тогда они создаются; ✅Почему УК не стоит переоценивать свою специфику и разрабатывать индивидуальное решение; ✅Что такое цифровая управляющая компания; ✅Какую проблему решает измерение NPS среди жителей; ✅Зачем житель 32 раза за сутки позвонил в контакт-центр Диспетчер 24. https://youtu.be/rum_eu3e-Io?si=FO5svIgr1My6THKp #автоматизация #видео

Давность привлечения к административной ответственности за несоблюдение формы акта 1⃣ В Калмыкии ООО "Управляющая компания "Хамдан" успешно оспорило предупреждение, назначенное по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ за несоблюдение формы акта выполненных работ. Инспекция выявила, что форма акта выполненных работ, составленная после замены канализационной трубы МКД, отличалась от утверждённой Приказом Минстроя РФ № 761/пр. Как пояснил суд, инспекция привлекла общество к административной ответственности за правонарушения, допущенные 01.02.2022 и 15.02.2022 (даты подписания актов выполненных работ). Постановление о привлечении к административной ответственности было вынесено инспекцией 06.10.2022, в то время как срок привлечения к административной ответственности за несоответствие формы акта выполненных работ от 15.02.2022 истёк 15.04.2022. По первому акту срок истёк ещё раньше. В апелляционной жалобе инспекция настаивала на том, что выявленное правонарушения является длящимся, а значит, срок привлечения при назначении наказания не истёк. Но суд отклонил эти доводы. “В данном случае административное производство инспекцией было возбуждено по коллективной жалобе жильцов МКД №14 о правонарушении, совершенном в марте 2022 при ремонте канализационных труб в третьем подъезде МКД №14, результаты которого зафиксированы актами от 01.02.2022. и 14.02.2022. В связи с чем, доводы инспекции о том, что в данном случае имеет место длящееся правонарушение, сроки привлечения за которые исчисляются со дня их обнаружения, и за которое общество привлечено к административной ответственности, несостоятельны” (дело № А22-3193/2022). 2⃣ В Ямало-Ненецком автономном округе ООО "Нордстарт" удалось исключить из числа вменяемых нарушений несоставление актов приёмки выполненных работ. УО под этими актами понимала наряды-заказы, составленные не по Приказу Минстроя №761/пр и не подписанные лицом из числа собственников. Однако суды пришли к выводу, что в момент вынесения оспариваемого постановления — 26.12.2022 — срок давности привлечения в части оформления нарядов-заказов № 1408 от 11.03.2021, № 3283 от 20.08.2021, № 4033 от 25.09.2021 истёк. Так как организации вменялись и другие нарушения, то штраф все равно остался в силе (дело № А81-547/2023).

В акте приёмки нет подписи председателя (уполномоченного лица) 1⃣ В Красноярском крае ООО УК «Покровка Лайф» не исполнило предписание Службы строительного надзора и жилищного контроля о необходимости подписания актов приёмки председателем совета МКД или другим уполномоченным лицом. Мировой судья назначил наказание в виде штрафа в размере 100 000 р. по ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ, районный суд лишь снизил это наказание (решение Центрального районного суда г. Красноярска № 12-536/2022). 2⃣ В Новосибирской области УК оштрафовали на 125 000 р. за подписание акта приёмки работ членом совета, а не председателем совета МКД. Акт приёмки выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД за июнь 2023 г. ООО «УКЖХ Октябрьского района» (Новосибирск) подписала член совета МКД. Председатель совета дома обратилась в ГЖИ с жалобой на неправомерность данных действий. ГЖИ пришла к выводу, что УК действительно не соблюла порядок подписания акта приёмки работ за июнь 2023 г., чем нарушила лицензионные требования. Проверка закончилась привлечением компании к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ в виде штрафа 125000 р. УК обратилась в суд с иском о признании постановления жилинспекции незаконным, однако суды двух инстанций не нашли оснований для его отмены: «Собственники выбрали председателем совета дома Б., наделив её правом подписывать акты выполненных работ. Действующее законодательство не предусматривает возможности делегировать возложенные на председателя совета дома полномочия по подписанию актов иным лицам. Иной собственник может быть наделен полномочиями на подписание актов только в отсутствие избранного председателя совета МКД. Компания не направляла акт председателю совета дома Б. для ознакомления и подписания. Значит, нарушила лицензионные требования. Штраф 125000 р. назначен в соответствии с ч. 3.2 и 3.3 ст. 4.1 КоАП РФ в половинном размере от низшего предела санкции инкриминируемой статьи. Оснований для большего снижения размера штрафа не имеется» (дело № А45-26714/2023). 3⃣ Ещё пример из Новосибирской области. ООО УК «Петровская Слобода» получила наказание в виде предупреждения, и суды согласились с виновностью УК: «В ходе проверки со стороны ООО УК «Петровская Слобода» представлены акты приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ за период с 30.06.2022 по 31.03.2023, которые подписаны неуполномоченным лицом, представлен акт фиксации отказа от подписания акта приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ от 05.06.2022. Документы, подтверждающие направление вышеуказанных актов в адрес председателя совета многоквартирного дома, не представлено, при анализе актов фиксации отказа от подписания установлено, что данные акты подписаны работниками ООО УК «Петровская Слобода», являющимися заинтересованными лицами. Из обращения председателя совета дома Яновой Н.М. следует, что акты приёмки за период с 30.06.2022 по 31.03.2023 ей на подпись не предоставлялись» (дело № А45-20159/2023).

Непредоставление правильно оформленных актов может расцениваться как неисполнение предписаний по содержанию общего имущества или подтверждение ненадлежащего содержания 1⃣ В Красноярском крае Служба строительного надзора и жилищного контроля выдавала предписания по содержанию и ремонту общего имущества и не считала их исполненными, если управляющая организация не предоставляла подтверждение выполненных работ в виде актов приёмки, оформленных по приказу Минстроя №761/пр и подписанных председателем совета МКД. Например, руководителя ООО «Жилищно-Эксплуатационная компания» оштрафовали по ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ на 80 000 р.: «Визуально определить выполнение (невыполнение) работ не представилось возможным. Акт приёмки оказанных и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД по форме, утверждённой Приказом № 761/пр, и подписанный председателем МКД, запрошенный административным органом, в ходе проверки ООО «ЖЭК» не представлен» (решение Ачинского городского суда Красноярского края № 12-276/2022). 2⃣ В Калмыкии ООО "УК "Хамдан" оспаривало представление прокуратуры, однако не смогло доказать, что надлежащим образом исполняет обязанности по содержанию и ремонту кровли МКД. УК в подтверждение своей правоты представила в суд 7 актов выполненных работ. Но суд первой инстанции установил, что в двух актах отсутствовали подписи представителей собственников МКД, а 5 актов были подписаны одним из собственников квартиры без установления факта выполненных работ. Тогда суд заключил, что такие акты не свидетельствуют о надлежащем исполнении компанией обязанностей по содержанию и ремонту (дело № А22-807/2022). 3⃣ В Волгоградской области ООО УК "Жемчужина" не смогла оспорить предписания контролирующего органа о перерасчёте за грязь в подъездах. По жалобам жителей были проведены проверки в трёх домах, выявлено ненадлежащее санитарное состояние подъездов. Выданы предписания о перерасчёте платы. Важно отметить, что грамотные собственники ежемесячно вместе с председателями советов МКД составляли акты о нарушении качества услуги, направляли претензии и заявления о перерасчёте. УК заняла позицию, что уборка мест общего пользования подтверждается актами приёмки. Однако суды отметили, что акты приёмки выполненных работ УК не годятся: составлены без участия собственников, виды работ, указанные в актах, не соответствуют видам работ, указанным в договорах управления и составленных собственниками актах-претензиях (дело № А12-19730/2022).

Другие недостающие сведения в акте 1⃣ В Кемеровской области руководителя ООО «УК Веста» оштрафовали на 50000 р. из-за того, что в представленных совету МКД актах не были указаны периодичность выполнения работ/количественный показатель выполненной работы (оказанной услуги), единица измерения работы (услуги). Суд не счёл нарушение несущественным (решение Орджоникидзевского районного суда г.Новокузнецка Кемеровской области № 12-5/2022). 2⃣ В Чувашии МУП «СпДУ» оштрафовали по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ на 125 000 р., так как в актах приёмки выполненных работ отсутствовали сведения о периодичности/количественном показателе выполненной работы (оказания услуги), единице измерения работы (услуги), стоимости (сметной стоимости) выполненной работы (оказанной услуги) за единицу. Суд согласился с обоснованностью привлечения к ответственности (решение Устиновского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики № 12-88/2023).

Расшифровка работ в актах приёмки 1⃣ В Приморском крае ООО "Ярославская управляющая компания" упорно, но безрезультатно судилась с жилищной инспекцией. В предписаниях ГЖИ требовала составлять акты приёмки работ в соответствии с формой, утверждённой Приказом Минстроя России № 761/пр, с расшифровкой видов работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Фактически в актах были строки: — "содержание общего имущества" с расшифровкой видов работ "в соответствии с Договором управления и минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, и порядке их оказания и выполнения, утверждённым постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290"; — "текущий ремонт" с расшифровкой видов работ, выполненных в отчётном периоде. Компания настаивала на том, что этого достаточно, а также ссылалась на постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа № Ф03-1566/2020, согласно которому "управляющая организация оказывает услуги по содержанию общего имущества за согласованную плату, а не перевыставляет свои фактические затраты для возмещения". УК утверждала, что не обязана раскрывать собственникам помещений свои расходы, понесённые на содержание общего имущества. Суды встали на сторону инспекции - расшифровка «содержания» по видам работ нужна: — форма акта утверждена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр ; — в первой графе акта "Наименование вида работы (услуги)" сделана ссылка на примечание 2, согласно которому в данной графе должен содержаться Минимальный перечень услуг и работ № 290; — в четвёртой графе акта "Стоимость/сметная стоимость выполненной работы (оказанной услуги) за единицу" сделана ссылка на примечания 3 и 4, согласно которым в данной графе должна содержаться стоимость за единицу выполненной работы (оказанной услуги) по договору управления МКД /сметная стоимость за единицу выполненной работы. Управляющая компания действительно не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у неё в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений, однако это не исключает обязанность предоставления компанией сведений о перечне видов оказанных услуг (выполненных работ) и несения расходов в связи с их оказанием за соответствующий период в актах по утверждённой форме (дела № А51-16793/2021, № А51-3305/2022, № А51-3304/2022). Также директор этой УО неоднократно привлекался к административной ответственности за то же самое нарушение: — по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ в виде предупреждения (решение Приморского краевого суда № 21-420/2022); — по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ в виде предупреждения (решение Приморского краевого суда № 21-419/2022); — по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ в виде штрафа 50000 р. (решение Приморского краевого суда № 21-287/2022); — по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ в виде штрафа 51000 р. (решение Уссурийского районного суда Приморского края № 12-413/2022). 2⃣ В Бурятии суд оставил в силе предостережение, выданное ООО УК «ОДИС», одним из пунктов которого было: «при составлении акта выполненных работ отражать фактически выполненные работы и оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества». Суд согласился, что составленный УК акт не отражает фактически выполненные работы и оказанные услуги по содержанию и текущему ремонту, что не обеспечивает доступ к информации о деятельности компании (дело № А10-2845/2023).

Периодичность составления актов приёмки работ В Белгородской области суд признал недействительным предписание УГЖН в части периодичности составления актов приёмки выполненных работ. После проверки ООО “УК “Космос” получило предписание с требованием (среди прочего) оформлять акты выполненных работ ежемесячно в соответствии с требованиями закона. Суды пришли к единому мнению по поводу незаконности требования о ежемесячном составлении актов выполненных работ. Они указали, что периодичность составления актов выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества законом не установлена. В договорах управления их периодичность также не указана. “Вопреки доводам апелляционной жалобы УГЖН Белгородской области, несмотря на то, что внесение размера платы за коммунальные услуги и жилое помещение осуществляется ежемесячно, размер данной платы не коррелирует с объемом работ (услуг), выполняемых ежемесячно управляющей организацией, в связи с чем оснований полагать, что данные акты должны подписываться ежемесячно, как полагает Управление, не имеется” (дело № А08-10903/2022).

Крымское правосудие по актам приёмки работ (продолжение) 4⃣ МУП МО г.о. Симферополь "Центральный Жилсервис" в кассационной инстанции добилось признания недействительным предписания о перерасчёте стоимости услуг в МКД. В этом деле кассационная инстанция согласилась с УО в том, что несоответствие акта приёмки приказу Минстроя России № 761/пр ввиду отсутствия в нем подписи председателя совета дома не является самостоятельным основанием для исключения из тарифа услуги по содержанию общего имущества стоимости отдельных услуг, поскольку изменение размера платы производится иным правовым способом (дело № А83-13188/2021). 5⃣ МУП МО г. о. Симферополь Республики Крым «Центральный Жилсервис» смогло отменить предписание о перерасчёте уже в первой инстанции. Перерасчёт требовался по 10 статьям расходов за период с 01.01.2016 по 30.09.2018. Суд посчитал такое требование необоснованным, приведя похожее обоснование, как в примере выше. «Инспекцией в подтверждение выводов, изложенных в акте проверки и обжалуемом предписании, о ненадлежащем оказании управляющей организацией в 2016- 2018 услуг не представлено надлежащих и допустимых доказательств. Обязав предприятие произвести перерасчёт размера платы на период 2016-2018 года, надзорный орган не указал правового обоснования возложения такой обязанности на управляющую организацию, а также не учёл положения пункта 10 Правил изменения размера платы». Также суд учёл, что предписание содержит требование о перерасчёте за период, который находится за пределами срока исковой давности (дело № А83-14073/2021).

Крымское правосудие В Крыму исход дела зависит от того, каким документом завершилась проверка: если это предостережение, то суды оставляют его в силе; если предписание, то суды признают его недействительным. 1⃣ МУП "Петровское ПУЖКХ" не смогло признать недействительным предостережение надзорного органа с предложением провести с председателем совета МКД сверку выполненных (невыполненных) работ и произвести перерасчёт платы по содержанию общего имущества. Проверке предшествовала жалоба председателя «о необоснованном увеличении размера общепроизводственных работ, управленческих затрат с 38597,33 р. до 76886,39 р., учитываемых при расчёте оплаты за оказанные услуги». В суде председатель пояснил, что в качестве акта приёмки за 2021 год составлен общий акт, содержащий перечень оказанных услуг без конкретного указания даты и объёма их оказания в течение года. Суды пришли к выводу, что несоблюдение УО Приказа № 761/пр может ограничить право собственников на получение информации о стоимости выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию общего имущества в МКД и не позволить с достоверностью установить фактический объем оказанных услуг. Поэтому предостережение соответствует закону и не нарушает прав УО (дело № А83-15616/2022). 2⃣ Аналогичная история произошла с ООО «УК Компромисс» из Симферополя. Поводом для проверки послужило сообщение жителя МКД о том, что УК не представила совету МКД акты за апрель-август 2022 года. ГЖИ установила, что эти акты на общую сумму 739471 р. составлены УК в одностороннем порядке, не подписаны председателем или иным уполномоченным лицом, не содержат количественного показателя работ (услуг). Вывод жилинспекции: УК необоснованно начислила плату за содержание общего имущества за апрель-август 2022 года. Инспекция вынесла УК предостережение с предложением провести перерасчет платы на сумму 739471 р., указанную в ненадлежаще оформленных актах. УК обратилась в суд, где указала, что председатель совета МКД не вправе контролировать затраты УК на ремонт, а все фактически выполненные в доме работы принять обязан. Суды первой и апелляционной инстанций признали предложение ГЖИ о перерасчёте законным и обоснованным: — Акты УК за апрель-август 2022 года составлены ею в одностороннем порядке, не подписаны председателем совета МКД, не соответствуют стандарту раскрытия информации, не содержат количественный показатель, в них отражена лишь периодичность. В результате невозможно установить факт выполнения работ на указанные суммы. Тем самым ограничивается право собственников на получение информации о стоимости работ и услуг. — Действительное выполнение работ и услуг на суммы, заявленные в актах УК, не имеет значения для разрешения вопроса о законности (незаконности) предостережения, поскольку в рамках надзорного мероприятия ГЖИ проверяла документы, а не устанавливала факты выполнения работ (оказания услуг). — Предостережение – информирующий документ, который не нарушает права контролируемого лица, поскольку не устанавливает запрет на действия и ответственности за них, а только предупреждает об обстоятельствах, которые в будущем могут привести к нарушению обязательных требований и привлечению к ответственности (дело № А83-25856/2022). 3⃣ ООО «Симжилсервис» не смогло оспорить предостережение о проведении перерасчёта платы собственникам помещений в МКД за период с 01.04.2022 по 31.08.2022 по статьям расходов: «санитарное содержание мест общего пользования (сухая и влажная уборка)», «благоустройство придомовой территории (подметание земельного участка с усовершенствованным покрытием 2 класса)». Акты были подписаны со стороны организации в одностороннем порядке, что УО объясняла отказом председателя совета МКД от подписания. Однако суд отнёсся к такому объяснению критически, так как «документарных сведений о направлении ООО «Симжилсервис» в адрес Гетун Н.И., вышеуказанных актов своевременно, т.е. в течение 5 дней следующего месяца за отчётным, к проверке не представлено» (дело № А83-23004/2022). ⬇️ Продолжение ниже ⬇️

Отсутствие правильно оформленных актов – не всегда причина не платить за содержание и ремонт 1⃣ В Кабардино-Балкарской Республике ООО УК «Нальчик» получила предписание снять с собственников начисления платы за содержание жилья за 1 год, так как при проверке УО не представила документы, подтверждающие фактическое выполнение работ по содержанию МКД. Суд решил, что Госкомитет погорячился. — УО начисляла столько, сколько стороны согласовали в договоре, эту сумму не превышала. — В связи с тем, что промежуточные акты не были оформлены, судом опрошены в судебном заседании жильцы дома, которые подтвердили факт осуществления деятельности управляющей компанией, однако не были согласны с ценой. — При проведении проверки недопустимо произвольное вмешательство административного органа в частные дела. «Иначе говоря, при проведении проверки и вынесении предписания надзорный орган не мог не учитывать факт осуществления деятельности УК (отсутствие возражений собственников о выполнении обществом мероприятий, обеспечивающих надлежащее содержание МКД)» (дело № А20-527/2022, дошло до ВС РФ). 2⃣ В Тульской области суд признал недействительным предписание ГЖИ о перерасчёте платы за содержание жилья. Инспекция проверила ООО УК «Горизонт» и установила: — председатель совета дома не выбран; — акты выполненных работ подписаны гражданином Пономаревым, за июль-декабрь — гражданином Антоновым; — из актов следует, что вид работ «содержание и ремонт инженерных коммуникаций» ежемесячно выполняется на одну и ту же сумму — 10923 р., то есть объем и стоимость фактически выполненных работ в каждом месяце 2020 г. идентичны; — из представленных наряд-заданий по данным видам работ установлено, что перечень выполненных работ за конкретный месяц 2020 г. различен по количеству и объёму, что не может иметь одинаковую стоимость. Отсюда ГЖИ сделала вывод, что УО нарушает лицензионные требования, и потребовала в предписании сделать перерасчёт размера платы за содержание жилья за 2020 год путём исключения стоимости за "Работы по содержанию и ремонту оборудования и систем инженерно-технического обеспечения МКД". Первые две инстанции посчитали предписание законным. Они согласились, что собственникам ежемесячно предоставлялись для оформления акты выполненных работ с указанием о выполнении работ на сумму 10 923 р. при отсутствии документального подтверждения этого объёма и стоимости, при этом акты выполненных работ по текущему содержанию общего имущества не соответствовали требованиям Приказа № 761/пр. Однако кассационная инстанция признала предписание незаконным. — Вид работ «содержание и ремонт инженерных коммуникаций», выполнение которых обществом на сумму 10923 р. (ежемесячно) поставлено под сомнение жилищной инспекцией, относится к работам, предусмотренным разделом II Минимального перечня №290. — Стоимость этих работ включена в размер платы за содержание и ремонт, составляет 2,60 руб. за кв.м и исходя из общей площади (4201,30 кв.м) составляет 10923 р. в месяц. — Основание для снижения размера платы за содержание – некачественные работы, что устанавливается в определённом порядке, фиксируется соответствующими актами. — Указывая на нарушение обществом правил оказания услуг по виду работ «содержание и ремонт инженерных коммуникаций», а также отсутствие документального подтверждения оказания данной услуги (акты выполненных работ в 2020 г. подписаны только одним членом совета и/или одним собственником квартиры), ГЖИ в подтверждение своих выводов не располагала актами, составленными в соответствии с пунктами 15, 16 Правил изменения размера платы, а также иными доказательствами ненадлежащего оказания услуг. «Несоответствие акта приёмки приказу Минстроя России N 761/пр не является самостоятельным основанием для исключения из тарифа услуги по содержанию общего имущества стоимости отдельных услуг, поскольку изменение размера платы производится иным правовым способом» (дело № А68-7194/2021).

На этой неделе завершаю обзор практики по актам приёмки работ. Рассмотрим споры с контролирующими и надзорными органами: — влияют ли акты (их отсутствие) на размер платы; — вопросы периодичности составления актов и их детализации; — неисполнение предписаний по содержанию общего имущества из-за отсутствия актов; — отсутствие подписи председателя; — давность привлечения к ответственности.

Коллеги, привет! В этот раз немного быстрее подготовили обзор судебной практики для компаний ТЭК и ЖКХ за март 2024 года: ➡️ много про уменьшение "бездога/ безучётки", ➡️ конечно же написали про ветхие/ аварийные МКД ➡️ новые практики из Центрального округа про очерёдность платежей за ресурсы, поставленные на котельную банкрота, ➡️ и другие практики, которые будут полезны для правовых служб и бизнеса компаний ТЭК и ЖКХ. ❗️ В составлении документа мне помогал Игнат Ефанов (эксперт и автор юридических работ по антимонопольному праву). Игнат дополнил аналитический документ тематическими иллюстрациями из своего проекта "Енот&ко" и теперь документ стал немного интереснее.

📰 Новости ЖКХ и судебной практики за прошедшую неделю с других наших каналов ❗️ Конституционный Суд РФ про непрерывность управления управляющей организацией при истечении срока действия договора управления 📍 Спор собственников и ТСЖ о доступе к общедомовым стоякам для проведения капремонта 📍 Собственники пытались оспорить решение ОСС о выходе дома из состава ТСЖ 📍 Гарантирующий поставщик не виноват в медлительности сетевиков 📍 Миф о плате за содержание жилья: начисления должны быть с квадратных метров доли в общем имуществе 📍 Арбитражный суд Московского округа напомнил, что отсутствие отопительных приборов не оберег от оплаты отопления 📍 За отсутствие бумажной квитанции с поставщика электроэнергии удалось взыскать 1563 рубля ✅ Работы по содержанию общедомового имущества не могут выполняться за счет средств на текущий ремонт даже по решению совета МКД ✅ Обязан ли наниматель оплачивать вознаграждение председателю совета МКД 👮‍♂ Суд отменил предписание надзорного органа Алтайского края по поводу индексации размера платы за содержание и текущий ремонт 👮‍♂ Суд признал незаконным внесение изменений об «Академии ЖКХ Центр» в реестр лицензий Московской области 👮‍♂ Суд признал незаконным предписание контрольного органа Хабаровского края о неправильном расчете платы за содержание и ремонт в бывшем общежитии 📌 Председателя правления ТСЖ оштрафовали на 30 000 рублей за оскорбление сотрудника Энергосбыта 📌 Выбор первого состава правления ТСЖ на общем собрании собственников, не являющихся членами ТСЖ 🔹 Верховный Суд РФ направил на новое рассмотрение дело об устройстве контейнерной площадки 🔹 Незаконный отказ прокуратуры г. Великие Луки в возбуждении административного дела об оскорблении сотрудниками Газпрома

Ознакомление с актами приёмки работ (продолжение) 5⃣ В Башкирии собственник лишь в апелляции смог обязать ООО «ЖЭУ» предоставить надлежащим образом заверенные копии актов приёмки оказанных услуг и выполненных работ, а также признать незаконным уклонение от документального оформления результатов оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, признать незаконным бездействие в части несоблюдения формы акта. Суд первой инстанции отказал в иске: с 2016 по 2018 года в доме не было председателя для подписания актов, поэтому акты не составлялись; акт за 2019 год направлен председателю в 2022 году, то есть УК не уклонялась от подписания актов. Апелляционная инстанция согласилась с тем, что УК не обязана знакомить с актами, которые фактически не составлялись, однако в остальном требования подлежат удовлетворению: — запрашиваемая информация находится в пределах прав собственника. Вручение актов после предъявления иска в суд не может свидетельствовать о его необоснованности, поскольку право истца на своевременное получение запрашиваемой информации от УО было нарушено, запрос о представлении документов не исполнен, на ГИС ЖКХ копии актов не размещены; — акты приёмки не соответствуют форме, утверждённой Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр. Составление актов в произвольной форме действующим законодательством не предусмотрено (апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан № 33-17344/2022). На этом дело не закончилось. Управляющая организация попыталась исполнить решение суда, составила акты, направила их председателю совета МКД на подпись, а он отказался их подписать. Тогда истец снова обратился в суд, где попросил установить судебную неустойку за неисполнение решения суда - 3000 р. за день просрочки, пока УК не предоставит документы, подписанные председателем совета МКД. Три судебные инстанции отказали в удовлетворении такого заявления (определение Шестого КСОЮ № 88-4357/2024). Собственник обратился в суд повторно, попросил установить неустойку в размере 4500 р. за день просрочки. Районный суд в этот раз определил, что за каждый день непредоставления копий актов УО будет должна собственнику по 500 р. Однако Верховный Суд Республики Башкортостан отменил определение и указал, что неисполнение судебного акта вызвано не действиями УО, которая направила акты, а действиями иных лиц — председателя совета МКД. «Согласно разъяснениям, приведённым в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7, при наличии обстоятельств, объективно препятствующих исполнению судебного акта о понуждении к исполнению в натуре в установленный судом срок (пункт 3 статьи 401 ГК РФ), а также с момента незаконного отказа кредитора от принятия предложенного должником надлежащего исполнения (статья 406 ГК РФ) должник не обязан уплачивать судебную неустойку». Таким образом, если задержка в исполнении судебного решения произошла по причине, не связанной с действиями того, кто должен его исполнить, судебная неустойка не взыскивается. Кассационный суд тоже не помог собственнику (определение Шестого КСОЮ № 88-17224/2023).

Ознакомление с актами приёмки работ 1⃣ В Челябинске собственник только в апелляционном суде смог добиться возможности ознакомиться с документами, в том числе с актами приёмки работ ООО УК «ПЖРЭУ Курчатовского района». Суд первой инстанции отказал в иске, поверив управляющей организации о размещении всей информации в ГИС ЖКХ. Областной суд проверил это и пришёл к противоположному выводу. Более того, на неоднократные запросы суда апелляционной инстанции ответчик документы не представил, а также не смог пояснить, существуют ли они вообще, предположив, что «документы возможно должны быть в архиве». Суду была представлена лишь часть документов. Суд удовлетворил иск частично, обязав УК предоставить истцу для ознакомления документы с 2018 года (апелляционное определение Челябинского областного суда № 11-2268/2023). 2⃣ В Московской области суд отказал собственнику в иске к АО «Одинцовская теплосеть» об ознакомлении с актами приёмки работ, сославшись на то, что «действующим законодательством не предусмотрена обязанность управляющей организации предоставлять собственнику помещения в многоквартирном доме копии документов, связанных с оказанием услуг по управлению многоквартирным домом, поскольку данные документы, перечень которых определён в указанном приказе Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29 февраля 2016 г., подлежат размещению в системе ГИС ЖКХ» (определение Первого КСОЮ № 88-18259/2023). 3⃣ Аналогичный отказ получил другой собственник из той же Московской области. Истец просил обязать ООО «Люкс Инжинеринг Групп» разместить в ГИС ЖКХ информацию за ноябрь 2018 года о фактически выполненных работах и оказанных услугах по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, в том числе акты выполненных работ. Суд решил, что размещённого в ГИС ЖКХ отчёта за весь 2018 год достаточно, истец пропустил срок давности, и вообще «истцом не представлены доказательства обращения к ответчику по поводу качества предоставляемых услуг по содержанию и ремонту, факт ненадлежащего оказания услуг истцом не подтверждён» (определение Московского облсуда № 33-32991/2023), как будто отчёт и акты это одно и то же, а право на ознакомление с последними зависит от наличия доказательств некачественных работ 🤷‍♀️ 4⃣ В Хабаровском крае председатель совета МКД обязать ООО «ДВ-Союз» предоставить все акты приёмки выполненных работ. Суды пришли к выводу, что истец не доказал отсутствие возможности получить эти акты во внесудебном порядке. «Из представленных документов следует, что ООО «ДВ-Союз» в адрес председателя Совета МКД неоднократно направлялись акты выполненных работ по текущему ремонту и содержанию общедомового имущества МКД. После получения актов выполненных работ истец делал свои замечания и пометки, которые повторно направлял в управляющую организацию, требуя внесения различных замечаний, корректировок, поправок и т.п., что свидетельствует о том, что истцом во внесудебном порядке беспрепятственно реализуется право на получение всей необходимой информации, в том числе, актов приемки выполненных работ» (определение Хабаровского краевого суда № 33-5384/2023).

Россияне чаще всего оплачивают услуги ЖКХ через мобильные приложения банков Тинькофф провел исследование, о том, как россияне платят за ЖКУ. Оказалось, что большинство жителей нашей страны (63%) никогда не допускают просрочки по платежам ЖКУ. Половине из них не нужна никакая дополнительная мотивация, чтобы эти услуги оплачивать вовремя. Среди тех, кто допускает просрочки в платежах, 47% просто забывают вовремя оплатить, 25% имеют нестабильный заработок, а 13% респондентов просто неудобно оплачивать ЖКУ каждый месяц. Большинство опрошенных (77%)оплачивают услуги ЖКХ онлайн, через мобильное приложение банка. На втором месте по популярности ― оплата по бумажной квитанции в отделении банка или через сайт компании ― поставщика услуг. А напоминания о платежах россияне любят получать по электронной почте (32%) и с помощью СМС или пуш-уведомлений от банка (31%). Платежи чаще всего совершаются в будние дни, 24% всех оплат приходится на пятницу.

Насколько жители лояльны к управляющей компании? Что их беспокоит? Какие шаги предпринять, чтобы максимально быстро поднять лояльность жителей? Ответы на эти вопросы руководителю УО даёт NPS-опрос. Если вы давно читаете наш канал, то наверняка задумывались о его проведении. И если до действий дело не дошло, значит, на то есть объективные причины: нужно выделить время и специалистов, которые будут проводить опрос, глубже изучить методику, разработать анкету, провести опрос, проанализировать результаты, составить план действий и реализовать его. Звучит сложно — поэтому многие откладывают задачу. А жители в это время копят негатив и задумываются о переходе в другую УК. Если это ваш случай, наше предложение для вас. 🎁 Специально для подписчиков нашего канала до 30 апреля 2024 года действуют особые условия на проведение опроса NPS с Диспетчер 24: — запуск опроса на следующий день после подписания договора — скидка 50% на развёрнутый отчёт в разрезе по ЖК по итогам проведения опроса NPS Преимущества опроса NPS с Диспетчер 24: — быстрое проведение — готовые скрипты с возможностью адаптации под ваш запрос — профессиональная команда операторов, специализирующаяся на опросах NPS в ЖКХ — развёрнутый отчёт, который подскажет, как повысить лояльность жителей — актуализация данных о жителях — оплата только за результативные анкеты — не обязательно быть клиентом Диспетчер 24 — проведем опрос, даже если вы пользуетесь другим сервисом Давно хотели провести NPS опрос, но всё время откладывали? В статье на нашем сайте подробно рассказали, почему опрос нужно проводить регулярно и к каким результатам это приведёт. Оставляйте контакты в форме под ней, чтобы провести NPS как можно быстрее. 👉 https://bit.ly/s_NPS

Взыскание неизрасходованных денег при смене УО и возвращение денег на лицевой счёт дома (продолжение) 5⃣ В Ставропольском крае суд по иску собственника взыскал с ООО «Управляющая компания «Развитие» 320 841 р. по строке «содержание и техническое обслуживание» (путём зачисления на лицевой счёт МКД). Суд учёл, что актами выполненных работ не подтверждается выполнение некоторых из них, в частности, по аварийному и техническому обслуживанию инженерных систем МКД, что является обязательным минимумом работ. «Списание денежных средств со счета МКД должно производиться только с составлением соответствующего акта выполненных работ, форма которого утверждена приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761, в соответствии с пунктом 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, однако такой документ в данном случае не составлялся» (определение Ставропольского краевого суда № 33-3-5125/2022). 6⃣ В Красноярском крае суд пришёл к выводу о том, что ООО УК «Павловский» должно вернуть на лицевой счёт МКД 472 864 р. Председатель совета МКД в иске указала, что работы не приняты, акты приёмки не подписаны, под видом текущего ремонта выполнены работы по содержанию общего имущества. Возражения УК: — законодательством не определено понятие «лицевой счет МКД», соответственно, решение не исполнимо; — доказательств непринятия выполненных ответчиком работ истцом не представлено, в материалах дела имеются акты приёмки работ подписанные лично истцом. Их несоответствие установленной форме не свидетельствует о том, что работы не были выполнены; — к спорным правоотношениям подлежат применению нормы о договоре подряда, значит, срок исковой давности составляет один год, который истёк. Суд отклонил доводы УК: — в пункте 3.18 ГОСТа РNaN определено, что лицевой счёт многоквартирного дома – это учётный регистр, предназначенный для формирования персонифицированных данных об объектах и источниках финансирования, а также для учёта операций, связанных с начислениями, заимствованиями, поступлением и расходованием денежных средств, в соответствии с договорными обязательствами, взятыми в процессе эксплуатации, управления и содержания многоквартирного дома; — в рамках рассмотрения спора наличие решений общего собрания в период NaN гг. о проведении текущего ремонта, видов работ по такому ремонту не установлено; — само по себе наличие подписанных председателем совета МКД актов выполненных работ, оплаченных за счет средств текущего ремонта, не свидетельствует о правомерности такого расходования, так как волеизъявление всех собственников дома о финансировании конкретных видов работ по текущему ремонту не выражено, а председатель совета дома полномочиями по вопросам текущего ремонта не наделен; — спорные виды работ не относятся к работам по текущему ремонту, а являются работами по содержанию и управлению МКД. Таким образом, спорные работы не подлежали возмещению за счёт средств текущего ремонта. Кассационная жалоба УК осталась без удовлетворения (определение Восьмого КСОЮ № 88-5454/2024).

Взыскание неизрасходованных денег при смене УО и возвращение денег на лицевой счёт дома 1⃣ В Хабаровске председатель совета МКД обязал ООО "Бруслит Сервис" возвратить на лицевой счёт МКД почти 150 тысяч рублей. Суд пришёл к выводу о неправомерном списании компанией с лицевого счета МКД денег. Председатель указал, что УК списала деньги на оплату работ, не согласованных общим собранием собственников помещений дома и принятых управляющей организацией без подписания актов приёмки таких работ истцом (председателем совета). Суд согласился, что эти работы (проведение обследования цоколя МКД, вынос поворотных точек границ земельного участка под МКД для контейнерной площадки) не носили аварийный, неотложный, обязательный, текущий, сезонный характер, их проведения не требовал надзорный орган (определение Девятого КСОЮ № 8Г-3953/2022). 2⃣ В Омске по иску представителя собственников с ООО УК «Сервис» взыскали неосвоенные средства за полтора года управления в размере 391 тыс. р. При расчётах суд учёл суммы, закрытые актами выполненных работ. Несмотря на то, что УК заявляла о перерасходе средств, суд пришёл к выводу об «отсутствии доказательств осуществления таких работ в размере собранных средств»: «в соответствии с требованиями действующего законодательства, основным допустимым доказательством выполнения работ и оказания услуг являются акты выполненных работ за каждый месяц периода, оформленные в соответствии с требованиями Приказа Минстроя РФ № 761-пр» (апелляционное определение Омского областного суда по делу № 33-2181/2023). 3⃣ Аналогичным образом суд поддержал других собственников из того же Омска, взыскав с ООО "ЖКХ "Сфера" неосновательное обогащение в размере 2 млн р. и проценты путем перечисления их на расчетный счет ООО "УК "Управдом-7", принимая в качестве основного и допустимого доказательства выполнения работ и оказания услуг акты выполненных работ за каждый месяц искового периода, оформленные в соответствии с требованиями приказа Минстроя РФ № 761/пр (определение Восьмого КСОЮ № 88-22143/2022). 4⃣ В том же Омске председателю совета МКД не удалось взыскать с ООО «УК «ЦентрЖилСервис» неосновательное обогащение. УО направила совету МКД проект плана работ на 2020 год. Совет решил исключить из плана вывоз снега, о чем уведомил УО. Однако УО все равно оказала эти услуги и отразила расходы на них — почти 180 тыс. р. — по строке "текущий ремонт". Работы были также отражены в акте приёмки, который председатель подписала, но указала на своё несогласие со списанием денег за вывоз снега. Дальше председатель совета МКД попыталась вернуть эту сумму, но суды отказали в иске. Судебные инстанции исходили из того, что вывоз снега относится к содержанию общедомового имущества и, соответственно, к обязанностям управляющей организации, работы фактически выполнялись (определение Восьмого КСОЮ № 88-4781/2023).

Обязание правильно составлять и подписывать акты 1⃣ В Новосибирске суд по иску председателя совета МКД обязал ФГБУ «ЖКУ ННЦ» предоставлять для подписания акты приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД председателю совета дома или лицу, уполномоченному на подписные данных актов собственниками помещений в МКД. Истец указывал, что фактически акты подписываются лицами, которые не являются собственниками, поэтому уборка и ремонт проводятся ненадлежащим образом и в неустановленные сроки. Суд согласился с требованием истца, «поскольку заказчик имеет право проверять качество оказанных услуг и работ и наделить данными полномочиями председателя совета дома или иное лицо из числа собственников помещений». Решение оставлено в силе вышестоящими судебными инстанциями (определение Восьмого КСОЮ по делу № 88-9284/2023). 2⃣ В Еврейской автономной области собственник хотел, но не смог обязать ООО УК "Бирград" сдавать работы надлежащему заказчику (собственникам) и взыскать компенсацию морального вреда. В МКД отсутствовал совет МКД, поэтому акты подписывались самой УК. Истец же считал, что УК в таком случае должна инициировать собрание по избранию совета или обратиться в муниципалитет, чтобы тот занялся этим вопросом. Однако суды отказали в иске, указав, что собственники сами обязаны решать вопрос с избранием совета МКД; права истца не нарушены; «неподписание актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме по форме, предусмотренной Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр, со стороны собственников МКД (в том числе, по причине неизбрания ими уполномоченного на совершение указанных действий лица), само по себе не свидетельствует о том, что работы и услуги по управлению многоквартирным домом, по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, не были оказаны, либо были оказаны некачественно» (определение Девятого КСОЮ № 88-6039/2023). ❗️ Таким образом, собственникам для правильного составления актов сначала нужно озаботиться выбором совета многоквартирного дома, если это не сделано раньше, а также наделением председателя нужными полномочиями. Напомню, что председатель пригодится и для подписания актов о некачественных услугах.

Больше всего недовольство жителей вызывают тарифы на услуги по обслуживанию МКД. А все потому, что мало кто понимает, как они формируются и от чего зависят. Есть несколько методов расчета тарифов: ▪️Нормативный. Определяется, исходя из нормативов, установленных законодательством. Самый прозрачный и точный, но и сложный, т.к. требует наличия полного перечня имущества, который редко где есть. ▪️Экспертный. Строится на основании профессионального опыта и грамотного прогнозирования. Применяется к объектам с индивидуальной концепцией и сложной инфраструктурой. Предполагает индивидуальный подход. ▪️Аналоговый. Проводится на основании анализа данных по рынку нужного сегмента. Самый непредсказуемый и рискованный для УК метод, который в дальнейшем скорее всего потребует корректировок (а это всегда крайне сложно с учетом интересов и ожиданий жителей). Подробнее о каждом из методов – в следующих постах. Мы в Howitz пользуемся вторым методом, который при правильном анализе ситуации ни разу не дал сбой. Ирина Алешина, управляющий партнёр УК Horwitz

Попытки признать недействительными акты приёмки работ 1⃣ В Челябинске собственник не смог в суде признать недействительными акты приёмки, взыскать неосновательное обогащение в размере 32 тыс. р., а заодно и признать незаконными отчёты о выполнении договора управления ООО «Доверие Липецкое». Истец указывал, что акты не соответствуют форме Минстроя, составлены без уполномоченного представителя собственников, которым является председатель совета МКД. Суды пришли к противоположному выводу, а именно, что акты приёмки работ соответствуют приказу Минстроя. Судебные инстанции решили, что акты приёмки не стоит рассматривать в качестве сделок по смыслу ст. 153 Гражданского кодекса РФ, поскольку они не влекут возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей для лиц, их подписавших, следовательно, не могут быть признаны недействительными в судебном порядке. Также они указали, что права истца актами и отчётами не нарушены; доказательств невыполнения работ или некачественного их выполнения не представлено. «неподписание актов председателем совета МКД не влечёт их недействительность, так как не свидетельствуют о том, что услуги по содержанию общего имущества не были оказаны управляющей организацией» (определение Седьмого КСОЮ № 88-5148/2023). 2⃣ В Самаре собственник не смог взыскать с ООО УК "Дом" компенсацию морального вреда, причинённого «в связи с ненадлежащим исполнением услуг ответчиком, а также не представлением полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге)». Истец просил признать недействительными сделки по составлению односторонних актов приёмки, взыскать компенсацию морального вреда в размере 3000 р. Суды трёх инстанций отказали собственнику: акт сдачи-приёмки работ является документом, удостоверяющим такую приёмку, то есть факт передачи результата работ подрядчиком и факт его принятия заказчиком, и не может быть признан недействительным в соответствии с действующим законодательством РФ (определение Шестого КСОЮ № 88-17808/2023).

Взыскание долгов Одними из первых, кто вспоминает про необходимость актирования работ, являются должники за ЖКУ. В судах они нередко ссылаются на отсутствие в материалах дела актов приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, составленных по форме Приказа Минстроя № 761/пр, что, по их мнению, свидетельствует о недоказанности факта оказания услуг и выполнения работ, и, как следствие, об отсутствии оснований для оплаты. Преобладающее большинство судов этот довод отклоняют (постановление АС Волго-Вятского округа по делу № АNaN, апелляционное определение Севастопольского городского суда по делу № 33-1804/2023, апелляционное определение Иркутского областного суда по делу № 33-3289/2023, определение Седьмого КСОЮ № 88-3947/2022, постановление АС Дальневосточного округа по делу № А73-8046/2022, апелляционное определение Смоленского областного суда по делу № 33-2077/2023). Суды дружно цитируют постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.11.2010 № 4910/10: управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у неё в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Также они указывают, что несоответствие акта по форме, утверждённой Приказом №761/пр, равно как и отсутствие в акте подписей собственников помещений МКД или уполномоченных ими лиц, само по себе не свидетельствует о том, что поименованные в акте работы не были в действительности выполнены. Иногда должникам удаётся склонить нижестоящие суды на свою сторону. И тогда управляющим организациям могут отказать во взыскании долга или его части с мотивировкой: «только надлежащим образом оформленный акт выполненных работ является единственным допустимым доказательством оказания таких работ и (или) услуг. Несоблюдение управляющей организацией формы акта приёмки оказанных услуг и выполненных работ ограничивает право собственников помещений в МКД на получение информации об объёме, стоимости и качестве выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию общего имущества»; «Учитывая отсутствие надлежащих доказательств, свидетельствующих об исполнении управляющей организацией обязанностей по обслуживанию общего имущества МКД, оснований для удовлетворения иска о взыскании с ответчиков задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг (за исключением задолженности по обеспечению надлежащего содержания общего имущества в МКД) не имеется». Однако при настойчивом и грамотном обжаловании такие решения отменяются вышестоящими инстанциями (определения Третьего КСОЮ по делам № NaN, № 88-3715/2023, № 88-3694/2023, № NaN, Четвёртого КСОЮ № NaN, Шестого КСОЮ № 88-5629/2023, апелляционное определение Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики по делу № 33-290/2023): «доказательств, что в спорный период времени работы вообще не выполнялись или выполнялись другой организацией, которой бы ответчиками вносились соответствующие платежи, материалы дела не содержат. В установленном Правилами №491 порядке ответчики к истцу с заявлением об изменении размера платежей или освобождении от их внесения в связи с неоказанием или ненадлежащим оказанием истцом соответствующих услуг не обращались». ❗️ Таким образом, способствовать снижению размера платы может не отсутствие актов приёмки работ, а наличие актов, подтверждающих некачественное выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества. ➡ Как составить акт о некачественных работах

Теория про акты приёмки работ Чтобы дальнейшие примеры были понятнее и короче, для начала приведу немножко теории или нормативки, на которую ссылаются суды. ➡ Сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах и являются составной частью технической документации МКД (п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества № 290, подп. «б» п. 24 Правил содержания общего имущества № 491). ➡ Форма акта приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД установлена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр (скриншот выше). ➡ В акте, помимо прочего, указываются: — наименование вида работ (услуг), — периодичность/количественный показатель выполненной работы (оказанной услуги), — единица измерения работы (услуги), — стоимость/сметная стоимость выполненной работы (оказанной услуги) за единицу, — цена выполненной работы (оказанной услуги). ➡ Согласно примечанию к форме акта графа "Наименование вида работы (услуги)" подлежит заполнению в соответствии с Минимальным перечнем услуг и работ № 290; в графе "Стоимость" следует отражать стоимость за единицу выполненной работы (оказанной услуги) по договору управления МКД; графа "Сметная стоимость выполненной работы (оказанной услуги) за единицу" должна включать сметную стоимость за единицу выполненной работы по договору подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД. 📘 Форма акта в ворде

Начинаю публикацию обещанной серии постов про акты приёмки работ управляющей организации. Эта неделя будет посвящена спорам между управляющими организациями и собственниками, а следующая — спорам УО с контролирующими органами.

Сегодня Диспетчеру 24 — 12 лет.🍾🎉 С 2012 года мы прошли большой путь: из электронного журнала для управляющей организации в Кургане выросли до федеральной IT-компании с одним из крупнейших негосударственных контакт-центров в сфере ЖКХ🥇 Сейчас в числе наших клиентов — более 300 компаний, среди которых крупнейшие застройщики и УК. Все они обслуживают более миллиона квартир общей площадью порядка 60 млн м2 в 40 регионах России. Каждый день операторы отвечают на 5-10 тысяч звонков. За 12 лет наш контакт-центр принял более 8 млн заявок и 28 млн звонков. 🎂Очередной день рождения — повод подвести итоги. Мы постоянно улучшаем сервис, чтобы наши клиенты качественнее обслуживали собственников, а жители — справлялись с коммунальными задачами без усилий. За последний год у Диспетчер 24 немало достижений. Вот лишь некоторые из них: ✅Благодаря новым модулям «Витрина проектов застройщика» и «Приёмка помещений» сервис Диспетчер 24 развился в настоящую экосистему для УК и девелоперов. Теперь в ней объединён весь цикл от продажи жилья, его передачи дольщику, управления недвижимостью до повторных продаж. ✅Признаны лучшей инновацией в работе УК по мнению экспертного совета Российской гильдии управляющих и девелоперов. ✅Победили в номинации «Инновационные решения для жизни» национальной премии «Созидатель». ✅Выступили на знаковых для отрасли мероприятиях: ЖКХ России, Форум 100+, «Цифровизация в девелопменте жилья, стадия "Эксплуатация". Умная новостройка». А также вошли в экспертный совет всероссийской конференции «Умная эксплуатация». ✅Провели несколько онлайн-мероприятий на тему эффективной организации АДС, повышения повторных продаж недвижимости, проведения NPS и повышения тарифов на содержание жилья. Но всё это было бы невозможно без наших клиентов ❤️ Все идеи для развития сервиса Диспетчер 24 основаны на лучших практиках и обратной связи от ведущих управляющих компаний и застройщиков. Такая совместная работа помогает нам постоянно совершенствовать платформу и менять российский рынок ЖКХ к лучшему.🤝

🎉 Поздравляю Диспетчер 24 с Днём Рождения! Сервис неслучайно получил мои симпатии и является одним из наиболее рекомендуемых на канале: подписчики, которые выбрали эту платформу и контакт-центр, неоднократно писали положительные отзывы (привожу примеры из закрытого чата для УО и канала Подслушано у УО): "Очень удобный сервис. И недорогой. Есть все, что надо. И для исполнителей. И для жителей. Мы пользуемся два месяца - довольны до одури. Сервис отличный. Менеджеры внедрения просто огонь. Все быстро и чётко". "Полгода назад сравнивали, оптимальный подход у Диспетчера24 нам больше подошёл. Мы внедрили колл-центр в аварийную службу нашего подрядчика. Колл-центр работает зачетно👍🏻". "Там грамотно отвечают по скриптами, и всегда бодрый голос, даже ночами)) Контроль заявки до выполнения. И ещё ко мне УК обратилась, у них пара диспетчеров и оба заболели, я тут сразу нашёл еще один плюс колцентра))". "За все годы работы с Диспетчер 24 никаких нареканий. У них нормальный договор, а не оферта. По перс. данным ответственность прописана. В период запуска нужно уделить достаточно своего времени, чтобы все настройки были выполнены верно, зато дальше это многократно окупится". "В Диспетчер 24 есть удобный инструментарий для осмотров. Причем можно задать, чтобы они автоматически с определенной периодичностью создавались на нужного сотрудника. А по итогам осмотров очень просто создать по выявленным нарушениям задачи на ответственных сотрудников и главное легко контролировать их выполнение". Приятно видеть, что сервис постоянно развивается у него находится все больше поклонников, которые хотят упростить свою работу 👍 Сайт сервиса: ds24.ru

📰 Новости ЖКХ и судебной практики за прошедшую неделю с других наших каналов 📍 Может ли УО уступить право (требование) по взысканию долгов за ЖКУ 📍 Нецензурная брань ответчика «не потянула» на компенсацию морального вреда в 200 000 рублей 📍 Строительство балкона в «выемке» на первом этаже МКД 📍 Доводы о банкротстве и неправильном уведомлении не помогли избавиться от долгов ЖКХ и заглушки 📍 Оплата ресурснику тепловой энергии, потребленной в новостройке 📍 Можно ли запретить соседу содержать домашних животных ✅ УК не включала в квитанции «вознаграждение председателю совета дома», и суд посчитал это правильным ✅ Член совета дома потратила деньги на нужды МКД, но не смогла взыскать их с УК 📌 Председатель ТСЖ без решения ОСЧ добавил в квитанцию новую строку, ссылаясь на положения устава 📌 Слово «придурок» – не воробей, а штраф в 3000 рублей 👮‍♂ Суд отменил предписание ГЖИ Московской области по поводу неправильного “доначисления” платы за электроэнергию 👮‍♂ Суд отменил штраф ГЖИ Нижегородской области за нарушение порядка расчета платы за водоснабжение 👮‍♂ Суд признал незаконным отказ Госкомитета Республики Башкортостан во внесении изменений в реестр лицензий 🔹 Верховный Суд РФ вернул на новое рассмотрение дело о некачественной питьевой воде 🔹 Прокуратура Хабаровского края против прекращения административного производства органом жилищного контроля

Компания из Краснодара разработала тележку для дворников Тележка помогает наводить порядок до 30% быстрее, чем без нее. И вот почему: ✔️Тележка самоходная, заряда аккумулятора хватает на целый рабочий день. Не нужно прилагать усилия, чтобы толкать ее — достаточно просто нажать на кнопку газа. ✔️С колесами диаметром 20 дюймов тележка передвигается по разному рельефу.  ✔️Не нужно тратить время, чтобы возвращаться на склад за разным инструментом — на тележке есть удобные крепления для инвентаря. ✔️В комплекте легкая воздуходувка и сменные аккумуляторы к ней. ✔️Универсальный разборный каркас под два вида баков: горизонтальный — для тяжелого мусора или пескосоляной смеси, вертикальный — для легкого или объемного мусора. ✔️Умная колонка повышает настроение и привлекает внимание. ✔️Личные вещи можно перевозить в небольшой корзине на тележке. Компания уверена в пользе своего продукта, поэтому готова предоставить тележку EWA для уборки территории в двухнедельный тест-драйв. ➡ Оставить заявку на сайте Реклама. АО "НКТ" ОГРН 1122310011262 ИНН 2310166480 Erid 2Vtzqvs2poa

Спасибо, таинственный Zлобунальщик ❤️ https://t.me/zlobunal/2168

Все наши памятки и методички по вопросам ЖКХ В разное время на наших каналах публиковала различные обобщения, пособия, памятки и т.п. Собрала список в этом посте. Сейчас заканчиваю работу над большим обобщением по актам приёмки работ управляющей организации. Общие собрания ▪️Памятка по количеству голосов для общих собраний собственников ▪️Перечень типовых повесток для ТСЖ (ТСН) ▪️Обобщение практики по установке камер Взаимодействие УО с собственниками ▪️Выстраивание конструктивного диалога между советом МКД и управляющей организацией ▪️Отчётность управляющей организации ▪️Сроки ответов и реакций УО (ТСЖ, ЖСК) на различные заявки и обращения граждан ▪️Работа УО и ТСЖ с трудными гражданами ▪️Сборник положительных практик от подписчиков канала ЖКХ ▪️О чем, когда и как управляющая организация и ТСЖ должны уведомлять потребителей Вопросы управления МКД ▪️Обобщение практики по "временным" УК ▪️Оспаривание отказов в продлении лицензий Проверки ▪️Административная ответственность управляющей организации ▪️Административная ответственность ТСЖ ▪️Методическое пособие органам государственного жилищного надзора по применению КоАП РФ ▪️Проверки ФКР ▪️Методическое пособие для управляющих организаций и ТСЖ по спорам с прокуратурой Все раздатки с вебинаров (про содержание и коммунальные услуги, онлайн-собрания и подделку протоколов, повышение и понижение размера платы) — можно найти в библиотеке ЖКХ в боте обратной связи канала @gkhnewsbot. Также всё (и памятки, и раздатки) собраны в одном месте — закрытом канале "Библиотека ЖКХ", который доступен донатерам канала ❤️ (если вы из таких, пишите @gkhwsem, добавлю в этот канал).

Должна ли УО бесплатно удостоверять доверенности Справочно: ст. 53 Гражданского процессуального кодекса РФ допускает возможность удостоверения управляющей организацией или ТСЖ полномочий представителя на ведение дела в суде. В Московской области собственник решил, что удостоверять такие доверенности управляющая организация должна бесплатно. Чтобы доказать это своей компании, желающей получить за такое действие всего 2000 р., он обратился в суд. Две судебные инстанции согласились с требованиями истца и обязали УО удостоверить доверенность для ведения гражданских дел во всех судах общей юрисдикции. Они поняли упомянутую статью, как обязывающую УК удостоверять доверенности и не дающую ей права требовать за это денег. Однако кассационный суд направил дело на новое рассмотрение. ➡ УО – коммерческая организация, преследующая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности. Договор управления устанавливает, что плата за дополнительные услуги для собственников устанавливается исходя из расценок, определяемых управляющей организацией. ➡ Статья 53 ГПК РФ наделяет УО публично-правовой функцией по удостоверению доверенностей, однако, как и другие нормы ГПК РФ, не устанавливает особенности: — порядок взимания взноса, уплата которого является одним из условий совершения в отношении плательщика юридически значимых действий, — основания для освобождения от его оплаты, — порядок возмещения организации расходов на совершение юридически значимых действий. ➡ Применительно к статье 53 ГПК РФ, между доверителем-физическим лицом и УО по поводу удостоверения доверенности возникают правоотношения, вытекающие из публичного договора (ст. 426 ГК РФ). Произвольный отказ от заключения такого договора не допускается, если лицо, осуществляющее предпринимательскую (или приносящую доход) деятельность, имеет возможность предоставить потребителю соответствующие услуги. ➡ Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Законодатель не установил, что УО обязана удостоверять доверенности жителей на представление интересов в суде общей юрисдикции на безвозмездной основе. ➡ Само по себе изготовление доверенности является услугой технического характера, однако факт подготовки текста доверенности самим заявителем не заменяет собой удостоверение доверенности, за которую ООО «ДГХ», среди прочего, установлена плата. Удостоверение доверенности включает в себя: — установление личности обратившегося физического лица и его места жительства, — установление выражаемой им воли поручить третьему лицу защиту своих интересов при разрешении гражданского дела, для этого проводится в том числе проверка содержания доверенности на предмет соответствия ее содержания закону, — заверение факта подписания доверенности именно доверителем. ➡ Такая услуга не входит в Минимальный перечень услуг и работ № 290, который обязан оказываться управляющей организацией в рамках размера платы за содержание жилья. № 88-35257/2023 😋 @gkhvsem P. S. При новом рассмотрении Московский областной суд отказал заявителю в обязании УО удостоверить доверенность на право представления его интересов в судебных органах.

Обновленная памятка по количеству голосов на собрании собственников (обновлена в связи с принятием изменений по провайдерам).

📰 Новости ЖКХ и судебной практики за прошедшую неделю 📍 Чем грозит ТСЖ неисполнение предписания жилищной инспекции 📍 Верховный Суд РФ отказался признавать недействующими пункты 3.4.5 и 4.1.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170 про ключи от подвала 📍 УК незаконно заменила счетчик воды вместо РСО и должна возместить собственнику убытки 📍 Верховный Суд РФ полноценно рассмотрит жалобу ГЖИ Ростовской области в рамках очередного спора о смене управляющей организации 📍 Верховный Суд РФ разъяснил порядок внесения изменений в реестр лицензий при назначении временной управляющей организации 📍 Оплата электроэнергии, потребленной для содержания общего имущества в аварийном доме 📍 Отключения электроснабжения, используемого для отопления ✅ Собственники уменьшили размер платы за содержание жилья и заменили вознаграждение председателя совета “поддержанием деятельности совета” ✅ Тайное смещение председателя совета дома не состоялось 📌 Роспотребнадзор компенсирует председателю ТСЖ моральный вред за незаконное административное преследование 📌 УК два месяца после прекращения договора управления домом выставляла плату за ЖКУ 🔹 Суды признали незаконными отказы прокуратуры Ингодинского района г. Читы в возбуждении административных дел по поводу оскорбления сотрудников УО 🔹 Суд обязал администрацию и УО перенести 35 объектов инфраструктуры за пределы охранных зон тепловых сетей 👮‍♂ Суд отменил предписание ГЖИ Кузбасса по вопросу оплаты теплоснабжения 👮‍♂ Суд признал незаконным внесение органом жилнадзора Иркутской области изменений в реестр лицензий 👮‍♂ Суд отменил предписание Управления Ставропольского края ГЖИ по вопросу доначисления платы за газ

РСО истребуют у органов внутренних дел данные о зарегистрированных Пока большинство практики складывалось в пользу ресурсоснабжающих организаций. ❗️ Однако имеются отказные определения ВС РФ по делам в пользу МВД, а самое главное – Верховный Суд РФ по жалобам МВД уже истребовал два выигранных РСО дела, и глядя на это, нижестоящие суды начали что-то подозревать и притормозили рассмотрение аналогичных дел в пользу ресурсников 😞 Обоснование положительных судебных актов схоже с тем, что приведено в примерах выше (по спорам с УО и ТСЖ), и дополнено ссылками на закон о персональных данных и Правила предоставления коммунальных услуг № 354. Также суды активно ссылаются на отказное Определение Верховного Суда РФ от 18.08.2022 № 309-ЭС22-13591 по делу № АNaN. Выше в табличной форме привожу информацию по таким спорам, а также по тем, которые РСО проиграли. Кому нужны активные ссылки на дела — их можно взять в материале на сайте.

Внимание — главная валюта современности. За него сражаются миллионы производителей товаров и услуг. Мы создали инструмент, который поможет УК самостоятельно управлять вниманием собственников и повышать свою доходность. В мобильном приложении жителя появились тематические подборки, в которые УК сможет объединить несколько услуг для их продвижения среди собственников. Для повышения эффективности карусели баннеров и услуг в них можно настраивать: — показ для определённой категории жителей; — порядок предложений; — сроки публикации. Тематические подборки житель увидит на экране мобильного приложения или веб-версии личного кабинета. Новый инструмент позволит УК: ✅ зарабатывать больше благодаря активному продвижению платных услуг и сотрудничеству с партнёрами; ✅ планировать тематические подборки на весь год и не отвлекаться постоянно на эту задачу; ✅ настраивать главный экран в мобильном приложении жителя — делать его динамичным, со сменяющимися предложениями; ✅ увеличивать число жителей, которые используют мобильное приложение; ✅ повышать привлекательность коммерческой недвижимости для арендаторов и новых владельцев. Подробнее о возможностях каруселей услуг и баннеров читайте в статье на нашем сайте 👉 https://bit.ly/ds24_karusel

УО и ТСЖ истребуют у органов внутренних дел данные о зарегистрированных (окончание) В Башкирии ООО Управляющая компания «Новиковка» обратилось с запросом сведений о регистрации и снятии с регистрационного учета по месту жительства и месту пребывания граждан в многоквартирных домах, находящихся под управлением компании. Цель обращения - предоставление справок с места жительства собственникам. Согласно полученному ответу, запрашиваемые данные будут предоставляться управляющей компании с согласия субъектов персональных данных. УК обратилась в суд. Первая инстанция встала на сторону МВД: решение - не отказ, а разъяснение, в связи с чем права УК не нарушены. Апелляционный суд отменил решение и удовлетворил иск УК с обоснованием, аналогичным примеру выше. Арбитражный суд Уральского округа оставил жалобу Министерства внутренних дел по Республике Башкортостан без удовлетворения (дело № А07-33322/2022). В Челябинской области ООО «Управляющая компания Бастион» обратилось в отдел с запросами о предоставлении информации об изменении регистрации по месту жительства и месту пребывания собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах, находящихся под управлением компании. В ответ пришли отказы с указанием на то, что у УК нет обязанности по обработке персональных данных граждан в рамках ведения регистрационного учета, выдача справок с места жительства не относится к компетенции компании. Суды признали отказы незаконными по тем же мотивам, что и их коллеги из примеров выше. Арбитражный суд Уральского округа оставил жалобу ОМВД РФ по Еманжелинскому району Челябинской области без удовлетворения (дело № А76-40744/2022). 🤔 Что интересно — с подобными исками УО и ТСЖ обращаются крайне редко. Из 20 последних дел по признанию отказов МВД незаконными и истребованию необходимой информации, прошедших как минимум две инстанции, 17 приходится на иски ресурсоснабжающих организаций и операторов по обращению с ТКО. Остальные три кратко изложены выше.

УО и ТСЖ истребуют у органов внутренних дел данные о зарегистрированных Сведения о зарегистрированных в помещении могут пригодиться для начисления платы за коммунальные услуги, выдачи справок (если управляющая организация или ТСЖ признают это своим полномочием). Также они частично помогают решить сложности с ведением реестра собственников. УО, ТСЖ и ресурсоснабжающие организации запрашивают эти сведения у органов внутренних дел, а при получении отказов — обращаются в суд. В Кировской области ТСН “Мирный” обратилось в УМВД с заявлением о предоставлении адресно-справочной информации о регистрации по месту пребывания и по месту жительства граждан, являющихся членами семьи нанимателя, совместно проживающих в одной из квартир. Товарищество указало, что эти сведения нужны для взыскания задолженности. Согласно полученному ответу, предоставить сведения невозможно, так как адресно-справочная работа осуществляется на основе персонифицированных данных физических лиц (фамилия, имя, отчество, год рождения, место рождения, документ, удостоверяющий личность). Товариществу предложили заполнить заявление правильно, а именно указав полностью данные гражданина, в отношении которого запрашивается адресно-справочная информация, после чего направить в Управление. Вместо этого ТСН направило заявление в суд, который удовлетворил требования товарищества: ➡ осуществляя деятельность по управлению домом, Товарищество является оператором по обработке персональных данных, поскольку в силу жилищного законодательства оно имеет право и обязано осуществлять сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях, а также осуществлять обработку полученных персональных данных в целях управления многоквартирным домом, обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества, а также предоставления коммунальных услуг; ➡ в соответствии с подп. 8 п. 1 ст. 6 и п. 8 ст. 7 Федерального закона от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» в ГИС ЖКХ должна размещаться информация о количестве зарегистрированных в жилых помещениях по месту пребывания и по месту жительства граждан; ➡ обязанность по размещению информации в указанной системе возлагается на территориальный орган исполнительной власти, реализующий государственную политику в сфере миграции и осуществляющий правоприменительные функции, функции по контролю, надзору и оказанию государственных услуг в сфере миграции. Отсюда суды пришли к выводу об открытом характере запрашиваемых товариществом сведений и наличии у него права на их получение, при этом обязанность по их внесению в ГИС ЖКХ, равно как и по предоставлению этих сведений, возложена на органы миграционного учета. Ответчик в кассационной жалобе указывал на недозаполненность заявления ТСН, фактическое предоставление запрошенной информации при рассмотрении дела и одновременно - на техническую невозможность исполнить решение суда. Арбитражный суд Волго-Вятского округа оставил жалобу УМВД без удовлетворения: “Доводы заявителя относительно несоблюдения заявителем порядка заполнения заявления о предоставлении адресно-справочной информации подлежат отклонению, поскольку целью соответствующего обращения Товарищества являлось получение информации о нанимателях (членах семьи) помещения № 36, которая у последнего отсутствовала, и ее указание объективно невозможно в момент подачи заявления”. А28-12294/2022 😋 @gkhvsem

Практику по неактуальности реестров завершает дело из Краснодарского края. ООО «Кубань-Сервис» получило предписание ГЖИ, но не смогло его успешно оспорить. Инспекция установила, что на основании поступившего от собственника квартиры обращения УО предоставила ему реестр собственников помещений в МКД, содержащий неактуальные сведения о собственниках квартир № 3, № 5 в МКД, а также разночтения по собственникам квартиры № 7 и нежилого помещения № 34 в МКД, “что является нарушением части 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса РФ”. Организации в предписании было предложено исправить нарушение и выдать собственнику актуальный реестр. Суд согласился с обоснованностью выданного предписания: “Доводы заявителя о невозможности исполнения предписания ввиду отсутствия у общества сведений относительно собственников помещений МКД и имеющихся ограничений на предоставление сведений, содержащих персональные данные, суд считает несостоятельными, поскольку ООО «Кубань-Сервис» не доказало, что у него, как у управляющей компании, осуществляющей непосредственное взаимодействие с собственниками помещений МКД согласно договору управления, отсутствовала возможность получить сведения непосредственно у физических лиц, являющихся собственниками (владельцами) жилых помещений в МКД. Осуществляя деятельность по управлению многоквартирным домом, ООО «КубаньСервис» имеет правовые и организационно-управленческие полномочия по сбору персонифицированных сведений, позволяющие идентифицировать собственников и нанимателей помещений МКД”. В качестве третьего лица был привлечен собственник, который даже ходатайствовал о том, чтобы Арбитражный суд РФ сам запросил в Росреестре все выписки по дому. Однако суд отметил, что разберется в деле и без выписок, поэтому отказал в удовлетворении этого ходатайства. Решение не вступило в силу. № А32-45557/2023 😋 @gkhvsem

Случай из Новосибирской области ООО «Управляющая компания ЖКХПартнер» выдала собственнику реестр с рядом недостатков: в отношении больше сотни помещений информация о правах собственности была неактуальной, а по нескольким помещениям собственников не было указано никаких. УК оштрафовали на 125 000 р. за нарушение лицензионных требований. Оставляя наказание в силе, суд скопировал обоснование из примера выше. Доводы о принятии компанией мер к получению сведений он отклонил: — сведения о большинстве “неактуальных” собственников изменились до 01.03.2023 (до ограничений ЕГРН), при этом компания управляет домом с 2021 года и с тех пор не принимала мер по получению выписок из ЕГРН; — запросы в УФНС по Новосибирской области, Росреестр РФ, Управление Росреестра по Новосибирской области, МКУ ГЖИ г. Новосибирска, УФМС по Новосибирской области, Нотариальную палату НСО, нотариусу были направлены после выявления инспекцией нарушений; — другие два запроса и иск были направлены после вынесения инспекцией оспариваемого постановления. Таким образом, заявитель не принимал мер по ведению актуального реестра собственников ни до обращения собственника в адрес управляющей организации, ни после — вплоть до момента выявления инспекцией нарушений. При этом по мнению суда, у заявителя действительно была возможность принять все возможные меры по соблюдению лицензионных требований: “Так, например, заявитель не лишен возможности сверить информацию о государственной регистрации права собственности с выпиской из Росреестра путем осуществления поквартирного обхода, обратиться к нотариусу с письменным заявлением о получении сведений о собственниках помещений в многоквартирном доме, указав, что такие сведения необходимы для защиты прав и законных интересов управляющей организации (подпункт 2 части 14.2 статьи 62 Федерального закона от 13.07.2015 N 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), а также запросить данные сведения в судебном порядке”. УО пробовала ссылаться на ответ нотариуса, однако при внимательном прочтении суд обнаружил, что там нет ничего про отсутствие правовых оснований для получения выписок, а лишь указано, что заявителю следует представить письменные доказательства, подтверждающие наличие нарушенных прав, требующих защиты в соответствии со статьей 85.1 «Основ законодательства РФ о нотариате». № А45-36959/2023 😋 @gkhvsem

Продолжаем знакомство со свежей практикой за выдачу неактуальных реестров — как суды отвечают на возражения УО о недоступности сведений в ЕГРН. Случай из Москвы ООО «ПИК-Комфорт Сириус» по запросу собственника предоставило реестр без сведений, позволяющих идентифицировать собственников, за что было оштрафовано на 250 000 р. по ч. 2 ст. 14.1.3 КоаП РФ. Позиция УО: к ответственности привлекли безосновательно “ввиду наличия законодательного пробела в организации формирования актуального реестра собственников жилых помещений многоквартирных домов, что, в свою очередь, обусловило невозможность соблюдения обществом законодательно закрепленных требований в рассматриваемой части”. Позиция суда: — ведение реестра — обязанность УО в силу закона; — управляющие организации могут использовать альтернативные источники получения сведений (помимо выписок из ЕГРН) о собственниках и собственности; — ЕГРН не является единственным местом, где управляющая организация может получить необходимые сведения о смене собственника; — по условиям договора управления собственник обязан информировать УО о сделках с помещением. И еще один занимательный довод: управляющая организация обязана предоставлять коммунальные услуги собственнику помещения и принимать от собственника помещения плату за них. Без актуальной информации о собственниках УО не сможет выполнять эти обязанности. Тем не менее, УО как-то справляется с такими обязанностями, “что указывает на недостоверность доводов жалобы ООО «ПИК-Комфорт Сириус»”. № А40-250461/23 😋 @gkhvsem

Штрафы и предписания за невыдачу актуального реестра собственников (продолжение) Больше всех, судя по картотеке арбитражных дел, лютует ГЖИ Нижегородской области. На момент подготовки материала нашлось как минимум 7 обжалований штрафов и предписаний, назначенных и выданных за нарушения при ведении и выдаче реестров (после изменений в закон). 1⃣ Собственник пожаловался в ГЖИ на то, что реестр ему предоставили с нарушением срока, а также выданный документ не соответствовал требованиям ч. 3.1. ст. 45 ЖК РФ. В ходе проверки установлены недостатки выданного реестра: представленный реестр не содержит информацию о реквизитах документов, подтверждающих право собственности на помещения, сведения о форме собственности, сведения о площади каждого помещения и о доле в праве собственности на такие помещения, не содержит информацию о собственниках помещений №№2, 6, 14, 36 (об одном из собственников), 42, 55, т.е. не соответствует пункту 20 Приказа №44/пр. Результат: ГЖИ назначила штраф АО "Домоуправляющая компания Советского района" по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ в размере 250 000 р. Суд лишь снизил его до 125 000 р. (дело № А43-34766/2023). 2⃣ Собственник получил реестр, не соответствующий требованиям Приказа Минстроя №44/пр. Также в нём отсутствовала информация о 69 собственниках. УО - АО "Домоуправляющая компания Московского района" - настаивала, что достаточно реестра, соответствующего требованиям ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ; что она не обязана вести реестр; что отсутствие реестра не мешает собственнику провести собрание. Результат: ГЖИ выдала предписание, а суд подтвердил его законность (дело № А43-31135/2023, решение обжалуется). 3⃣ АО «ДК Нижегородского района» выдало собственнику реестр с нарушением срока, без реквизитов документов, подтверждающих право собственности, без сведений о площади и долях в праве общей собственности на общее имущество. Также в реестре не было информации о собственниках 6 помещений. На довод УО о том, что собственник может провести собрание без её реестра, суд возразил как раз поправками в закон о недвижимости - что собственник не получит в выписках из ЕГРН данных о своих соседях, если попытается составить реестр лишь своими силами. Результат: выданное ГЖИ предписание оставлено судом в силе (дело № А43-25853/2023). 4⃣ Та же УО выдала реестр без реквизитов документов, подтверждающих право собственности на 7 помещений. Результат аналогичный: выданное ГЖИ предписание оставлено судом в силе (дело № А43-32326/2023, решение обжалуется). 5⃣ АО «Домоуправляющая компания Нижегородской района» оштрафовали на 150 000 р. за нарушения в работе АДС и выдачу неполных реестров по 4 домам. В этот раз инспекция выбрала для квалификации нарушения ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ. Результат: УО пыталась оспорить наказание в части размера штрафа, но суд отказал ей (дело № А43-32324/2023). 6⃣ Ту же компанию по той же статье оштрафовали на 150 000 р. за выдачу неполных реестров двум собственникам, а также за нарушение сроков направления ответов. Результат: суд лишь снизил назначенное наказание до 75 000 р. (дело № А43-34162/2023). 7⃣ ООО "Дзержинская Управляющая Компания" получила предписание, так как представила собственнику (и ГЖИ при проверке) неактуальный реестр. “Несмотря на наличие предоставленных Администрацией города сведений о муниципальных квартирах, сведения указаны не в полном объеме, а именно: сведения о собственнике квартир №91 и №103 отсутствуют, не указан ОГРН собственника муниципальных квартир Администрации г.Дзержинск, не указаны сведения о собственнике квартиры №66, что свидетельствует о неактуальности реестра”. Результат: предписание ГЖИ оставлено в силе. В этом деле суд отметил, что УО наделена правом обращаться в суд за обязанием предоставить соответствующие сведения (дело № А43-33822/2023, решение не вступило в силу). Таким образом, нижегородская практика выделяется тем, что ГЖИ и суды выступают за предоставление полного реестра согласно требованиям Приказа Минстроя №44/пр, а не усеченного по ч. 3.1 ст. 45. ЖК РФ. Также представляет интерес разная квалификация схожих нарушений.

Штраф за невыдачу актуального реестра собственников На прошлой неделе Десятый арбитражный апелляционный суд оставил в силе штраф управляющей организации, назначенный по ч. 2. ст. 14.1.3 КоАП РФ. Изначально ГЖИ Московской области оштрафовала УО на 250 000 р., но Арбитражный суд Московской области милостиво снизил его до 125 000 р. Это наказание и было сохранено вышестоящим судом. В чем заключалось нарушение: по запросу собственника организация выдала реестр с нечитаемым содержанием текста. Это был второй запрос со стороны собственника. На первый компания также не предоставила реестр, за что сначала получила от ГЖИ предостережение “о недопустимости нарушения требований статьи 162 ЖК РФ и необходимости соблюдения стандартов управления указанным МКД и обеспечения своевременного предоставления по запросу реестра собственников помещений согласно пункту 3.1 статьи 45 ЖК РФ”. Суды сослались на ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, которая предусматривает обязанность УО выдавать реестр собственников по запросу инициатора собрания, и не нашли оснований для освобождения организации от ответственности. № А41-80278/23 😋 @gkhvsem P.S. Сейчас обновляю материал по теме (не)выдачи реестра, поэтому в следующих постах на неделе расскажу о найденной практике других регионов. Спойлер: она не в пользу УО, что бы ни говорили поклонники версии, согласно которой после изменений в закон о недвижимости УО якобы ничего не должна собственникам 🙈

🙏 Напомню, что для общения и вопросов созданы чаты: 💭 Беседка ЖКХ — форум с разбивкой по темам, собранными ЧаВо в закрепах каждой темы, строгими правилами и админами, которых некоторые считают предвзятыми. ➜Присоединиться Если не нравятся админы или хочется комментировать посты, то приглашаю в вк-группу, где публикуются посты со всех наших каналов. 💬 Беседка ЖКХ 2.0 — закрытый чат для УО, ТСЖ, ЖСК. Доступ происходит через почту организации, указанную в ГИС ЖКХ. ➜ Написать админу за ссылкой Если не устраивает порядок доступа, то можно общаться в комментариях канала Подслушано у УО. 🖋 Закрытый чат для должностных лиц органов лицензионного контроля и государственного жилищного надзора. Доступ возможен через коллег, присутствующих в чате (список регионов), или через админа — с подтверждением факта работы в контролирующем органе. ➜ Написать админу

❓Как извлечь из капитального ремонта максимум выгоды? ❓Зачем нужен специальный счет для многоквартирного дома? ❓Какие возможности он открывает перед жильцами? ❓Как с помощью специального счета можно организовать быстрый и качественный ремонт крыши дома? ✅ Ответы на эти и другие вопросы в видео: https://www.youtube.com/watch?v=2cb3-SwivHE Реклама. ООО «ТехноНИКОЛЬ-Строительные Системы»(ИНН: 7702521519) Erid: 2Vtzqvs2poa

📰 Новости ЖКХ и судебной практики за прошедшую неделю 😕 Самая главная "новость" — принятие во втором и третьем чтении проекта о безвозмездном доступе провайдеров к общедомовому имуществу Судебная практика с других наших каналов 📍 Собственник вовремя не восстановил ограждение лоджии и получил штраф в 100 000 рублей 📍 Может ли ответчик взыскать судебные расходы с истца, отказавшегося от иска 📍 Подрядчик не заварил трубу, УО не проконтролировала подачу воды. Кто виноват в заливе 📍 Обязано ли ТСЖ размещать в ГИС ЖКХ единый платежный документ 📌 Можно ли утвердить размер платы на содержание общего имущества в составе сметы доходов и расходов ТСЖ 📌 Председателю правления ТСЖ утвердили "вознаграждение" как процент от поступлений на расчетный счет и от затрат на капремонт. Мнение судов 🔹 Прокуратура города Рубцовска Алтайского края не добилась признания недействительными решений ОСС об установлении дополнительных взносов на капремонт 🔹 ТСЖ получило представление прокуратуры за отказ в выдаче собственнику ключей от домофона ✅ Досрочное переизбрание совета МКД при ненадлежащем исполнении им своих обязанностей 👮‍♂ Суд признал необоснованным отказ ГЖИ Московской области в исключении аварийного дома из перечня МКД, находящихся под управлением УО 👮‍♂ ТСЖ из Краснодарского края отстояло право на формирование фонда капремонта на спецсчете 👮‍♂ Суд отменил штраф ГЖИ Нижегородской области за отсутствие электричества

Как провести общее собрание собственников (по шагам + образцы документов) Накануне второго квартала — традиционного времени для проведения годовых собраний — напоминаю ответы на часто задаваемые вопросы, а также ссылки на образцы документов и ресурсы-помощники. 1⃣ Подготовка к собранию. Инициатор ▪️Кто может быть инициатором собрания ▪️Как инициатору общего собрания уведомить Роскомнадзор об обработке персональных данных ▪️Как на общем собрании выбираются секретарь, председатель, члены счетной комиссии ▪️Можно ли проводить два общих собрания одновременно / в одном квартале / сразу друг за другом 2⃣ Получение реестра собственников ▪️Как получить реестр собственников для проведения собрания ▪️Должна ли теперь УК предоставлять реестр собственников инициатору 📑 Пример запроса реестра 3⃣ Уведомление о собрании ▪️Как правильно уведомлять об общем собрании собственников ▪️10 советов: как упростить уведомление об общем собрании собственников ▪️Как разместить уведомление о собрании в ГИС ЖКХ 📑 Пример сообщения о собрании 📑 Пример сообщения об онлайн-собрании (не для ГИС ЖКХ) 4⃣ Повестка. Компетенция собрания ▪️Что включить в повестку годового собрания ▪️Нужно ли согласовывать с кем-либо повестку общего собрания собственников ▪️Может ли общее собрание собственников отменить свое предыдущее решение ▪️Как формулировать вопросы повестки ▪️Какие вопросы решаются на собрании собственников, а какие – на собрании членов ТСЖ ▪️Позиции Конституционного Суда РФ про компетенцию собрания собственников 📑 Пример повестки ОСС по выбору совета дома 📑 Пример повестки ОСС об использовании общего имущества 📑 Пример повестка ОСС при переходе на спецсчет по капремонту 5⃣ Оформление бюллетеней ▪️Как с помощью ворда и экселя сделать именные бюллетени (слияние) ▪️Как оформить бюллетени для собрания собственников ▪️Собрание в очной форме: нужны ли бюллетени 📑 Пример бюллетеня (+ еще один вариант) 6⃣ Голосование ▪️Как подготовиться и провести очную часть собрания 📑 Чек-лист по очной части собрания в очно-заочной форме ▪️Последение изменения в ЖК про порядок приема бюллетеней, которые нужно учесть ▪️Как повысить кворум ▪️Голосование детей ▪️Голосование супругов при совместной собственности (+если в ЕГРН запись только об одном из них) ▪️Может ли голосовать застройщик ▪️Можно ли продлить голосование, если кворума нет (+доп. практика) ▪️Позиции Конституционного Суда РФ про голосование на общем собрании 📑 Пример доверенности на участие в общем собрании собственников 7⃣ Подсчет голосов 📑 Чек-лист для проверки бюллетеня (письменного решения собственника) ▪️Голоса на общем собрании собственников: сколько нужно (📑 памятка в PDF) ▪️Калькулятор для подсчета голосов на общем собрании собственников ▪️Можно ли на общем собрании принимать решения «относительным большинством» голосов ▪️Сколько нужно голосов на установку видеонаблюдения 8⃣ Оформление протокола и публикация итогов собрания 📑 Образец протокола собрания в очно-заочной форме 📑 Чек-лист проверки протокола ▪️Как разместить протокол собрания собственников в ГИС ЖКХ 📑 Образец уведомления об итогах собрания 9⃣ Направление протокола ▪️Можно ли собственникам передать протокол собрания напрямую в инспекцию 📑 Акт передачи протокола в УК 📑 Сопроводительное письмо к протоколу в ГЖИ ✳️ Формы собраний ▪️Какие бывают формы собраний ▪️Собрание через ГИС ЖКХ - опыт тех, кто уже провел ▪️Онлайн-собрания: проводить или погодить? Первые итоги судебной практики ▪️Опыт проведения собрания в ГИС ЖКХ ▪️Как выбрать информационную систему для онлайн-голосования ▪️Можно ли провести собрание сразу в заочной форме ▪️Позиции Конституционного Суда РФ про формы общих собраний ▪️Одно собрание собственников на несколько домов — можно ли 💛 Сервис ДомОнлайн — поможет с составлением реестра, подготовкой всех документов для собрания в любой форме (включая бюллетени с информацией о собственности), а также подсчетом голосов. 💛 Сервис реестрмкд.рф — поможет оперативно и автоматически сформировать реестр собственников из тех данных, что доступны во ФГИС ЕГРН.

Верховный суд РФ про пятилетнюю рассрочку по замене ОДПУ для управляющей организации В Ивановской области ООО «Управляющая компания «Союз» не смогла договориться с АО «Ивгортеплоэнерго» по условиям замены общедомовых приборов учёта тепловой энергии. В частности, стороны разошлись в порядке оплаты работ. Пришлось обращаться в суд за урегулированием разногласий. Хотя УК ссылалась на Закон об энергосбережении и предусмотренное этим законом право на пятилетнюю рассрочку, суды трёх инстанций всё же решили, что управляющая организация обязана оплатить расходы на замену прибора учёта единовременно: «пятилетняя рассрочка оплаты расходов собственников в лице управляющей компании по установке приборов учёта распространяется только на определённую категорию потребителей, и только в отношении первичной установки прибора учёта. К правоотношениям по замене вышедших из строя приборов учёта указанное положение не применяется. Устанавливая право на рассрочку, законодатель прямо указал на «договор, регулирующий условия установки коллективного или индивидуального прибора учёта», а не договор по замене прибора учёта. Иной подход позволял бы собственникам неоднократно производить замену прибора учёта с применением рассрочки, без наличия на то необходимых оснований». Верховный Суд РФ по очередной жалобе УК направил дело на новое рассмотрение: ➡ условия об оплате равными долями в течение пяти лет с даты заключения договора (если потребитель не выразил намерение оплатить всё единовременно или с меньшим периодом рассрочки) установлены в шестом и седьмом предложениях части 9 статьи 13 Закона об энергосбережении только для граждан (и уполномоченных ими лиц, в т.ч. ответственных за содержание многоквартирного дома); ➡ толкование судами этой нормы как относящейся только к договорам, регулирующим условия установки прибора учёта, противоречит цели рассрочки — смягчить негативные имущественные последствия возложения на граждан расходов; ➡ исходя из этой цели неразумно полагать, что, предоставляя гражданам и уполномоченным ими лицам право на рассрочку при оплате первичной установки счётчика, законодатель исключил такую рассрочку при оплате установки этих приборов в последующем, в том числе в связи с истечением срока эксплуатации, выходом из строя и по другим основаниям; ➡ учитывая, что цена договора не может сильно отличаться для первичной установки прибора учёта и его замены, граждане, которым предоставлена рассрочка для установки, вправе воспользоваться ею и при замене счётчика; «Следовательно, шестое и седьмое предложения части 9 статьи 13 Закона об энергосбережении подлежат истолкованию как допускающие включение условия о пятилетней рассрочке как в договор, регулирующий условия установки приборов учёта используемых энергетических ресурсов, так и в договор, регулирующий условиях их замены». (Определение № 301-ЭС23-23115 от 26.03.2024) № А17-6788/2022 😋 @gkhvsem

ДОМУС - решение,  которое вы давно ждали! Автоматический программный комплекс ДОМУС — это настоящий прорыв в управлении аварийно-диспетчерской службой. Он не просто позволяет регистрировать заявки, но и проводить глубокую аналитику данных для выявления типичных проблем. В свою очередь данная функция позволяет эффективно планировать работы по ремонту и сокращать количество аварийных ситуаций. Плюсы программного комплекса: ✅Уникальная система аналитики, позволяющая выявлять болевые точки всего жилфонда, конкретного дома, конкретной квартиры. ✅Аналитика позволит эффективнее планировать работы на проблемных участках, достигать снижения аварийности и количества обращений, тем самым экономить бюджет. ✅Агрегация информации о часто обращающихся жителях, возможность собрать информацию о характеристиках и отношении конкретного клиента ✅Система регулярного информирования жителей о проводимых работах через мессенджеры ДОМУС - это новая эра в управлении жилфондом. Подробнее: domus.dvlb.ru Реклама. ООО «РТ Телеком» ОГРН 1145249003855 ИНН 5249134989 Erid 2Vtzqvs2poa

Примеры уведомления со стороны управляющей организации для муниципалитета об отказе от пролонгации договора управления: — шаблон письма до внесения изменений в реестр лицензий; — шаблон письма, направляемого после внесения изменений в реестр лицензий. Пригодятся, чтобы морально подготовить и поторопить ОМСУ к действиям по определению для МКД новой управляющей организации. Источник: сервис для управляющих организаций ДомОнлайн.

Примеры уведомления со стороны управляющей организации для собственников об отказе от пролонгации договора управления: — шаблон объявления в местах общего пользования; — шаблон акта для фиксации такого уведомления; — пример персонального уведомления для направления письмом или личного вручения. Как именно уведомлять в вашем случае — надо смотреть в договоре управления. Источник: сервис для управляющих организаций ДомОнлайн.

Уведомление УО о нежелании продлевать договор управления После того как Верховный Суд РФ неоднократно высказался о возможности управляющих организаций распрощаться с собственниками при истечении срока договора управления, такие расставания стали смелее, и их стало больше. Появились и вопросы, одним из которых является: как УО должна уведомить собственников о своём нежелании продлять срок договора. Если мнение УО и ГЖИ по этому вопросу разойдутся, то вероятен отказ во внесении изменений в реестр лицензий. Так и случилось в Кемеровской области. ООО «УК Сервис» хотело прекратить управление МКД, так как срок договора управления истёк, однако ГЖИ Кузбасса отказала во внесении изменений в реестр лицензий. Обоснование отказа — "непредоставление сведений о направлении уведомления о расторжении договора управления более 50% собственников помещений в многоквартирном доме". В самом договоре управления было написано, что он заключён на один год, и что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора в связи с окончанием срока его действия договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях. Также известно, что собственники на общем собрании определили способы информирования о проведении собраний и иных мероприятиях, связанных с управлением МКД — размещение информации в подъездах многоквартирного дома, извещение председателя совета многоквартирного дома. Суды установили, что извещение об отказе от продления договора было вручено только председателю, а остальным собственникам — ни путём размещения в подъездах, ни каким-либо другим способом — соответствующее извещение не направлялось. Отсюда три судебные инстанции сделали вывод, что отказ ГЖИ законен, а УК фактически приняла решение об одностороннем отказе от договора управления (а не уведомила о нежелании продлевать отношения). № А27-2915/2023 😋 @gkhvsem P. S. Ниже выкладываю образцы уведомлений со стороны УО — для собственников и органа местного самоуправления.

Верховный Суд РФ рассмотрел спор о том, каким количеством голосов председатель совета МКД уполномочивается на подписание договора управления домом (определение № 305-ЭС23-23876 от 21.03.2024 по делу № А40-200856/2022). В Москве собственники помещений МКД провели общее собрание и выбрали управляющую организацию ООО «СервисГрад». Та обратилась в Мосжилинспекцию с заявлением о включении в реестр лицензий города Москвы, но получила отказ. Причиной отказа значилось отсутствие документов, подтверждающих заключение договора управления МКД с собственниками, обладающими более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). УК обжаловала отказ Мосжилинспекции в суде. Суды выяснили, что на ОСС ставился вопрос о наделении председателя совета МКД полномочиями на подписание договора управления МКД от имени всех собственников. Впоследствии председатель совета МКД подписал этот договор. Вопрос заключался в том, были ли у него необходимые полномочия. Общая площадь всех помещений в МКД – 8376,9 м2, за наделение председателя соответствующими полномочиями проголосовали собственники, которым принадлежит 3078,37 м2, то есть, 36,7% (3078,37/8376,9) от общего числа голосов собственников в доме. Мосжилинспекция исходила из того, что председатель совета МКД получил бы полномочия на подписание договора управления МКД от имени всех собственников только в том случае, если бы «за» проголосовали собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников в доме. Суд первой и апелляционной инстанций согласились с таким подходом и отказали в удовлетворении иска УК. Арбитражный суд Московского округа признал отказ недействительным и указал: — наделение председателя совета МКД правом на подписание договора с УК от имени собственников не следует отождествлять с передачей председателю полномочий на принятие решений по вопросам, указанным в пункте 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ; — подписание председателем совета МКД договора управления нельзя рассматривать как принятие им какого-либо решения;  — таким образом, подлежит применению общее правило, предусмотренное частью 1 статьи 46 ЖК РФ, в соответствии с которым  решения общего собрания собственников по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников. Мосжилинспекция обратилась в Верховный Суд РФ, настаивая на применении ч.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ ("собственники помещений в доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора"). Верховный Суд РФ отменил постановление Арбитражного суда Московского округа, оставив в силе судебные акты нижестоящих инстанций. ➡ в случае спора именно УО обязана подтвердить факт заключения договора управления с собственниками в соответствии с установленными законодательством требованиями, в том числе, касающимся числа голосов, необходимых для принятия соответствующих решений; ➡ в соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора управления; ➡ в рассматриваемой ситуации на общем собрании собственников по вопросу о наделении председателя совета дома полномочиями на подписание договора управления положительно проголосовали только 36,75% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. «Проанализировав положения норм Жилищного кодекса, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что Мосжилинспекцией обоснованно договор управления не был принят в качестве надлежащего доказательства заключения договора управления, поскольку не подтверждает факт реализации решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по выбору общества в качестве управляющей организации». Совет МКД ✅ #голоса

«Хочу приложение для смартфона наподобие того, что подсказывает, когда надо пить воду, только чтобы подсказывало вообще всё»📱😁 У Диспетчер 24 уже есть мобильное приложение, которое делает всё для жителей многоквартирных домов. В нем можно легко и быстро решать коммунальные задачи — от оплаты ЖКУ до заказа платных услуг. Мы пошли ещё дальше и дали пользователям возможность выбирать и покупать недвижимость в этом же приложении. В нем появился новый продукт — Личный кабинет покупателя. Это экосистема, где пользователь пройдёт все этапы от подбора квартиры до её приемки. А начнёт он с Витрины проектов, в котором можно: ✅ посмотреть информацию о строящихся домах: их адрес, ход работ, процент готовности, фотографии новостроек, live-трансляции с объектов и 3D-тур по ним; ✅ изучить данные о жилых и нежилых помещениях: площадь, этаж, стоимость; ✅ отфильтровать объекты по нужным параметрам, а подходящий вариант сохранить в «Избранном»; ✅ отправить заявку на бронирование. Подробнее о Личном кабинете покупателя рассказываем в этой статье https://bit.ly/ds24_vitrina. В ней вы узнаете: ✅ какую выгоду от работы в экосистеме получит девелопер; ✅ как Личный кабинет покупателя поможет УК зарабатывать больше и увеличить жилфонд; ✅ что ещё появится в Личном кабинете в ближайшее время. https://bit.ly/ds24_vitrina

😕 Сегодня во втором чтении будет рассматриваться отвратительный законопроект о безвозмездном доступе провайдеров к общему имуществу собственников. Обещалки учесть интересы собственников остались пустыми словами: — доступ оставили безвозмездным (за исключением радиоэлектронных средств подвижной радиотелефонной связи); — действующие договоры расторгаются (прекращаются) "по требованию любой из сторон"; — отсрочки вступления в силу закон не предусматривает. У Правительства РФ будет 2 месяца на то, чтобы утвердить Правила взаимодействия оператора и УО (ТСЖ) для размещения оборудования, а у операторов — целый год, чтобы привести всё в соответствие с этими правилами. Проект дополнили положением, что вред, причиненный общему имуществу оператором, подлежит возмещению этим оператором. Да это же общие положения гражданского законодательства о возмещении вреда 🤦‍♀️ По мнению автора проекта, это дублирование как-то сильнее защитит права собственников? Ах да, еще к полномочиям общего собрания отнесли решение вопроса о демонтаже оборудования. Решение придётся принимать двумя третями голосов от общего числа голосов всех собственников в доме (ну спасибо, что не 100%). Прикладываю тот проект, что сейчас выложен ко второму чтению на сайте.

📰 Новости ЖКХ и судебной практики за прошедшую неделю Статьи на сайте: 📰 Письма, извещения и запросы в УК (ТСЖ) по электронной почте: можно ли их игнорировать 📰 Коррозия новых трубопроводов: кто виноват и что делать Новости 📍 Госдума РФ решила обратиться к Председателю Правительства РФ о проблемах в сфере жилищно-коммунального хозяйства 📍 Опубликовано Положение о лицензировании деятельности по оказанию услуг по дезинфекции, дезинсекции и дератизации Судебная практика с других наших каналов 📍 Верховный Суд РФ отказался признавать недействующим пункт 8 Правил содержания общего имущества № 491 📍 Законен ли сбор взносов за капремонт и содержание ОИ на личный счет председателя дома 📍 Самовольное остекление балкона: тот случай, когда период проведения работ принципиально важен 📌 Прокуратуре не понравилось состояние детской площадки, а ТСЖ – процедура ее проверки 📌 Житель МКД в г. Перми добивался для ТСЖ штрафа за отправку квитанций по электронной почте 👮‍♂ Суд отменил штраф ГЖИ Московской области за ненадлежащее содержание МКД 👮‍♂ В Московской области ТСН «Строителей 5» добилось права управления МКД 👮‍♂ Суд отменил предписание Госкомитета Карелии по строительному, жилищному и дорожному надзору о демонтаже перегородки на лестничной клетке МКД 👮‍♂ Суд признал незаконным отказ ГЖИ Республики Татарстан во внесении изменений в реестр лицензий 🔹 Управляющая организация из Челябинской области добилась отмены наказания за необеспечение ввода ОДПУ тепла "Вопрос недели" из чата 💭 Необходим ли протокол ОСС для удаления гнезд птиц на деревьях

Будьте в курсе актуальных изменениях в ЖКХ с помощью курса повышения квалификации от Учебного центра НП «Совет рынка»! 🏢🌆 В ходе курса вы сможете: ✅ Внимательно ознакомиться с законопроектами и инициативами ✅ Погрузиться в обсуждение организации работы с персональными данными ✅ Определить особенности контрольно-надзорной деятельности и обсудить ужесточение лицензионных требований ✅ Проанализировать подготовку предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в «МКД» ✅ Рассмотреть судебную практику по спорам с РСО ✅ Обсудить вопросы, связанные с порядком подключения к инженерным сетям и особенностями антимонопольного контроля ✅ Проанализировать и разобрать спорные вопросы, связанные с управлением и обращением с твердыми коммунальными отходами 📩 Регистрируйтесь на курс прямо сейчас — количество мест для очного участия ограничено - https://clck.ru/39Pu5W Реклама. АНО "УЦ "СОВЕТ РЫНКА" ИНН 7703394418 ОГРН 1097799044320 Erid 2Vtzqvfsv4t

Расторжение договора управления раньше года по соглашению сторон О том, что расторжение договора управления по соглашению сторон НЕ требует соблюдения правила из ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, касающегося отказа от исполнения договора в одностороннем порядке по инициативе собственников, лицензирующий орган Республики Коми выяснял с помощью суда. В Ухте собственники на общем собрании приняли решение о расторжении договора управления с ООО «Управляющая компания «Родная» и выборе ООО «Ремонт и Услуги». С ООО «УК «Родная» собственники заключили соглашение о расторжении договора управления, а с ООО «Ремонт и Услуги» — новый договор управления. Однако лицензирующий орган, несмотря на такую солидарность, отказал новой УО во внесении изменений в реестр лицензий — как раз на основании ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ. Суд признал отказ незаконным: — изменение и (или) расторжение договора управления осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ); — изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ); — соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ); — в силу того, что предусмотренный Жилищным кодексом срок расторжения договора управления не истёк, собственники и ООО «УК «Родная» пришли к соглашению о расторжении договора, руководствуясь Гражданским кодексом, Жилищным кодексом, а также самим договором управления. “Таким образом, принятое решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий Республики Коми не соответствует действующему законодательству, а также нарушает права ООО «Ремонт и Услуги»” (дело № А29-1034/2024, не вступило в силу).

Досрочная смена управляющей организации после изменений в Жилищный кодекс РФ Практика по такому случаю успела появиться в Пермском крае. 1⃣ ООО «УК «Технология энергосбережения» попыталось оспорить отказ во внесении изменений в реестр лицензий, но проиграло дело. — 31.10.2023 в Инспекцию поступило заявление ООО «Техноресурс плюс» о внесении изменений в реестр лицензий (протокол собрания и договор управления датированы 27.10.2023). — 14.11.2023 поступило аналогичное заявление истца — ООО «УК «Технология энергосбережения» (протокол собрания и договор управления датированы 06.11.2023). Инспекция отказала истцу со ссылкой на ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, так как при рассмотрении заявления были выявлены признаки ничтожности. Суд поддержал Инспекцию: “С 15 августа 2023 г. собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании вправе отказаться от договора управления не ранее чем через год с даты его заключения. Исключение - случаи, когда управляющая компания не исполняет договор или собственники захотели изменить способ управления. Из представленных доказательств следует, что договор управления с ООО «Техноресурс плюс» заключён 27 октября 2023 г., решение о заключении договора управления с ООО «УК «Технология энергосбережения» принято 6 ноября 2023 г. При этом основания для расторжения договора управления с выбранным, но ещё не приступившим к управлению многоквартирным домом ООО «Техноресурс плюс» (невыполнение им условий договора управления) на момент проведения проверки заявления и документов заявителя отсутствовали”. Истец настаивал на незаключенности договора с конкурентом, однако суд отклонил этот довод: “Заключение договора управления определяется не датой внесения изменений в реестр лицензий, а датой его подписания уполномоченными лицами обеих сторон (управляющей организации и собственниками помещений). Именно заключение договора управления в силу части 2 статьи 198 ЖК РФ является основанием для внесения изменений в реестр лицензий (первично), а не наоборот” (дело № А50-31663/2023, решение не вступило в силу). 2⃣ В том же Пермском крае то же ООО «УК «Технология энергосбережения» проиграло аналогичное дело по другому многоквартирному дому. Доводы стороны и мотивировка суда были аналогичными. Отличие заключалось лишь в управляющей организации, у которой остался дом - ООО «Сантехкомфорт» (дело № А50-29263/2023, решение не вступило в силу).

У каждой управляющей компании должна быть аварийно-диспетчерская служба (АДС), задача которой — принять заявку от собственника и устранить проблему. В небольшой УК организовать этот процесс не так сложно. Но по мере роста жилого фонда у руководителя будет появляться всё больше и больше вопросов. Один из них — как вести журнал учёта, чтобы заявки не терялись и выполнялись вовремя. В новой статье рассказали, как: — оптимизировать ведение журнала — правильно принимать и обрабатывать заявки в АДС — взаимодействовать с городскими службами — сообщать жителям о выполненных работах — автоматизировать работу с заявками 🎁 В конце статьи вас ждёт подарок — памятка по срокам выполнения заявок https://bit.ly/eff_app

3⃣ В Санкт-Петербурге ООО «ЖКС №2 Невского района» оспаривало внесение изменений. Оно управляло домом ранее и после решения собственников о выборе новой компании (ООО «Норд-Вест», протокол от 23.07.2023) хотело удержать дом путём повторного собрания (очная часть состоялась 14.08.2023, протокол датирован 12.09.2023). Тем не менее в сентябре дом был включен в лицензию ООО «Норд-Вест», и суды согласились с правильностью этого решения. “Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, решение общего собрания собственников о выборе в качестве управляющей организации ООО «Норд-Вест» и заключении с ней договора управления МКД, оформленное протоколом от 23.07.2023, принято и реализовано до момента вступления в силу Закона № 434-ФЗ. В свою очередь решение общего собрания собственников о расторжении договора управления с ООО «Норд-Вест» и выборе в качестве управляющей организации ООО «ЖКС №2 Невского района», оформленное протоколом от 12.09.2023, принято после вступления в силу Закона № 434-ФЗ”. “Исходя из положений части 8.2 статьи 162 ЖК РФ, принятое на общем собрании собственников, оформленным протоколом от 12.09.2023, решение о расторжении договора управления может быть реализовано не ранее чем через год с даты заключения договора с ООО «Норд-Вест». Следовательно, указанное решение общего собрания в данном случае имеет отложенный характер и не свидетельствует о заключении договора управления ООО «ЖКС №2 Невского района» на момент вынесения Инспекцией оспариваемого распоряжения” (дело № А56-89499/2023, решение оставлено в силе апелляционной инстанцией). 4⃣ В Тюменской области ООО «Жилсервисуют» оспаривало решения ГЖИ, в результате которых дом достался в управление не ей, а ООО «УК «ИРИДА». Пока побеждает ГЖИ. Выбор ООО «Жилсервисуют» подтверждался протоколом и договором управления от 20.08.2023. Собрание происходило с 17.07.2023 по 07.08.2023. Выбор ООО «УК «ИРИДА» подтверждался протоколом от 03.08.2023 и договором от 04.08.2023. ГЖИ учла, что протокол о выборе ООО «Жилсервисуют» составлен уже после вступления в силу изменений, и при принятии решения не соблюдено правило о годичном сроке управления или о наличии фактов ненадлежащего выполнения ООО УК «Ирида» условий договора управления. Истец ссылался на то, что следует руководствоваться не датой протокола, а датами голосования, в период которого изменения в Жилищный кодекс РФ еще не вступили в силу. Однако суд возразил: юридические последствия наступают после оформления протокола (дело № А70-21963/2023, решение обжалуется).

Собрание по смене УО совпало с изменениями в законодательстве Если собрание началось до 15.08.2023, а протокол составлен позже этой даты, то результат рассмотрения заявления инспекцией становится еще более непредсказуемым: в ХМАО суд учёл период, когда голосовало большинство собственников, а в Санкт-Петербурге и Тюменской области суды ориентировались на дату составления протокола. 1⃣ В ХМАО ООО УК «Монолит» не смогла оспорить решение лицензирующего органа. МКД, вокруг которого разгорелся спор, был в управлении ООО УК «Запад» ещё с апреля 2022 года. 10.07.2023 в лицензирующий орган поступил протокол от 04.07.2023 о выборе ООО УК «Монолит». Пока рассматривалось заявление этой УО, в Службу поступил второй протокол — о выборе действующей организации - ООО УК «Запад». При этом собрание прошло с 05.08.2023 по 18.08.2023. Служба пришла к выводу, что на втором собрании собственники подтвердили ранее принятое решение о выборе в качестве управляющей организации ООО УК «Запад», и что ограничения, установленные частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, не могут быть применены, поскольку решение о выборе ООО УК «Монолит» не было реализовано путём внесения изменений в реестр лицензий. С учётом этого дом остался за прежней компанией. Суд поддержал эту позицию. “Суд принимает во внимание, что решения собственников, отражённые в протоколе от 27.08.2023, в большей своей части фактически принимались до 15.08.2023 (в период с 05.08.2023), то есть до вступления в законную силу часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ. Оформление протокола в более позднюю дату не может свидетельствовать о возможности игнорировать волеизъявление собственников, которые до 15.08.2023 высказали своё мнение относительно выбора в качестве управляющей компании не заявителя, а ООО УК «Запад»”. “Действующая до 15.08.2023 редакция статьи 162 ЖК РФ предусматривала возможность собственников принять решение об отказе от исполнения договора управления вне зависимости от даты принятии предыдущего решения о выборе управляющей компании, из чего и исходили собственники помещений спорного МКД при голосовании в период с 05.08.2023 по 18.08.2023” (дело № А75-17873/2023, решение оставлено в силе апелляционной инстанцией). 2⃣ В том же ХМАО то же ООО «УК «Монолит» проиграло другой спор лицензирующему органу. Ситуация была аналогичной примеру выше, как и мотивировка судов. “Исходя из правовых позиций Верховного Суда РФ, придание обратной силы закону, ухудшающему положение граждан, и отмена для них права, приобретённого в соответствии с ранее действовавшим законодательством и реализуемого в конкретных правоотношениях, противоречат требованиям, вытекающим из статьи 1 (часть 1), статей 2, 18. 54 {часть 1), 55 (части 2 и 3), статьи 57 Конституции РФ... В рассматриваемом случае, изменения жилищного законодательства, введённые в связи со вступлением в законную силу части 8.2 статьи 162 ЖК РФ, свидетельствуют об ограничении жилищных прав граждан в части, касающейся частоты смены управляющей компании, и, следовательно, в рассматриваемом случае подлежит применению положения статьи 6 ЖК РФ” (дело № А75-20304/2023, решение не обжаловалось). Продолжение ниже ⬇️

отчет

Помощь в проведении годовых общих собраний ➡ Если еще не проводили собрания, и нужна инструкция с образцами документов, то на этот случай у меня написано электронное пособие с образцами документов для начинающего инициатора (о книге и куда обращаться). ➡ Если вам нужны документы для собрания в очно-заочной форме (включая бюллетени с информацией о собственности), а также автоматический подсчет голосов, то рекомендую использовать для этого ДомОнлайн. ➡ Если всё умеете сами, и нужно лишь сэкономить время на составлении реестра, то с помощью сервиса реестрмкд.рф вы сможете оперативно и автоматически сформировать реестр собственников из тех данных, что доступны во ФГИС ЕГРН. ➡ Если нужно полное юридическое сопровождение собрания, то такую услугу тоже оказываю (условия). Также могу помочь с составлением повестки дня собрания (условия).

Собрание проведено до изменений в Жилищный кодекс РФ Так как это не первый и не последний раз, когда изменения в порядок смены управляющей организации приходится на саму её смену, рассмотрим отношение судов к действию поправок. Стоит отметить, что Федеральный закон № 434-ФЗ не предусматривает распространение своего действия на отношения, возникшие до его принятия. Большинство судов и органов лицензионного контроля это учитывают, но, к сожалению, не все. 1⃣ В Брянской области ООО «УК МКД-РЕГИОН» настаивало на своём праве управления МКД, основанном на протоколе от 21.07.2023. Этот протокол являлся более поздним относительно протокола конкурента (ООО «УК Уютный Дом») от 05.06.2023. Однако ГЖИ, 07.08.2023 приостановив рассмотрение заявления, 14.09.2023 отказала во внесении изменения в реестр лицензий. Чуть ранее, с 01.08.2023, МКД был включён в лицензию ООО «УК Уютный Дом». Суд посчитал отказ законным, сославшись на законодательство, вступившее в силу после собрания, после заключения нового договора и после подачи заявления в ГЖИ: “Учитывая, что ООО «УК Уютный Дом» приступило к управлению спорным МКД 01.08.2023, а ООО «УК МКД-РЕГИОН» обратилось в ГЖИ Брянской области с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий Брянской области 25.07.2023 с приложением протокола общего собрания от 21.07.2023, оснований полагать, что ООО «УК Уютный Дом» не выполняются условия договора управления многоквартирным домом, у суда не имеется. Учитывая, что положениями части 8.2 статьи 162 ЖК РФ установлено ограничение по сроку в реализации права собственников МКД на смену управляющей компании, суд приходит к выводу, что представленные ООО «УК МКД-РЕГИОН» в ГЖИ Брянской области заявление и документы не соответствовали требованиям Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ, что является основанием для отказа во внесении изменений” (дело № А09-9775/2023, решение не обжаловалось). Однако в других регионах инспекции и суды учитывают отсутствие обратной силы закона. 2⃣ В Челябинской области ООО УК «Челябинск» оспаривало внесение изменений в реестр лицензий. Оно получило дом в управление на основании июньского решения ГЖИ, а уже 18.08.2023 ГЖИ закрепила МКД за ООО УК «Уютный дом». Такое изменение и было оспорено первой компанией, но неудачно. Изменения в законодательстве пришлись на период после подачи заявления ООО УК «Уютный дом» и до внесения изменений в реестр лицензий. Истец же обосновывал свои требования на новой редакции ч. 8.2 ст. 182 Жилищного кодекса РФ. Суд посчитал такую ссылку необоснованной и отказал в иске (дело № А76-26983/2023, решение не обжаловалось). 3⃣ В Калужской области АО «Быт-Сервис» пыталось оспорить включение МКД в список домов, находящихся в управлении ООО «ГРАДЪ». Включение произошло на основании решения ГЖИ от 15.09.2023, вынесенного по результатам рассмотрения заявления ООО «ГРАДЪ», поступившего 17.08.2023. Смещённая организация настаивала на нарушении собственниками ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, так как ей самой дом передали лишь с 01.06.2023. На это суд указал, что новая редакция нормы не подлежит применению в этом случае, ведь действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. Интересно, что суд “примерял” дату изменений не к срокам собрания по выбору конкурента (на основании которого были внесены оспариваемые изменения), а к срокам собрания по выбору самого истца и заключения с ним договора управления — май 2023 года (дело № А23-9096/2023, решение не обжаловалось).

Первая практика по досрочной смене управляющей организации Федеральный закон от 04.08.2023 № 434-ФЗ внёс изменения в статью 162 Жилищного кодекса РФ. Теперь сменить УО можно либо через год ее работы и позже, либо раньше — но с обоснованием ее плохой работы. Обобщила первую судебную практику по применению изменённой нормы. Как и ожидалось, норма показала себя неоднозначной, а быстрое вступление её в силу добавило ещё больше беспорядка. ➡ Неоднозначность заключается в том, что собственникам проще поменять старую управляющую организацию на новую (старой сложнее вернуться на дом), однако и недобросовестным компаниям теперь гораздо легче закрепиться за нужным домом, ведь собственники не могут признать ее работу неудовлетворительной, пока она хоть сколько-нибудь не поработает, а оспаривание поддельного протокола займет примерно год. ➡ Новая норма вступила в силу с 15 августа 2023 года — по истечении 10 дней после дня официального опубликования. Кто-то в это время проводил собрания; кто-то уже провёл, но еще не подал документы в ГЖИ; кто-то подал, но решение по ним не было принято. Так как законодатель не догадался прописать последствия таких решений, то суды подошли к решению этого вопроса творчески, то есть по-разному. На этой неделе расскажу о судебных решениях, которые удалось найти по новой норме. Сначала — по собраниям, которые были проведены до вступления изменений в силу.

🔥 Очередная жалоба ГЖИ Санкт-Петербурга передана на рассмотрение Судебной коллегии Верховного Суда РФ. Речь идёт о споре по внесению изменений в реестр лицензий, о котором писала ранее. Так как аналогичные дела уже были предметом рассмотрения ВС РФ (раз, два), то результат рассмотрения и мотивировка будущего судебного акта вполне предсказуемы.

Очередной спор с ГЖИ Московской области по невнесению изменений в реестр лицензий из-за размещения документов «не в той вкладке» дошёл до Арбитражного суда Московского округа. Истец — ООО «УК «Новлянский квартал», которому отказали во внесении изменений в реестр лицензий. Обоснование отказа: «Договор управления размещён заявителем на официальном сайте ГИС ЖКХ в разделе «Договор управления и приложения», находящийся в открытом доступе, при том, что в соответствии с п.п. 12 п.2 Состава информации, персональные данные должны находиться в закрытом доступе». Также Управление в качестве нарушения указало, что протокол общего собрания со выборе управляющей организации с приложениями содержат персональные данные. Суды в очередной раз написали, что такой отказ является незаконным: всё размещено, всё доступно для лицензирующего органа, «в связи с чем суд приходит к выводу, что обществом не допущены существенные нарушения порядка размещения информации в системе ГИС ЖКХ, которые должны влечь для него и для жителей многоквартирного дома невозможность реализации их права на управление выбранным юридическим лицом». Это дело интересно привлечением Оператора информационной системы в качестве одного из ответчиков. Его, ГЖИ МО и Минстрой России управляющая организация хотела через суд обязать «самостоятельно обеспечить защиту персональных данных собственников многоквартирного дома при подтверждении заявки о включении в реестр лицензий». Однако в удовлетворении такого требования суды отказали: заявителем выбран ненадлежащий способ защиты. «Доводы заявителя направлены на вмешательство в государственную политику и нормативно-правовое регулирование, осуществляемое федеральным органом исполнительной власти, в связи с чем удовлетворение требований заявителя в этой части будет нарушать конституционный принцип разделения властей». № А41-27604/2023 😋 @gkhvsem

С Днём работников бытового обслуживания населения и жилищно-коммунального хозяйства! Спасибо, что читаете и делитесь нашими материалами! А самое главное и самое большое спасибо — за ваш труд ❤️ Надеемся, что другие наши каналы и чаты полезны в работе и хоть немного упрощают отслеживание новых законодательных инициатив и судебной практики: 😋 Канал редактора ЖКХ Ньюс, юридический блог — @gkhvsem ✅ Судебные истории с участием совета МКД — @sovetmkd 📌 Практика по спорам с ТСЖ — @tsgpravo 👮‍♂ Мониторинг ошибок ГЖИ — @zhilinspektor 🔹 Проверки прокуратуры в сфере ЖКХ — @gkhproc 🙀 Подслушано у УО — @podslushanouuk 🏡 Канал ДомОнлайн (учредителя ЖКХ Ньюс) — @domonlineru 🏡 МойСНТ — судебная практика с участием СНТ — @mysntrf 💭 Чат для вопросов подписчиков (Беседка ЖКХ) — @gkhchat 💬 Закрытый чат для УО и ТСЖ — "Беседка ЖКХ 2.0"

#объявление 💥Сегодня отмечается Всемирный день защиты прав потребителей, а в воскресенье — День работников жилищно-коммунального хозяйства. По случаю таких праздников пособие по проведению собранию можно получить на новых условиях. Всё, что вам нужно сделать, это поддержать редакцию каналов донатом в любом размере. Таким образом, вы не только получите книгу в подарок, но и поможете мне и другим авторам продолжать создавать для вас качественный контент. Предложение действует до воскресенья включительно. Для получения книги можно написать автору (@gkhwsem).

📰 Новости судебной практики за прошедшую неделю 🔥 Споры между жильцами МКД о клевете — обобщение на сайте ЖКХ Ньюс 📍 Попытка оспорить в Верховном Суде РФ прошлогодние «газовые поправки» 📍 Почему не удалось обязать УО заменить перегоревшие лампы в подъезде 📍 Спор собственника и ТСЖ о незаконном прекращении членства в товариществе 📍 Суд признал договор управления недействительным. Как УО не стоит взыскивать убытки 📍 ТСЖ взыскало с РСО 762 рубля за недостаточно горячую воду 🔹 Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов и направил дело о заключении концессионного соглашения на новое рассмотрение 🔹 Председатель ТСН из Севастополя оштрафован за отказ в предоставлении информации жильцу ✅ Количество голосов для наделения председателя совета МКД полномочиями, связанными с благоустройством ✅ Председатель совета дома назвала жительницу «мр..зь» и получила 3 тысячи рублей штрафа 📌 Расплата за черный пиар председателя правления ТСЖ 📌 ТСЖ не вправе отключить электроэнергию за долги, если у собственников прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией 👮‍♂ Суд признал незаконным отказ ГЖИ Республики Татарстан в предоставлении лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД 👮‍♂ ГЖИ Московской области заплатит штраф за неисполнение решения суда

Отчётность управляющей организации — собрала всё в одной памятке: ➡ Как управляющая организация отчитывается перед собственниками (как, когда, по какой форме) ➡ Как найти отчёт управляющей организации в ГИС ЖКХ ➡ Ответственность за неразмещение отчёта УО в ГИС ЖКХ ➡ Иски собственников об обязании выложить отчёт УО ➡ Оспаривание собственниками годовых отчётов ➡ Рекомендации собственникам и управляющим организациям ➡ Пример формы годового отчёта 😋 @gkhvsem

Генеральными партнерами мероприятия выступают компания Сибур и Группа Полипластик. «Трубная пандемия», о которой предупреждали на платформе CREON Group на протяжении 13 лет, все же случилась этой зимой! Согласно статистике, износ тепловых сетей составляет в среднем 63 %, водопроводных — 65 %. При этом по утверждению различных источников порядка четверти готовых изделий на рынке РФ не соответствуют необходимым для отрасли стандартам. Необходимость в модернизации коммунальной программы обусловлена крайне ветхим состоянием систем ЖКХ во многих регионах страны. Однако, на обновление инфраструктуры выделят 4,5 трлн. руб. Одновременно идет активное освоение территорий – Арктики, Дальнего Востока. CREON Group, при поддержке лидеров рынка - холдинга Сибур и Группы Полипластик, консолидируют все стороны диспута в вопросах развития рынка полимерных трубопроводных систем, чтобы все смогли занять прочную позицию в индустрии. На предстоящей Евразийской конференции «Полимерные трубопроводные системы», которая пройдет 27 марта в Москве, мы обсудим стратегию развития строительной отрасли и ЖКХ, важность расширения бюджетирования, распределения средств, пилотные проекты, перспективные направления применения полимерных трубопроводных систем, представим анализ рынка и поговорим о поддержке переработчиков, развитии стандартизации и нормативно-технического регулирования в области полимерных трубопроводов, услышим позицию зарубежных представителей индустрии и обсудим выработку четкой стратегии вкупе с профильными министерствами и ведомствами. Мы также услышим позицию производителей сырья, труб, фитингов, муниципалитетов, строителей для решения всех ключевых задач. Для вас работает Алина Ильичева, +7 NaN, alina.ilicheva@creon-group.com Реклама. ООО «КРЕОН ЭНЕРДЖИ» ИНН 7736356922 ОГРН 1237700947538 ERID 2Vtzqx1n5HD

Для представителей ФКР и ОГЖН Подготовили большое обобщение практики рассмотрения споров между региональными операторами капитального ремонта и органами государственного жилищного надзора (по Постановлению № 1702). Буду рада, если кому-то из вас оно окажется полезным: https://t.me/zhilinspektor/651

👍 Подписчик из Московской области продолжает делиться положительным опытом по защите своего права на выбор способа управления многоквартирным домом. После того, как решения о незаконности решений ГЖИ МО вступили в законную силу, на основании одного из них он подал исковое заявление к ГЖИ МО о взыскании компенсации морального вреда. Нравственные страдания были связаны, в частности, с чувством разочарования и беззащитности от того, что государственный орган исполнительной власти, который наделен полномочиями и обязанностью по проверке документов при смене УК, напрямую затрагивающих права собственников, ненадлежащим образом исполнял свои обязанности, что привело к недоверию к органам исполнительной власти Московской области. Две инстанции были проиграны (по мнению судов, никаких противоправных действий в отношении собственника не совершалось), однако Первый кассационный суд направил дело на новое рассмотрение. Кассационная инстанция напомнила позицию из постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15 ноября 2022 года № 33 «О практике применения судами норм о компенсации морального вреда». ➡ Моральный вред, причинённый гражданину в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов либо должностных лиц, подлежит компенсации за счёт казны при установлении виновности этих органов власти, их должностных лиц в совершении незаконных действий (бездействии) за исключением случаев, установленных законом. ➡ Суд вправе удовлетворить требование о компенсации морального вреда, причинённого незаконными действиями (бездействием) государственных органов, должностных лиц этих органов, нарушающими личные неимущественные права гражданина либо посягающими на принадлежащие ему нематериальные блага. При этом нижестоящие суды не исследовали обстоятельства, связанные с нарушением личного неимущественного права истца, как и вопросы, связанные с возможностью реализовать законное право собственника помещения. Также они оставили без внимания доказательства, представленные истцом. Поэтому дело направлено на новое рассмотрение. № 88-2351/2024 😋 @gkhvsem

Для проведения общего собрания нужен реестр собственников. Из чего его можно собрать вручную — разбираем в карточках. Если нужно упростить и автоматизировать этот процесс, то всегда можно воспользоваться нашим сервисом ДомОнлайн. Он не только поможет свести все сведения, которые доступны в ЕГРН, в один реестр, но и подготовить бюллетени с предзаполненными данными о собственности на помещения, а также оформить остальные документы для собрания и посчитать голоса. Оставить заявку.

МКД с мусоропроводом: что должны выяснить суды по делу об обязании установить контейнерную площадку Верховный Суд РФ рассмотрел спор между ТСН «Пилот-Дзержинского 31» и региональным оператором по обращению с ТКО из Самарской области. Региональный оператор хотел обязать ТСН создать места накопления ТКО для дома, который оборудован мусоропроводами: — в соответствии с территориальной схемой для МКД предусмотрено место накопления ТКО на твёрдом покрытии с контейнерами. Однако такое место накопления ТКО фактически отсутствует; — подъездных путей к местам сбора ТКО не имеется; — ТСН отказывается выкатывать контейнеры из мусороприемных камер к местам, доступным для мусоровоза. При этом он уже обращался в суд с аналогичным иском к местной администрации, но проиграл. Суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что именно ТСН обязано организовать место накопления ТКО. Апелляционный суд пришёл к противоположному выводу: ТСН не обязано обустраивать контейнерную площадку при наличии в МКД действующего мусоропровода. Региональный оператор обязан вывозить ТКО из мусороприемных камер. Также суд отклонил возражение истца о невозможности проезда по тротуарам: согласно письму администрации, мусоровозы грузоподъёмностью до 3,5 тонн могут проезжать по тротуарам. Суд округа с этим согласился. Верховный Суд РФ вернул спор на новое рассмотрение, так как нижестоящие суды решили дело, не вникая в детали. 1⃣ Стороны ссылаются на наличие прямых договоров с собственниками. Однако в деле нет решения общего собрания о заключении таких договоров. То есть суды не проверили, принимали ли собственники решение о сохранении порядка предоставления коммунальной услуги после начала деятельности ТСН; не установили момент заключения договора. 2⃣ Если площадь участка, сформированного для МКД, не позволяет обустроить площадку накопления ТКО с соблюдением СанПиН, о чем УО (ТСН) надлежащим образом известила бы орган местного самоуправления, то обязанность по созданию площадки для такого МКД возлагается на муниципалитет. Однако суды не устанавливали принадлежность участка и его достаточность для размещения места накопления ТКО; не проверяли, принимали ли собственники решение о порядке складирования ТКО. 3⃣ Региональный оператор может забирать мусор непосредственно из мест их образования, но при условиях: — если данные о них содержит территориальная схема обращения с отходами; — складирование ТКО осуществляется в пакеты или другие ёмкости, предоставляемые оператором; — муниципалитет определил места их сбора региональным оператором при отсутствии необходимости обустройства площадок. Также необходимо выяснить вопрос о соответствии мусороприемных камер и фактических мест погрузки ТКО в мусоровоз требованиям, содержащимся в пунктах 3, 4 СанПиН 2.1.3684-21. 4⃣ Оператор утверждал, что им заключены договоры с собственниками, в которых место складирования определено в соответствии с территориальной схемой обращения с отходами, а именно контейнерная площадка. В схеме нет 12 точек сбора ТКО (по числу подъездов МКД). Он считал невозможным покупать маленькие мусоровозы специально для одного дома, чтобы ездить по тротуарам и ничего при этом не нарушать. ТСН же ссылалось на реестр города Тольятти, в котором местом складирования для дома указаны мусороприемные камеры. Само товарищество не обязано обустраивать места сбора ТКО при наличии мусоропровода. Верховный Суд РФ указал, что при таком конфликте судам следовало выяснить: — направлен ли заявленный иск на определение мест перегрузки в мусоровоз ТКО, образующихся в мусороприемных камерах подъездов МКД, — либо на создание контейнерных площадок вне подъездов МКД, — либо является способом устранения недостатков территориальной схемы обращения с ТКО Самарской области, ведение которой находится в компетенции региональных властей. № 306-ЭС23-17909 😋 @gkhvsem

📰 Новости судебной практики за прошедшую неделю — с других наших каналов 📍 Положен ли «потребительский» штраф при обязании УО пересчитать плату 📍 Обеспечительные меры в отношении УО-должника: нарушают ли судебные приставы-исполнители права собственников 📍 Спор с УО по поводу глухих окон в подъезде и размещения урны около него 📍 Продажа застройщиком квартиры большей площадью, чем установлено в договоре 📍 Подрядчик демонтировал аварийный балкон. Можно ли его восстановить 👮‍♂ ТСН из Брянской области взыскало с ГЖИ 63 тысячи рублей судебных расходов 👮‍♂ Суд признал недействительным предостережение ГЖИ Московской области относительно планов ТСЖ по расходованию денег со спецсчета на капремонт 👮‍♂ Суд признал необоснованным предписание ГЖИ Нижегородской области по вопросу газоснабжения 🔹 Управляющая организация из Твери не оборудовала контейнерную площадку и получила представление от прокуратуры 🔹 Суд отказал в удовлетворении требований прокурора Белгорода и Управления ГЖН Белгородской области о сносе кладовой в МКД 📌 Суд признал ничтожными решения ОСС о размере платы за содержание общего имущества, а также об «автоматическом» членстве в ТСЖ 📌 В Санкт-Петербурге председатель правления ТСЖ оштрафован на 30 тысяч рублей за оскорбление пенсионерки ✅ Могут ли расходы на озеленение по решению совета МКД производиться за счет средств текущего ремонта ✅ 13 000 рублей в месяц за размещение 4-х блоков кондиционеров на фасаде МКД

Как приложение для исполнителей повысит эффективность работы управляющей компании? Многие управляющие компании продолжают использовать для сбора заявок жителей бумажный журнал учета и ручку. У такого подхода есть два больших недостатка: — бумажные носители не всегда под рукой и могут теряться, — есть риск, что исполнитель не поймет или забудет переданную ему устно информацию. Решить эти проблемы и оптимизировать работу с заявками жителей может приложение для исполнителей. Такое приложение позволит сотруднику УК: — Видеть уведомления о новых заявках без задержек — Не переживать, что о какой-то заявке он забудет — Просматривать детали заявки даже там, где нет связи — Выставлять актуальный статус по заявке или передавать заявку нужному исполнителю — Легко отчитываться по заявкам, прикрепляя фотографии и видео — Уточнять детали у жителя прямо в приложении — Бесплатно звонить диспетчеру с помощью приложения Об этих и многих других возможностях приложения для исполнителей читайте в статье на нашем сайте https://bit.ly/pril_sotr

Эта история немного напоминает случай "Потребитель взыскал компенсацию морального вреда за часто ломающийся ОДПУ тепла" из Улан-Удэ. Также была публикация истории из Челябинской области, но там смешная сумма компенсации морального вреда.

В Мурманске собственники вернули переплату за отопление, возникшую из-за неисправности общедомового счётчика Два собственники обратились с иском к управляющей компании и теплоснабжающей организации. В иске указали, что их дом был оснащён общедомовым прибором учёта тепла, однако срок его поверки истёк в апреле 2021 года, он считается вышедшим из строя. В связи с тем, что истёк межповерочный интервал, теплоснабжающая организация начислила плату за отопление: — с мая 2021 года по июль 2021 года (три расчётных периода) исходя из среднемесячного объёма потребления; — в августе 2021 года отопление было отключено, объем тепловой энергии равен нулю; — за сентябрь, октябрь и ноябрь 2021 года начисления по отоплению производились по нормативу. Начисление платы по нормативу привело к увеличению объёма потреблённого тепла с 98,76 Гкал/мес. до 128,39 Гкал/мес, и, как следствие, к увеличению стоимости. Убытки истцов составили 4519 и 4818 р. Суд удовлетворил требования к управляющей компании (к ресурсоснабжающей организации — отказал). С УК взыскали заявленные собственниками убытки, «потребительский штраф» в 50% от присуждённой суммы, компенсацию морального вреда — по 1000 р. Такое решение не понравилось обоим ответчикам. Они обжаловали решение в двух инстанциях, но проиграли и там. Суды пришли к выводу, что управляющей организацией не исполнена обязанность по надлежащему содержанию прибора учёта тепловой энергии. — Исходя из пункта 6 Правил содержания общего имущества № 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учёта тепловой энергии. — Подпунктом "ж" пункта 10 этих же Правил установлено, что общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем соблюдение требований законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности. — Содержание общего имущества включает в себя обеспечение установки и ввода в эксплуатацию ОДПУ тепловой энергии, а также его надлежащей эксплуатации — осмотры, техническое обслуживание, поверка и т.д. (подпункт "к" пункта 11 Правил). Отсутствие своей вины должна была доказать сама управляющая организация, однако не сделала этого. Ответчикам не понравился расчёт убытков: по их мнению, он был неточным. На что суды отметили: расчёты теплоснабжающей организации «позволяли определить, каким был бы размер оплаты для истцов при использовании показаний прибора учёта, и сделать вывод о причинении истцам убытков вследствие ненадлежащего исполнения обязательств управляющей организации. Эти расчёты не противоречат данным о размерах оплаты за тепловую энергию, начисляемой истцам в последующие периоды, расчёт произведён с разумной достоверностью. Иного расчета ни ООО "УК Домовой 2", ни АО "Мурманэнергосбыт" не представили». № 88-1858/2024 😋 @gkhvsem

Жительница Ростовской области хотела обязать Оператора информационной системы переделать ГИС ЖКХ так, чтобы документы по её дому можно было смотреть, не используя регистрацию и вход через Госуслуги. Не получилось. Исковые требования были заявлены к УО (в части размещения в ГИС ЖКХ информации), а также к Минстрою и АО «Оператор информационной системы» — устранить нарушения прав потребителя, выразившееся в отсутствии возможности свободного доступа ко всей информации, предусмотренной ФЗ «О ГИС ЖКХ» и разделом 10 Приказа № 74/114/пр, в отношении многоквартирного дома истца. Ну и взыскать компенсацию морального вреда в размере полмиллиона рублей. В суде выяснилось, что запрашиваемая информация в ГИС ЖКХ размещена, но доступна после авторизации пользователя. Отказывая в иске, суд отметил, что  пределы права истца на получение информации об услугах ограничены; всю информацию истец может получить в своём личном кабинете, зарегистрировавшись на Госуслугах, получив пароль и логин к кабинету.  В апелляционной жалобе истец настаивала на своих требованиях: «свободный доступ к общедоступной информации не регламентируется личным кабинетом, логином и паролем на госуслугах» (что бы это не значило). Однако и областной, и Четвёртый кассационный суд отказали заявительнице во всех ее интересных требованиях. № 88-1425/2024 😋 @gkhvsem

🔥 Опубликован Приказ Минстроя России от 07.02.2024 № 79/пр "Об установлении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, обязательное размещение которой предусмотрено Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства" Информация, размещаемая УО, ТСЖ, кооперативами, теперь перечислена в главе 11 (см. со стр. 144 документа). Вступит в силу с 1 сентября 2024 года.

Друзья, напомню, что кому хочется комментировать, но не нравится чат/его правила/админы, это можно делать в группе ЖКХ Ньюс в ВК. Там публикуются посты со всех каналов, представленных выше. Возможно, у вас есть адекватные коллеги, которых нет в Telegram, но они есть в ВК. Пожалуйста, пригласите их ❤️

📰 Новости судебной практики за прошедшую неделю — с других наших каналов 📍 ТСЖ получило штраф за незаконное отключение воды в нежилом помещении МКД 📍 УО и тепловики оказались не виноваты в том, что вода в квартире недостаточно горячая 📍 Отверстие в перекрытии после ремонта как причина для компенсации морального вреда с УО 📍 Нежилое помещение залило канализационными стоками. Кто возместит ущерб ✅ Можно ли установить одинаковую плату за уборку для всех квартир и уполномочить председателя совета дома на межевание участка ✅ Жительнице МКД придется компенсировать моральный вред за самосуд над председателем совета дома 📌 ТСЖ из Краснодара обязали перерассчитать плату за содержание жилья за 3 года по ставке 7-летней давности 📌 Двух зайцев одним выстрелом: можно ли утвердить размер вознаграждения правлению ТСЖ в составе сметы 🔹 Суды разбирались, может ли кадастровый инженер выдать технический паспорт на жилой дом 🔹 Прокуратура Свердловской области не добилась признания незаконным ответа губернатора области на ее представление 👮‍♂ ТСН из Москвы в суде добилось права на управление МКД 👮‍♂ Суды снова недовольны качеством проверки Госкомитета по жилищному и строительному надзору Республики Башкортостан 👮‍♂Суд отменил предписание надзорного органа из Тывы по поводу нерабочего состояния вентиляционной системы

Одинокий пример в пользу собственников В Нижнем Новгороде собственник обратился в суд с иском к АО "Домоуправляющая компания Нижегородского района", просил обязать ответчика внести изменения в графу 18 отчета за 2021 г. "Переходящие остатки денежных средств на конец периода", а именно указать переходящий остаток в размере 232 тысяч рублей, так как эти работы не были подтверждены. Обоснование: — представленные управляющей организацией акты не содержат подписи уполномоченного представителя совета многоквартирного дома; — решение собрания собственников по оплате работ по статье "текущий ремонт" не принималось; — работы не относятся к текущему ремонту и не могут быть оплачены по статье "текущий ремонт". Суд удовлетворил иск. Он исходил из того, что УО обязана составлять акты выполненных работ и предоставлять их уполномоченному собственнику для подписания. Однако УО не доказала, что направляла акты за 2021 год, а сами документы не содержали подписи уполномоченного собственника, либо председателя совета МКД. № 88-33815/2023 😋 @gkhvsem

Во Владимирской области председатель совета многоквартирного дома обратился с иском к ООО УК "Старый город" с многочисленными требованиями, среди которых - произвести перерасчет средств за период 2017 год, 2018 год, 2019 год, 2020 год, отраженных в отчетах, а сами отчеты признать недостоверными и недействительными. Обоснование (фрагмент): “работы по договору управления были исполнены ответчиком не в полном объеме, с нарушением качества, при расчете стоимости за работы по текущему ремонту подъездов, выполненные в 2018 году, в сметы включены необоснованные расходы на неиспользуемые агрегаты и механизмы, накладные расходы, расходы на прибыль. Указанные расходы не могут быть включены в расчеты, так как все работы производились штатными сотрудниками ООО УК «Старый город», смета составлена непосредственно управляющей организацией, как исполнителя по ремонту подъездов. Вместе с тем, УК уже получает прибыль за услуги по управлению многоквартирным домом 3,80 р./кв.м общей площади МКД ежемесячно, что отражено в отчетах ответчика. Более того, работы по ремонту подъездов не приняты полномочным представителем собственников дома, отсутствует подписанный акт выполненных работ”. Дело дважды доходило до кассации, назначалась судебная экспертиза. Результат: в требованиях относительно содержания отчетов отказано, так как не установлено несоответствия отчета Правилам содержания общего имущества №491 или договору управления: — отчеты содержат перечень работ и услуг, который согласуется с Минимальным перечнем № 290; — не требуется какое-либо отдельное задание собственников, либо их согласование на выполнение работ, предусмотренных договором управления и Минимальным перечнем; — то, что ряд актов председателем совета многоквартирного дома не подписан, не является безусловным доказательством невыполнения работ и недостоверности отчетов; — из заключения экспертизы следует, что накладные расходы, сметная прибыль, ресурсы (механизмы и агрегаты), начисленные в акте приемки выполненных работ на ремонт мест общего пользования, являются нормативной частью стоимости строительной продукции и не подлежат исключению из стоимости работ; — экспертным заключением установлено, что объем фактически выполненных работ по ремонту мест общего пользования, соответствует объему работ, указанных в акте приемки, который не принят и не подписан истцом. Суд учел, что размер ежемесячной платы (21.14 р./кв.м.) за 2017 - 2020 годы не менялся. Если же собственников не устраивает качество работ, то на этот случай есть определенный механизм перерасчета платы за некачественные работы. № 88-1475/2024 😋 @gkhvsem

В Оренбургской области собственник обратился с иском к ООО «УК “Вишневая”» об обязании привести отчеты о выполнении договора управления в соответствие с законодательством. Обоснование: некоторые работы по содержанию общего имущества выполнены компанией без предоставления их экономического обоснования, без проведения общего собрания собственников для согласования и утверждения. Такие работы не входят в Минимальный перечень услуг и работ № 290, следовательно, расходование на них денег собственников является нецелевым. Однако суды решили, что УК доказала факт проведения работ, их стоимость и необходимость в рамках текущего содержания общего имущества. “Управляющая компания должна проводить работы на придомовой территории в отношении тех объектов (малых архитектурных форм, подъездных дорожек и тому подобного), эксплуатация которых напрямую связана с функционированием многоквартирного дома как единого объекта, такие работы не могут быть признаны произведенными с нарушением целевого назначения… Работы, законность проведения которых оспаривается истцом, по своему содержанию и назначению являются услугами по содержанию общего имущества, и для осуществления таких работ одобрение собственников на общем собрании не требуется”. Суды отклонили доводы истца о том, что ремонт пандуса, второго подъезда, других мест общего пользования должен был делать застройщик, “поскольку факт наличия решения суда в отношении застройщика не освобождает управляющую компанию от принятых на себя обязательств по управлению и содержанию общего имущества спорного дома”. Суды согласились и с другими доводами УК: — заградительные столбики установлены для ограничения въезда автомобилей на тротуар для парковки, остановки, в целях поддержания нормативного и работоспособного технического состояния тротуара; — монтаж сэндвич-панелей произведен для подготовки к отопительному сезону (закрытие теплого контура); модернизация системы полива выполнена в рамках благоустройства и озеленения придомовой территории; установка на плитке противоскользящего покрытия произведена для предупреждения травматизма; — ямочный ремонт тротуара, отмостки обусловлен необходимостью обеспечения надлежащего содержания асфальтового покрытия на придомовой территории. Другими словами, все оспариваемые истцом работы выполнены “как комплекс профилактических мероприятий, направленных на предупреждение преждевременного износа многоквартирного жилого дома и его частей, а также на поддержание нормативного и работоспособного технического состояния многоквартирного жилого дома в рамках статьи «содержание жилья»”. Всё это выполнено в рамках ежемесячного размера платы за содержание жилья, который не повышался. Факты некачественности работ не установлены. № 88-11521/2023 😋 @gkhvsem

В Свердловской области собственник обратился с иском к ООО УЖК "Наш дом", хотел исключить из отчета работы на общую сумму 465 тысяч рублей, однако проиграл спор. Суды установили: — В доме были выполнены работы по замене окон в подъезде, они приняты УК, акт направлен представителю собственников (истцу) по электронной почте, на который истцом были поданы немотивированные замечания. — Также была проведена реконструкция системы отопления и замена трубопроводов отопления. Эти работы связаны с многочисленными обращениями жильцов первого и второго этажей, в жилых помещениях которых в отопительный сезон неоднократно фиксировалась пониженная температура. Выяснилось, что система отопления не соответствует проекту, так как были установлены трубопроводы диаметром 15 мм вместо 20 мм - пришлось всё исправлять. — Кроме того, была проведена дезинфекция мест общего пользования в целях нераспространения коронавирусной инфекции. Суды исходили из того, что эти работы и услуги фактически оказаны, произведены в связи с объективной необходимостью. Выполнив их, УК каких-либо дополнительных требований по оплате сверх установленного размера платы потребителям не выставляла. При этом нет доказательств некачественности работ. «Вопреки мнению заявителя, нецелевого расходования средств, оплаченных собственниками на содержание и ремонт общего имущества МКД, проведение работ по замене окон, системы отопления не повлекло, поскольку собственники помещений, получив в собственность неотделимые улучшения, фактически улучшили материально-техническую базу общего имущества многоквартирного дома, и им предоставлена возможность ею пользоваться». Суд отклонил доводы жалобы о том, что проведение спорных работ без решения общего собрания является незаконным, а потому они подлежат исключению из отчета, а деньги - возврату. “Отсутствие решения общего собрания собственников, которым были утверждены дополнительные объемы работ в частичной реконструкции системы отопления, само по себе не может являться основанием для возложения обязанности на УК произвести перерасчет и возвратить средства собственникам, поскольку в силу закона собственники обязаны нести расходы на содержание общего имущества в объеме, предусмотренном в Минимальном перечне услуг и работ № 290. Кроме того, в данном случае дополнительные работы, включенные в отчет, были признаны судами необходимыми в связи с техническим состоянием МКД”. № 88-5711/2022 😋 @gkhvsem

В завершение темы об отчетности управляющей организации расскажу о нескольких попытках собственников оспорить содержание отчетов. Практика противоречива.

Итак, как найти отчёты прошлой управляющей организации — если она их разместила, так как поиск примера методом тыка показал, что размещаются они нечасто. Поскольку объяснение самого Оператора в примере выше довольно скромное, расписываю всё пошагово (7 шагов) и с картинками (7 скриншотов). 1⃣ В Реестре поставщиков информации найти нужную организацию, например, по ИНН. Нажать на название. 2⃣ В открывшемся окне внизу выбрать пункт "Информация об организации, осуществляющей управление многоквартирными домами". 3⃣ Дальше нужно открыть вкладку "Перечень многоквартирных домов". 4⃣ Поставить выбор в "Завершенное управление", нажать "найти", а в результатах выдачи выбрать нужный дом. 5⃣ Дальше всё как и для текущей управляющей организации — раскрыть меню справа сверху и выбрать "отчёт по управлению". 6⃣ Выбрать интересующий период. 7⃣ Скачать файлы.