all posts ЖКХ

Отчётность после расторжения договора управления В Калининграде собственник решил, что ООО "БСКС" после расторжения договора управления в 2021 году не выложило в ГИС ЖКХ отчет по управлению МКД за тот год, поэтому должно компенсировать моральный вред, причиненный этим фактом. Суды отказали в иске. Выяснилось, что до суда собственник обращался с жалобой в надзорный орган, откуда получил ответ о том, что информация размещена в полном объеме, однако отчет недоступен для просмотра в открытой части системы ГИС ЖКХ, поэтому надо обратиться в службу поддержки ГИС ЖКХ. Судья сделал запрос в АО "Оператор информационной системы", который ответил: информация об отчете исполнения управляющей организацией ООО "БСКС" договора управления домом размещена в открытой части ГИС ЖКХ, доступ к которой пользователи системы имеют без прохождения процедур регистрации, идентификации и аутентификации. Информация об отчете управляющей организации доступна в разделе "Реестры" - "Реестры поставщиков информации", при этом обращено внимание, что данный отчет размещен во вкладке "завершенное управление". В настоящее время файл доступен для скачивания. Отсюда следовало, что ООО "БСКС" выполнил свою обязанность по размещению годового отчета в системе ГИС ЖКХ, поэтому в иске было отказано. “Сама по себе возникшая у истца сложность в поиске данной информации на Интернет-сайте ГИС ЖКХ (www.dom.gosuslugi.ru), явившейся следствием того, что ООО "БСКС" прекратило управление названным выше многоквартирным домом, и такая информация перешла в категорию "завершенное управление", не может свидетельствовать о наличии вины управляющей компании в недоведении данного отчета до потребителя”. № 88-8919/2023 😋 @gkhvsem

Необычный порядок принятия отчетности (наверное, один из самых оригинальных) В Ульяновске собственник обратился в суд с иском к ООО "Альбион". Он хотел признать недействительным пункт договора управления, но у него ничего не получилось. Оцените содержание спорного пункта (привожу в сокращенном виде): — УО в течение первого квартала текущего года готовит для собственников отчет о выполнении условий договора управления за год; — до конца 1 квартала года, следующего за отчетным, УО обязана разместить на информационных досках в подъездах МКД и на информационном стенде в офисе УО информацию о месте, где собственники могут ознакомиться с годовым отчетом; — собственники в течение 2 месяцев второго квартала года, следующего за отчетным, обязаны на общем собрании либо утвердить, либо отклонить годовой отчет; — в случае отклонения годового отчета, протокол собрания должен быть направлен в УО; — в течение 5 календарных дней с момента получения УО протокола об отклонении, стороны обязаны создать Согласительную комиссию по разрешению споров; — за 5 календарных дней до окончания второго квартала года, следующего за отчетным, Согласительная комиссия обязана либо утвердить годовой отчет, либо передать на разрешение споров между сторонами в судебном порядке; — в случае непередачи в течение первых 10 календарных дней первого месяца третьего квартала разногласий на разрешение в суд, годовой отчет считается принятым и утвержденным собственниками; — если до 10 числа третьего месяца второго квартала года, следующего за отчетным в УО не поступил протокол общего собрания собственников об отклонении годового отчета, то он считается принятым и утвержденным собственниками. Позиция суда: выбирая управляющую организацию, собственники приняли предложенные ею условия договора управления; теперь они могут инициировать расторжение либо изменение договора в предусмотренном законом порядке. Оспариваемые условия договора в целом соответствуют принципу гражданского права о свободе договора. № 33-5370/2023 😋 @gkhvsem

К вопросу о форме отчетности В Оренбурге собственник пытался обязать ООО "УК "Радужная" предоставить отчеты по определенной форме, так как они не позволяли “осуществлять надлежащий контроль за исполнением заключенного с управляющей компанией договора управления”. Истец хотел видеть в отчетах УО сведения о начислениях, поступлениях, задолженности, суммах поступлений за использование общего имущества, объемах проведенной претензионно-исковой работы по взысканию дебиторской задолженности, детальный перечень выполненных работ, оказанных коммунальных услуг, периодичность, стоимость. Согласно договору управления, “форма отчета о выполнении обязательств по договору управления устанавливается уполномоченным государственным органом в виде информации, подлежащей раскрытию управляющей организацией”. Поэтому истец ссылался на Приказ Минстроя России № 882/пр от 22 декабря 2014 года, которым утверждались формы раскрытия информации управляющими организациями для сайта Реформа ЖКХ. Однако суды указали, что этот приказ утратил силу с 1 июля 2019 года, значит, “в спорные периоды с 2019 года по 2021 год у ответчика отсутствовала обязанность предоставлять отчеты по вышеуказанной форме”. № 88-29002/2023 😋 @gkhvsem

Отчетность УО: когда размещается отчет В Ростове-на-Дону собственник обратился в суд с иском к ООО “УО "РСУ-58"”, так как считал, что управляющая организация неправильно отчитывается. Суды не увидели нарушений и отказали в компенсации морального вреда. “Из пункта 15 раздела 10 Приказа №114/пр следует, что информация об отчете о выполнении договора управления подлежит размещению ежегодно, в течение I квартала текущего года за предыдущий год, в котором управляющая организация осуществляла деятельность по управлению многоквартирным домом, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом”. При этом в договоре было прописано хитрое "иное": “отчеты о выполнении договора управления многоквартирным домом Управляющая организация обязана размещать в системе ГИС ЖКХ в срок не более одного месяца с даты поступления запроса на размещение указанной информации от Председателя Совета дома”. Фактически договоры были размещены в ГИС ЖКХ за 2018 год — в апреле 2019 года, за 2019 год — в марте 2020 года, за 2020 год — в апреле 2021 года, за 2021 год — в августе 2022 года. Истец не доказал, что размещение информации имело место в срок более одного месяца с момента обращения председателя совета дома. № 8г-16553/2023 😋 @gkhvsem

Остается чуть больше месяца на отчетность управляющих организаций перед собственниками. Поэтому текущая неделя на канале будет посвящена этой теме. Напомню, что на сайте есть подробный материал по отчетности УО, в котором сможете найти: — как управляющая организация отчитывается перед собственниками; — как найти отчет; — ответственность за неразмещение отчета в ГИС ЖКХ; — примеры споров с собственниками с УО по поводу предоставления и содержания отчётов. А на неделе поделюсь интересными находками из судебной практики за прошедший год.

​​Сотрудникам и диспетчерам сложно разобраться, в какие сроки выполняются разные типы заявок? Мы подготовили плакаты с регламентами ответов на обращения жителей на все случаи жизни. Повесьте их для сотрудников на видном месте  — они помогут выполнять заявки вовремя. Переходите в бота и нажимайте старт, чтобы скачать плакаты 👉 https://t.me/ds_24_bot Для скачивания подпишитесь на @ds24ru

В Диспетчер 24 подготовили замечательные плакаты-инфографики по срокам выполнения различных заявок. У меня тоже было подобное, но вариант Диспетчер 24 гораздо приятнее для глаз, от души рекомендую 👇

Странный иск при подделке протокола При подделке протоколов бывает, что злоумышленники не только расписываются за участников собрания, но и имитируют деятельность инициатора, который ничего не знает о собрании. Обычно в таких ситуациях назначенный фальсификаторами «инициатор» объединяется с другими собственниками - пишет в ГЖИ заявления о неучастии в собрании, обращается в правоохранительные органы о подделке протокола, идет в суд в качестве ответчика, где признает исковые требования для оперативного рассмотрения дела. В одном из МКД Самары появился подобный протокол, где собственника без его ведома назначили «инициатором», выбрали председателем совета дома, который якобы подписал договор управления с компанией, чей выбор остальные собственники всячески отрицали. Один из собственников обратился в суд иском об оспаривании решений такого собрания. Однако «инициатор» повёл себя нестандартно: он обратился в суд к упомянутому выше истцу с требованиями о защите чести, достоинства, взыскании компенсации морального вреда. Утверждал, что собрание не инициировал, ничего не подписывал, не оформлял, в ГИС ЖКХ не размещал, в ГЖИ не направлял. Поэтому сведения в иске о признании решения собрания недействительным, где он играет роль ответчика, не соответствуют действительности и носят порочащий характер, тем более что впоследствии истец отказался от своих требований, и производство по делу было прекращено. Суды двух инстанций не нашли никакой вины за собственником, который обратился с иском об оспаривании решений собрания: обращение в суд явилось результатом реализации, закрепленного ст. 33 Конституции РФ, права граждан направлять личные обращения в государственные органы и органы местного самоуправления; изложенные в заявлении сведения не могут являться предметом судебной защиты в порядке ст. 152 ГК РФ и не могут быть признаны порочащими честь и достоинство истца; на момент обращения в суд тот собственник мог не знать, что указание в документах инициатора, возможно, не соответствует действительности. «Обращение ответчика продиктовано намерением исполнить свой гражданский долг и защитить права и охраняемые законом интересы многоквартирного дома и свои интересы, как собственника жилого дома, а не намерением причинить вред другому лицу». В иске о защите чести и достоинства было отказано. № 33-1083/2024 😋 @gkhvsem

📰 Новости судебной практики за прошедшую неделю — с других наших каналов 📍 В Саратовской области суды решили: собственник не должен возмещать ТСЖ расходы на замену стояка отопления 📍 Перевод со спецсчета на счет регионального оператора из-за непроведения капремонта — случай из Санкт-Петербурга 📍 УО из Екатеринбурга не удалось обязать председателя СМКД освободить подвал от личных вещей жильцов 📍 ТСЖ из Краснодарского края не удалось зачесть потраченные на капремонт средства в счет будущих платежей 👮‍♂ Суд отменил штраф Службы жилнадзора Астраханской области за отсутствие воды 👮‍♂ Апелляционный суд признал документарную проверку ГЖИ Ярославской области незаконной 👮‍♂ Инспекция по жилищному надзору Республики Крым не смогла признать недействительным решение общего собрания собственников ✅ В Новосибирске УК оштрафовали на 125 тысяч за подписание акта приемки работ членом совета, а не председателем совета МКД ✅ Председатель совета дома взыскал средства на капремонт со спецсчета комитета ЖКХ г. Барнаула 📌 Прекращаются ли полномочия правления ТСЖ (ЖСК) по истечении установленного срока 📌 Должно ли ТСЖ открывать подвалы для осмотра по требованию собственников 🔹 Прокурор г. Новотроицка Оренбургской области через суд обязал УО установить автоматические регуляторы температуры горячей воды 🔹 Суды разбирались, законна ли проверка прокуратуры г. Долгопрудного Московской области

Надо ли размещать в ГИС ЖКХ бюллетени (письменные решения собственников) По запросу подписчиков подготовила новый материал — про размещение бюллетеней в ГИС ЖКХ. Такое размещение помогает выявлять подделки подписей. Однако чтобы что-то выявить, надо сначала добиться размещения документов. В статье собрала споры управляющих организаций и ТСЖ с контролирующими органами по этому поводу.

Ознакомление с протоколом собрания Сейчас дописываю материал про размещение бюллетеней в ГИС ЖКХ (сегодня опубликую). При его подготовке дополнила ранее написанную статью: "Ознакомление с протоколом в ГЖИ — опыт читателей и судебная практика", в которой можно ознакомиться с тремя подходами судов. Важно: обновлена лишь часть с практикой судов.

Четыре проблемы, которые банки помогают решить УК и ТСЖ Удобство оплаты жилищно-коммунальных услуг и стабильная коммуникация с потребителями помогают решать такие проблемы управляющих организаций, ТСЖ, РСО, как длительные сроки и нестабильность оплаты. На сайте ЖКХ Ньюс вышел материал о том, как выстроить отношения с банком, чтобы сотрудничество оказалось максимально выгодным для всех сторон.

Помощник для юристов управляющих организаций — сервис учредителя ЖКХ Ньюс ДомОнлайн. Он сократит техническую часть работы к минимуму и автоматизирует подготовку документов. По работе с задолженностью поможет: ▪️получать информацию о смене собственников на основе данных ФГИС ЕГРН; ▪️автоматически формировать готовые документы для работы с должниками (до суда и для суда); ▪️вести карточки должников (журналировать все действия в отношении задолжавших потребителей). По общим собраниям поможет: ▪️ подготовить документы для собраний и не запутаться во множестве домов; ▪️ если нужно что-то изменить в повестке или датах — оперативно сформировать обновлённый пакет документов; ▪️ посчитать голоса и распечатать "лист голосования" (например, для суда или проверки результатов голосования). Узнать больше или оставить заявку для подключения можно на сайте domonline.ru.

Выдача квитанций только по заявке: нарушение или нет В Кемеровской области суды решили, что нет. Описание ситуации со стороны собственника-истца: управляющая организация выдает платежные документы исключительно по заявке; это создает неблагоприятные условия для потребителя; потребитель испытывает страх, волнение, беспокойство, то есть ему причиняется моральный вред, который можно оценить в 100000 рублей. Взгляд со стороны УО: её действия соответствуют условиям договора управления, согласно которому УО обязана по заявке собственника выдавать платежные документы, справки и иные документы, предусмотренные законодательством. Суды вспомнили пункт 31 постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2017 г. № 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения…". В нём разъяснено, что плата за ЖКУ вносится на основании платежных документов, в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в ГИС ЖКХ (пункт 9 статьи 2, часть 2 статьи 155 ЖК РФ); на потребителя услуг не может быть возложена обязанность по получению платежного документа только на бумажном носителе или только в электронном виде. Далее суды указали, что действующее правовое регулирование допускает несколько способов извещения собственника о размере платы за жилое помещение и потребленные коммунальные услуги. При этом указанные способы не являются исчерпывающими и взаимно дополняют друг друга. Следовательно, включение в договор управления положений о том, что платежные документы выдаются по заявлению лица, непосредственно не приводит к ухудшению положения потребителя в отношениях с управляющей организацией. “Такое условие может быть предметом проверки в случае оспаривания договора управления в соответствующей части, однако само по себе не является ничтожным. Требований же об оспаривании договора управления в рамках настоящего спора заявлено не было”. Кроме того, суды учли информацию управляющей организации о том, что истец ежемесячно оплачивает ЖКУ наличными денежными средствами в кассу. Отсюда следовало, что истец “имеет достаточную осведомленность о размере причитающихся платежей, порядке и сроках их оплаты, т.е. не имеет каких-либо объективных препятствий к реализации своих правомочий собственника помещения и потребителя услуг”. Вывод судов: “факт вручения платежных документов по заявке не приводит к нарушению прав потребителя и не создает предпосылку для возможности компенсации морального вреда”. № 88-209/2024 😋 @gkhvsem

Верховный Суд РФ о межевании земельного участка для МКД Собственник из Горно-Алтайска обратился с иском к местной администрации, которая не хотела ничего делать по образованию и постановке на кадастровый учет земельного участка площадью, необходимой для обслуживания многоквартирного дома. Истец проиграл первую инстанцию, выиграл апелляционную, проиграл кассационную и наконец добрался до Верховного Суда РФ 🤪 Ситуация. Дом заявителя расположен на участке, который имеет вид разрешенного использования "для проектирования и строительства многоквартирных жилых домов со встроенными нежилыми помещениями". Однако, кроме МКД заявителя, на этом участке стоит часть другого дома, расположившегося ещё на двух других небольших участках. Рядом стоят еще три корпуса - на четвертом, большом участке. Позиция администрации: если собственники хотят упорядочить свои участки, то должны провести собрания (во всех 5 корпусах), принять решение об объединении участков, а потом - об их разделении на нужные кусочки. Позиция судов первой и кассационной инстанции: — земельный участок у дома заявителя (какой уж есть) сформирован; — участки перешли в долевую собственность собственникам помещений в МКД; — решение о формировании отдельных участков под каждым домом находится в компетенции общего собрания собственников, а что до муниципалитета — то на этом его полномочия всё, окончены. Позиция апелляционного суда: орган местного самоуправления в силу закона обязан инициировать по обращению собственника о формировании земельного участка для эксплуатации данного дома подготовку соответствующей документации. Верховный Суд РФ согласился с этой позицией. ➡ поскольку формирование участков, на которых расположены МКД, относится к области публичных правоотношений, то органы местного самоуправления не вправе произвольно отказаться от выполнения этой обязанности, если для формирования участка имеются все законные основания; ➡ с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД в долевую собственность собственников поступает участок, образованный органом местного самоуправления для эксплуатации конкретного дома; ➡ при этом участок под МКД должен быть образован в установленном порядке, поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под таким домом с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим возможность эксплуатации дома; ➡ участок, предоставленный застройщику под строительство, переходит в долевую собственность собственников помещений лишь при условии, что он образован в границах, в которых в дальнейшем будет осуществляться его эксплуатация. Суд отметил, что ни один из рассматриваемых участков не предназначен и фактически не может использоваться для эксплуатации дома заявителя или соседнего дома. Когда на участке расположено несколько многоквартирных домов, не являющихся единым жилищным комплексом, либо иных объектов, не предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, у собственников в таких домах не возникает права общей долевой собственности на земельные участки, предоставленные под застройку. В таком случае муниципалитет под каждым из таких МКД обязан образовать участок. № 52-КАД23-1-К8 😋 @gkhvsem

Аферист и бездельник В Тюменской области УК и собственник разбирались в суде, кто кого обидел. Требования гражданина: — взыскать компенсацию морального вреда 200000 рублей, расходы на юриста 20000 рублей, расходы по подготовке нотариальных протоколов осмотра доказательств в размере 17720 рублей, — обязать опубликовать в приложении «Viber» (в группах) опровержение размещенной ранее информации о сборе, хранении и дальнейшем распространении (продаже) им персональных данных, наличии образовавшейся задолженности и ее неуплате, мошенничестве с недвижимостью. Требования УК: — признать недействительной, порочащей деловую репутацию информации о наличии у управляющей компании убытков в размере 7500000 рублей, банкротстве, недостоверных сведений о получении доходов, обвинении компании в формировании фиктивных отчетов, наличии у супруга генерального директора оформленных на его имя двух юридических организаций, о распространении клеветы и оскорбления в отношении третьих лиц, о незаконном продлении лицензии, о наличии грубых нарушений, нежелании домов находиться в обслуживании УК, подделке подписей, обвинении в воровстве, о необоснованных начислениях, о коррумпированной связи с ГЖИ Тюменской области, о постановке клинического диагноза сотруднику и т.д. Суды решили, что доказательства собственника лучше. Первая инстанция отказала УК в иске, а иск собственника удовлетворила частично: — взыскала компенсацию морального вреда 10000 рублей, расходы на юриста и нотариуса; — обязала УК опубликовать опровержение информации, касающейся оценки его личности «Аферист», «Бездельник», по сбору, хранению и дальнейшего распространения (продажа персональных данных), наличия образовавшейся задолженности и её неуплаты, мошенничестве с недвижимостью. Апелляционная инстанция скорректировала это решение, а именно отменила его в части возложения на УК обязанности опровергнуть информацию о том, что гражданин — аферист и бездельник, а также о наличии у него задолженности. Слова «аферист и бездельник» носят характер мнения, оценочного суждения и хотя характеризуют истца с отрицательной стороны, но не является достаточным для квалификации их как оскорбления. Факт наличия задолженности по платежам за газ, тепло и электроэнергию достоверен, подтверждается сведениями с сайта ФССП, такая информация сама по себе порочащей не является. Областной суд согласился с остальным — относительно распространения УК недостоверных порочащих сведений о том, что гражданин занимается сбором и хранением персональных данных с целью дальнейшего распространения путем перепродажи, а также мошенничеством с недвижимостью. «Порочащий характер указанных сведений является очевидным, высказывание «мошенник» и суждение о сборе персональных данных с целью перепродажи выражены в утвердительной форме, свидетельствуют о факте совершения истцом преступления либо иного правонарушения, посягающего на право собственности и неприкосновенность частной жизни, тогда как стороной ответчика в материалы дела не представлено доказательств соответствия действительности указанных сведений, приговор в отношении истца о привлечении его к уголовной ответственности по статье 159 Уголовного кодекса РФ за мошенничество не выносился, к административной ответственности он за указанные действия не привлекался». УК отказали в иске, так как приложенные к её иску скриншоты переписок в чатах мессенджера надлежащим образом не были заверены. Другими словами, они не сошли за подтверждение того, что именно оппонент разместил в группах всякую чернуху про компанию. № 33-6092/2023 😋 @gkhvsem

📰 Новости ЖКХ и судебной практики за прошедшую неделю Проекты и законы 📍 Опубликован Федеральный закон от 14.02.2024 № 6-ФЗ о так называемых "наливайках" 📍 Опубликован Федеральный закон от 14.02.2024 № 14-ФЗ о внесении изменений в статьи 57 и 95 Жилищного кодекса РФ 📍 Госдума РФ хочет внести изменения в ст. 157.3 ЖК РФ про доступ газовиков в квартиры Судебная практика с других наших каналов 📍 Верховный Суд РФ разъяснит порядок внесения изменений в реестр лицензий при назначении временной управляющей организации 📍 ТСЖ из Санкт-Петербурга застраховало свою ответственность, но замучилось с получением страхового возмещения 📍 Спил 11 деревьев закончился для директора УК из Мордовии уголовной ответственностью 📍 Застройщик не может распоряжаться голосами дольщиков 👮‍♂ У Службы жилнадзора Астраханской области не получилось обязать администрацию организовать проверки вентиляционных каналов и дымоходов 👮‍♂ Суд отменил штраф ГЖИ Новосибирской области за отсутствие мест накопления отработанных ртутьсодержащих ламп 👮‍♂ Суд отменил предостережение Департамента ГЖН Республики Марий Эл по поводу превышения периода отключения холодной воды ✅ Самопровозглашенный председатель совета дома осужден за вымогательство денег у УК 📌 Кто виноват в перепаде давления в сети ГВС, если собственник самовольно изменил ее 📌 Жительницы дома выплатят по 5000 руб. за распространение клеветы о председателе правления ТСЖ 🔹 Применение Отраслевого тарифного соглашения для расчета зарплаты работников ЖКХ 🔹 Суды разбираются, законно ли заместитель прокурора Тверской области отказал в возбуждении административного дела 🔹 В Сыктывкаре прокуратура через суд обязала УО отремонтировать качели Также были опубликованы обобщения от самих судов: 10 позиций Арбитражного суда Уральского округа по вопросам обращения с ТКО и Обобщение практики по взысканию платы за ЖКУ от Восьмого кассационного суда общей юрисдикции. Просто важное ❗️Управляющие организации и ТСЖ, осторожно — на почту рассылаются фейки о предоставлении списков сотрудников и собственников P.S. Для любителей комментариев: в группе ЖКХ Ньюс Вконтакте открыла возможность комментирования. Пока не знаю, надолго ли хватит моего терпения 😅 Но если захотите отметиться, пожалуйста, придерживайтесь правил (они закреплены на стене).

В Саратове ТСЖ решило погасить задолженность перед ресурсником за счет дополнительных взносов собственников. Не получилось. Задолженность в размере 727900 р. образовалась в связи с хищением бухгалтером денег со счета ТСЖ. В 2022 году на общем собрании собственников жилья и членов ТСЖ было принято решение “по вопросу погашения задолженности товарищества перед ресурсоснабжающей организацией ООО "Энергосбыт-Техстекло" путем внесения в платежную квитанцию графы "Целевой взнос" в размере 24,06 р./кв. м”. Несколько собственников обратились в суд с иском, просили признать решение собрания недействительным, исключить из квитанции строку с целевым взносом и сделать перерасчет. Три судебные инстанции согласились с обоснованностью таких требований: — целевой взнос предназначен для погашения задолженности перед ресурсоснабжающей организацией, образовавшейся в результате незаконного получения денежных средств работником ТСЖ; — в рассматриваемом случае обязанность по внесению дополнительного взноса, не относящегося к управлению и содержанию многоквартирного дома, ни законом, ни Уставом ТСЖ не предусмотрена; — решение не относится к компетенции общего собрания. “У членов ТСЖ отсутствует обязанность отвечать по долгам товарищества, последнее вправе в установленном законом порядке обратиться за взысканием материального ущерба, причиненного в результате незаконного получения денежных средств его работником”. № 88-32627/2023 😋 @gkhvsem

ГЖИ Тюменской области отстояла право собственников не платить за обслуживание лифтов отдельной строкой без решения общего собрания об этом Инспекция проиграла управляющей организации ООО «Феникс» две инстанции, но Арбитражный суд Западно-Сибирского округа отменил решения нижестоящих судов и отказал УО в признании предписания надзорного органа недействительным. Что было в договоре управления и повлияло на результат разрешения спора: — в перечень услуг и работ по содержанию общего имущества входят работы, выполняемые в целях надлежащего содержания и ремонта лифтов; — эти работы включают организацию системы диспетчерского контроля и обеспечение диспетчерской связи с кабиной лифта, обеспечение проведения осмотров, технического и аварийного обслуживания, технического освидетельствования лифтов; — в состав общего имущества включены лифты и лифтовые шахты; — размер платы за содержание жилого помещения может быть определен на общем собрании с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок действия договора с учетом ежегодной индексации; — решением общего собрания утверждена плата за содержание и текущий ремонт в размере 16,51 р.; согласно приложению № 6 к договору в эту плату включаются: управление в размере 2,49 р./кв.м.; техническое обслуживание, в том числе аварийно-ремонтное обслуживание – 3,98 р./кв.м; текущий ремонт – 4,46 р./кв.м; содержание земельного участка – 2,99 р./кв.м; уборка помещений – 2,59 р./кв.м. Однако управляющая организация сверх этого включала в квитанции дополнительную плату за содержание и текущий ремонт лифтового оборудования (до 01.01.2022 в сумме 5,62 р./кв.м, с 01.01.2022 – 5,86 р./кв.м, с 01.02.2023 – 5,98 р./кв.м). Позиции действующих лиц Инспекция: УО в одностороннем порядке изменила размер платы за содержание жилья, предусмотренный договором управления, а именно выставила к оплате дополнительную строку за техническое обслуживание и ремонт лифтов. Однако это входит в работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Собственники отдельного решения по установлению платы за содержание и ремонт лифтов не принимали. Управляющая организация и суды двух инстанций: в тариф за содержание жилья жильцы не заложили затраты на обслуживание лифтов, а это является обязательной составной частью содержания общего имущества. Фактически такие услуги были оказаны и должны быть оплачены. Плата за них выставлялась исходя из фактически предоставленного объема, а размер не превышал тот, что установлен органом местного самоуправления. Кассационная инстанция: — в приложении № 6 к договору управления отдельной строкой плата за содержание лифтового оборудования не обозначена. Однако закон не требует указания составляющих платы за содержание жилья отдельными строками (за исключением платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества); — не доказано, что расходы на содержание и техническое обслуживание лифта не были учтены в составе утвержденной собственниками платы за содержание и ремонт общего имущества; — довод УО об отсутствии расходов в составленной ею калькуляции содержания и текущего ремонта дома является необоснованным, поскольку этот документ собственниками не утверждался; сомнительно, что они вообще знали об этой калькуляции. дальше все по классике: — все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли они в договоре; — определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учётом его естественного износа является предпринимательским риском УО. Суд отклонил ссылки УО на муниципальный тариф, так как в этом случае собственники утвердили размер платы на общем собрании, и нет оснований для применения норм о муниципальном размере платы. № А70-8866/2023 😋 @gkhvsem

На рассмотрении Госдумы находится проект о размещении сетей связи в МКД и доступе к ним провайдеров. Правительству предлагается установить правила размещения сетей и взаимодействия операторов и УК. Как эффективно взаимодействовать провайдерам, УК и собственникам, пока этих правил нет? Опираться на опыт регионов, где уже есть положительные кейсы! Один из провайдеров, успешно решивший подобный вопрос в регионах своего присутствия, – Уфанет. Ещё в 2010 году компания, опираясь на свой 20-летний опыт строительства сетей связи, начала использовать кабель-каналы. При этом решения, представленные на рынке, ломались и требовали частой замены. У специалистов Уфанет появилась идея производить кабель-каналы уникальной формы: без крышки, но с технологическим отверстием, куда удобно и быстро можно вкладывать кабель. Такой кабель-канал оставался прочным и эстетичным. Тесты, проведенные специалистами Уфанет, показали, что такой кабель-канал монтируется примерно на 30% быстрее аналогов. Форму кабель-каналов запатентовали, их производством начала заниматься компания Связьстройсервис (завод находится в г. Стерлитамак). С 2019 году Уфанет и Связьстройсервис активно участвуют в программах по ремонту подъездов в Башкортостане, Татарстане, Нижнем Новгороде. Кабель-каналы под брендом Ufacor установлены в более чем 2000 домах (более 6500 подъездов). Разработанный Уфанет регламент по укладке кабель-каналов был принят как единый региональный стандарт на съезде операторов с главой республики Башкортостан, а затем и в других регионах. Производственная мощность Связьстройсервис позволяет изготавливать до 2 млн метров продукции в год. В ассортименте как классические прямоугольные кабель-каналы, так и полукруглые модели "АРКА" для помещений. Предусмотрены все цвета по RAL. Операторы и УК могут заказать тестовые образцы, а также ознакомиться с регламентом укладки кабель-каналов на сайте производителя. Реклама. ООО "Связьстройсервис", ИНН NaN. Erid 2VtzquxCbPv. Подробная актуальная информация — на сайте ufacor.com.

⚠️ Суд решил, что собственники не могут использовать доход от использования общего имущества для снижения платы за ЖКУ В Екатеринбурге собственники приняли решение о распределении дохода от аренды общего имущества, а именно “направлять на снижение общей суммы начислений в квитанциях путем включения в квитанции соответствующей строки "перерасчет коммунальных платежей согласно решению собрания собственников" и в зависимости от площади помещения, находящегося в собственности". Для расчета размера снижения предусматривалась формула, которая включала даже процент вознаграждения УО за возню с начислениями — 10%. Однако управляющей организации такое решение чем-то не понравилось, и она оспорила его в суде. Ей удалось убедить суды апелляционной и кассационной инстанции в незаконности принятого решения и в наличии у нее права на его оспаривание. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что решением общего собрания фактически был изменен договор управления. Это предоставляет управляющей компании право оспаривать такое решение, как влекущее изменение порядка перерасчета размера платы за коммунальные услуги. По мнению суда, целью общего собрания является управление многоквартирным домом, а не извлечение прибыли, поэтому “доход от передачи в аренду общего имущества может быть использован на содержание общего имущества либо на дополнительные услуги в целях его сохранения, и такие доходы не могут быть распределены между собственниками”. Седьмой кассационный суд общей юрисдикции согласился, что оспариваемым решением общего собрания собственников фактически изменен порядок расчета платы за коммунальные услуги, предусмотренный положениями ст. 154, 157 Жилищного кодекса РФ, Правилами предоставления коммунальных услуг №354 и условиями договора управления. № 88-20719/2023 😋 @gkhvsem

"а у нас программа так считает‍" Потребитель из Москвы выиграл новый спор у контролирующего органа по поводу содержания платёжки за ЖКУ. Напомню, что до этого он через суд признал незаконным отказ Роспотребнадзора возбудить против ГБУ «Жилищник района Гольяново» административку по ч. 1 ст. 14.5 КоАП РФ. В этот раз потребитель выиграл примерно по тому же поводу (неполная и недостоверная информация в ЕПД), но уже у Мосжилинспекции, которая не хотела возбуждаться по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ (нарушение лицензионных требований). Однако в этом деле гражданину пришлось дойти до кассационной инстанции — Арбитражного суда Московского округа, чтобы к его доводам прислушались. Позиция Мосжилинспекции и двух инстанций: — между Жилищником и ГБУ МФЦ имеется договор, по которому формированием ЕПД занимается МФЦ; — в текущей версии АСУ ЕИРЦ формировать платежки можно только так, как они формируются, и вообще эта информация носит справочный характер; — если сделать нормально, то это «может привести к введению в заблуждение потребителя коммунальных услуг при чтении платёжного документа». Почему с ними не согласился кассационный суд По мнению заявителя, учреждением не размещены в платежных документах сведения о суммарных объемах потребленной тепловой энергии на нужды отопления, сведения о показаниях ОДПУ тепла носят явно недостоверный характер. «Суды не учли, что в поданном в суд заявлении гражданин указывает не только на неполноту сведений ЕПД, но также и на недостоверность (несоответствие действительности) информации в том же ЕПД». Инспекция не оспаривает отсутствие в платежном документе всех необходимых сведений, довод о недостоверности показаний ОДПУ отопления не опровергала и не проверяла. Не оспаривая наличие нарушения, МЖИ ссылается на отсутствие состава (а не события) правонарушения, так как считает, что Жилищник не виноват. «Суды не указали, каким образом инспекция при отказе в возбуждении дела об административном правонарушении выяснила, какие меры приняты учреждением, проверяла ли инспекция данный вопрос или нет. Также не указано, что препятствовало указанию достоверных сведений в платежном документе». Инспекция ссылается на утверждённую в Москве форму ЕПД, не позволяющую указать в ней все сведения, требуемые в соответствии с подпунктом «е» пункта 69 Правил предоставления коммунальных услуг №354. Однако МЖИ «не указывает, какие действия были совершены в связи с этим в рассматриваемом случае, насколько такое обстоятельство позволяет бездействовать и допускать нарушение требований Правил, утверждённых Постановлением Правительства РФ. Ссылка на текущую версию АСУ ЕИРЦ, ту или иную реализацию возможности отражения в формируемых ЕПД, не может объяснять невыполнение данных требований Правил № 354». Суды ссылаются на договор между Жилищником и МФЦ, однако самого договора в материалах дела нет. Его существование не отрицается и самим заявителем, однако освобождает ли заключение договора от ответственности за неисполнение обязанности по размещению в квитанции полной и достоверной информации? Суды не учли обязательность соблюдения требований Правил предоставления коммунальных услуг собственникам №354. 🔥 «В связи с этим предположения о целесообразности либо нецелесообразности такой информации в платежном документе, о допустимости изложения ее в «справочном» виде, насколько рассматриваемые сведения необходимы гражданам, могут ли правильно либо неправильно восприняты, не могут быть признаны несостоятельными». Заканчивая распекать потакание нижестоящими судами позиции МЖИ и направляя дело на новое рассмотрение, суд округа дополнительно напомнил: истечение срока давности привлечения к административной ответственности не должно стать основанием для повторения вывода о законности отказа МЖИ, который не содержал такого указания, а был мотивирован иначе. № А40-56591/2023 😋 @gkhvsem

⚡️Верховный Суд готовится ответить на вечный вопрос: «сколько голосов нужно для наделения председателя совета МКД правом на подписание договора управления» До Верховного Суда РФ добралась Мосжилинспекция. Напомню, что управляющие организации неоднократно оспаривали её отказы во внесении изменений в реестр лицензий. Отказы были мотивированы тем, что председатель, подписавший договор управления, не был наделен таким полномочием достаточным числом голосов (две трети, по мнению МЖИ). Арбитражный суд Московского округа признал недействительным один из таких отказов и указал: — наделение председателя совета МКД правом на подписание договора с УК от имени собственников не следует отождествлять с передачей председателю полномочий на принятие решений по вопросам, указанным в пункте 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ; — подписание председателем совета МКД договора управления нельзя рассматривать как принятие им какого-либо решения;  — таким образом, подлежит применению общее правило, предусмотренное частью 1 статьи 46 ЖК РФ, в соответствии с которым  решения общего собрания собственников по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников. Эта позиция оспаривалась в Верховном Суде РФ, но тот в ноябре отказал МЖИ в полноценном рассмотрении её жалобы. Важно отметить, что тогда по спорному вопросу было получено более 50% от общего числа голосов всех собственников в МКД (несмотря на более "лояльную" позицию кассационной инстанции). ❗️В новом деле (УК — ООО «СервисГрад») решение было принято большинством голосов от общего числа голосов участников собрания (или меньше 30% от общего числа голосов всех собственников). На это Мосжилинспекция и давила, приводя в обоснование ч.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ ("собственники помещений в доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора"). Верховный Суд РФ написал, что этот довод заслуживает внимания, и передал жалобу Мосжилинспекции на рассмотрение Судебной коллегии. Ждем полноценного определения 😏🍿 № А40-200859/2022 😋 @gkhvsem

📰 Новости ЖКХ и судебной практики за прошедшую неделю Новые статьи на сайте ЖКХ Ньюс: — Комиссия при оплате ЖКУ: обзор судебной практики — Как рассчитывается плата за электроэнергию, если прибор учета сломался или вышел срок его поверки Обновленные материалы на сайте: — Успешное взыскание задолженности с ЖКХ-диссидентов — Сдать старые лифты на металлолом: положительный опыт — Совет дома и использование общего имущества (судебная практика) Судебная практика с других наших каналов: 📍 Должна ли УО убирать крыльцо и дорожку к нежилому помещению в МКД 📍 Попытка признать конкурс по отбору УК незаконным 📍 Что делать, если соседи нарушают правила содержания собак в квартире 📍 Еще один пример, когда для вывески понадобилось решение ОСС 🔹 У прокурора Промышленного района г. Оренбурга не получилось оспорить решение суда по вновь открывшимся обстоятельствам 🔹 Прокуратура Красносельского района Костромской области с трудом отстояла представление о превышении перерыва подачи холодной воды 📌 В Крыму Инспекция по жилищному надзору необоснованно решила, что собственники не реализовали выбранный способ управления — ТСЖ 📌 Штраф председателю ЖСК за спил деревьев 👮‍♂ Суд отменил штраф надзорного органа Башкортостана по поводу затопления подвала из-за неисправности отмостки 👮‍♂ Суд не согласился с обоснованностью предписания ГЖИ по Оренбургской области, выданного ФКР 👮‍♂ Суд отменил решение Управления госстройжилнадзора Республики Саха (Якутия) о внесении изменений в реестр лицензий

Любопытную схему обогащения за счёт муниципалитета попытались провернуть в Свердловской области на основе банальной передачи технической документации Действующие лица: — ООО Алапаевская управляющая компания «Виктория» — истец, — МУП «Коммунальные сети» — ответчик. Первое лицо истребовало у второго техническую документацию на многоквартирный дом. Второе лицо не сильно возражало, поэтому спор закончился заключением мирового соглашения. Мировое соглашение содержало условие о прогрессивной неустойке на случай неисполнения решения — начиная с 500 р. и заканчивая 5000 р. в день. Через некоторое время Администрация муниципального образования Алапаевское получила письмо от истца: должок МУП составляет 30 млн р., в отношении него подается заявление о банкротстве, а Администрация будет привлечена к субсидиарной ответственности. Только после этого администрация зашевелилась и обратилась с жалобой в Арбитражный суд Уральского округа. В жалобе муниципалитет указал, что истцом подано 79 тождественных исковых заявлений к предприятию «Коммунальные сети» об истребовании документации по многоквартирным домам. По ним утверждено 77 мировых соглашений и вынесено 2 решения. Это сделано не для получения документов, а для незаконного обогащения. МУП и без того убыточный, а определение о прекращении дела в связи с заключением мирового соглашения приведет не только к банкротству предприятия, но и повлечет отчуждение имущества муниципального образования Алапаевское. Кассационная инстанция удовлетворила жалобу Администрации и направила дело на новое рассмотрение: — условия мирового соглашения нарушают права и законные интересы МО Алапаевское; — Администрация не была привлечена к участию в деле в суде первой инстанции, её доводы о злоупотреблении правом ООО Алапаевская УК «Виктория», о необоснованно завышенном размере прогрессивной судебной неустойки, которая ежемесячно увеличивается, должны быть учтены судом и подлежат рассмотрению, поскольку влияют на права собственника. P.S. По мнению автора, в этой истории явно не хватает уголовно-правовой оценки действий должностных лиц. № А60-59984/2022 😋 @gkhvsem

Как руководителю УК увидеть реальную картину по заявкам? Что общего у руководителя УК и пилота? Часто видимость нулевая — приходится «идти по приборам». Сколько заявок просрочено, кто из сотрудников справляется с нагрузкой, а кто нет? Это важно знать руководителям всех управляющих компаний, если они хотят сохранить хорошие отношения с жителями, избежать штрафов и ухода домов. Найти ответы помогут «приборы» в платформе Диспетчер 24 — интерактивные дашборды. Не важно, опытный вы «ас ЖКХ» или начинающий руководитель — за 5 минут вы получите исчерпывающую информацию без длительных совещаний и звонков. Всё будет под рукой: ✅ открытые заявки по периоду их поступления, типам работ, причинам обращения, ответственным и исполнителям, а также по городу, жилому комплексу и конкретному дому; ✅ обращения, работы по которым нельзя больше откладывать; ✅ открытые заявки, сроки выполнения по которым уже нарушены; ✅ зарегистрированные заявки у конкретного исполнителя: сколько их всего в работе, не распределено или просрочено. Подробнее об аналитике для профессиональных управляющих в платформе Диспетчер 24 читайте в статье на нашем сайте https://bit.ly/ds_dashboard

Управляющая организация из Новгорода спилила деревья на придомовой территории, и чуть не поплатилась за это штрафом в размере 125 000 р. При этом компания действовала на основании решения общего собрания и порубочного билета. Инспекция государственного жилищного надзора и лицензионного контроля решила, что работы проведены в нарушение Правил эксплуатации жилфондла № 170, а также местных Правил содержания и охраны зелёных насаждений. Поэтому надзорный орган попытался привлечь компанию к административной ответственности за нарушение лицензионных требований. В суде была восстановлена полная хронология событий: — в апреле собственники на собрании приняли решение о вырубке аварийных деревьев во дворе МКД; — в мае участок был обследован, после чего составлен акт. В акте указано, что основанием обследования стал протокол собрания. Там же было указано, что запланированы работы по вырубке деревьев в количестве 6 штук напротив 1-3 подъезда МКД, работы должны быть выполнены в связи с неудовлетворительным состоянием зеленых насаждений и для обеспечения нормативного светового режима в помещениях, а также в связи с наличием угрозы жизни и здоровью граждан, их имуществу; — в июне управляющая организация оформила порубочный билет № 1 на вырубку деревьев в количестве 6 штук, в котором содержалась ссылка на акт обследования. Отсюда суды пришли к выводу, что деревья вырублены при наличии порубочного билета, не противоречит п. 3.8.2 Правил № 170. Инспекция ссылалась на то, что протокол и акт не содержат всей той информации, что требуется местными Правилами содержания и охраны зелёных насаждений. На это суд возразил: «Само по себе отсутствие в протоколе всей предусмотренной информации не опровергает, что собственники большинством голосов выразили волю на проведение вырубки аварийных деревьев во дворе МКД напротив 1-3 подъездов». «Отдельные дефекты оформления актов обследования, протокола общего собрания собственников помещений МКД, порубочного билета не исключают факт законности вырубки деревьев». Похожая история сегодня публиковалась на канале для ТСЖ, но там председателю не удалось избежать ответственности. Поэтому перед проведением подобных работ стоит свериться с действующими в муниципалитете правилами благоустройства или содержания зеленых насаждений. № А44-4957/2023 😋 @gkhvsem

Ещё одна история про дополнительную строчку в квитанции и прокуратуру УК из Удмуртии выставила собственникам к оплате строку «убытки при расторжении договора». Прокуратура отреагировала на это представлением. Она сослалась на п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг №354, перечисляющий, что именно должно содержаться в платёжном документе. Позиция компании: требования к платёжному документу, установленные п. 69 Правил № 354, относятся только к плате за коммунальные услуги и не могут распространяться на структуру платежного документа в целом, т.к. последний включает и плату за жилищные услуги. Исполнитель вправе указывать в платёжном документе дополнительную информацию, не предусмотренную Правилами № 354 и Приказом Минстроя № 43/пр. Однако две судебные инстанции согласились с прокуратурой, решив, что нормативно определён закрытый перечень сведений и услуг, которые подлежат отражению в платёжке. «Убытки при расторжении договора» не перечислены в составе услуг ни в Жилищном кодексе РФ, ни в Правилах предоставления коммунальных услуг. Компания указала также на статью 717 Гражданского кодекса РФ, согласно которой заказчик обязан возместить подрядчику убытки, причинённые прекращением договора подряда. На это суд возразил: «при взыскании убытков при расторжении договора размер и основание для начисления убытков подлежат доказыванию со стороны исполнителя по договору. В рассматриваемом случае данных оснований управляющей компанией не приведено». Про другие попытки возмещения убытков при расторжении договора управления напомню материал: "Может ли УК взыскать свои убытки с собственников после расторжения договора управления". №А71-12977/2023 😋 @gkhvsem

📍 Владельцам спецсчетов, кто не успевает заменить лифты до 2025 года из-за недостаточности средств Напомним, что в соответствии с требованиями технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов» (ТР ТС 011/2011) лифты, отработавшие назначенный срок службы (25 лет), должны быть заменены до 15 февраля 2025 года. Если уже сейчас очевидно, что денег на спецсчете не хватает, то есть возможность ускоренной замены лифтов. Таким вариантом по итогам 2023 года уже воспользовались более 250 многоквартирных домов в 29 регионах. Финансовая схема Проекта: 30% аванс, 20% после ввода лифта в эксплуатацию, 50% беспроцентная рассрочка оплаты на срок до 5 лет равномерными платежами с погашением в рамках ежемесячных начислений на капитальный ремонт дома. Чтобы принять участие в проекте, заполните простую заявку-анкету на сайте Ассоциации «Российское лифтовое объединение» https://zamena.rlolift.ru/.

Когда механизированная уборка снега отдельной строкой в квитанции незаконна Про уборку снега отдельной строкой было и обобщение практики, и отдельный случай в новостройке, дошедший до Верховного Суда РФ Ещё раньше обобщала практику по теме «Плата за уборку снега «по факту» отдельной строкой в квитанции». С тех пор ничего не поменялось — некоторые управляющие организации по-прежнему умудряются выставить дополнительную плату без утверждения конкретной стоимости на общем собрании собственников. В январе апелляционный суд оставил в силе представление Прокуратуры Томской области, внесённое управляющей организации за дополнительные строчки в квитанции: заявителю за 1 месяц было начислено 160 р. за механизированную уборку снега и 505 р. за очистку кровли. Конкретные суммы платежей на собрании не утверждались. Собственники лишь приняли решение об утверждении тарифа на содержание и текущий ремонт в размере 16,43 р./кв.м., а также решение о том, что услуги по механизированной уборке снега, вывозу снега, очистки кровли от снега, снежных навесов, сбивания сосулек необходимо выставлять отдельной строкой в квитанции из расчёта на квадратный метр. Управляющая организация в свою защиту добавляла, что наименование услуг, их стоимость («по факту») и порядок внесения указаны в приложении к договору управления, условия которого утверждены общим собранием; услуги, выставляемые отдельной строкой, не входят в тариф на содержание и текущий ремонт, а являются дополнительными услугами; выставляя в квитанциях дополнительные услуги, УО не увеличивала в одностороннем порядке тариф на содержание и текущий ремонт МКД. Однако две судебные инстанции решили, что права прокуратура. — механизированная уборка и вывоз снега являются дополнительными услугами и выполняются в случае, если предусмотрены перечнем работ и услуг по содержанию общего имущества конкретного многоквартирного дома; при этом размер платы за указанные работы (услуги) подлежал определению собственниками; «В противном случае управляющая организация получает возможность заключения соответствующих договоров на своё усмотрение без учёта экономических интересов собственников». — собственники не устанавливали конкретный размер платы за такие услуги, а лишь определили порядок оплаты по статье «механизированная уборка и вывоз снега» с учётом фактически понесённых затрат с каждого квадратного метра жилого (нежилого) помещения в доме, что, по мнению суда, исключает возможность УО производить по ним начисления; — в рассматриваемом случае УО самостоятельно установила размер такой платы, включив понесённые расходы в платёжные документы. «Поскольку обществом нарушен порядок начисления обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу, что прокурором Октябрьского района г. Томска правомерно внесено оспариваемое представление». № А67-6386/2023 😋 @gkhvsem

Интересная практика — в Свердловской области управляющая компания пытается возместить за счёт ФКР расходы на ремонт лифтового оборудования ООО «УК «РЭМП Железнодорожного района» обратилась в суд с иском к ФКР. УК просила взыскать 283,5 тыс. р. — во столько обошёлся компании ремонт лифтового оборудования в нескольких МКД (замена канатов, редуктора, электродвигателей приводов). При этом в одних домах собственники собирали деньги в т.н. «общем котле» ФКР, а в других — тоже ФКР, но уже на спецсчете. Обоснование иска УК: собственники платят регоператору взносы за капремонт, выполненные работы относятся к капремонту, следовательно, они должны быть оплачены за счёт денег ФКР. Суд удовлетворил иск, и апелляционная инстанция согласилась с обоснованностью требований УК. Они указали, что работы относились к капитальному ремонту, носили неотложный характер, УК выполнила их за свой счёт, поэтому теперь вправе рассчитывать на возмещение расходов. Тем более что она добросовестно пыталась провести собрания по вопросу капремонта, но они не набрали кворума. Компания действовала исключительно в интересах собственников, никоим образом не ущемляя их законных прав. Однако Арбитражный суд Уральского округа согласился с нижестоящими судами лишь частично. Он согласился со взысканием с ФКР 121 тыс. — в отношении домов, у которых был открыт спецсчет на имя ФКР. Не согласился со взысканием оставшейся суммы в отношении МКД, плативших в «общий котёл». Дело в том, что во втором случае стоимость выполненных работ могла быть лишь «зачтена» в счёт исполнения будущих обязательств собственников по уплате взносов на капитальный ремонт. Для зачёта есть специальный порядок с установленным перечнем документов, которые надо было предоставить в ФКР. Однако нет доказательств, что УК обращалась с такой просьбой в ФКР. «Судами не приведено мотивов со ссылкой на конкретные нормы права, в соответствии с которыми сделаны выводы о наличии права у истца на избрание способа возмещения затрат на проведение капитального ремонта общего имущества МКД до наступления сроков Региональной программы, отличного от предусмотренного нормами закона, с учётом установленной законом процедуры и порядка возмещения соответствующих расходов» — указала кассационная инстанция и направила дело на новое рассмотрение (в той части, с которой она не согласилась). № А60-12936/2023 😋 @gkhvsem

Представьте: вы приходите на работу, где: — начальник спокойно, без нервов, объясняет, что делать, — не нужно ничего продавать, — о графике работы можно договориться, — тихие условия для работы, — можно прийти без опыта и хорошо вырасти, — на вопрос «кем ты работаешь» вы отвечаете с удовольствием, понимая, что это полезное и важное дело, — руководитель и коллеги дружелюбны и с ними приятно работать. Если вам такое по душе — отправляйте свое резюме в Диспетчер 24. Это один из крупнейших российских контактных центров и разработчик IT-решений в сфере ЖКХ. Мы работаем с 2012 года и помогаем управляющим компаниям быстро и удобно решать вопросы жителей. Сейчас мы расширяемся, открыли новый филиал и набираем в команду операторов-консультантов на входящие звонки в Иваново и Кургане. Рассматриваем в том числе кандидатов без опыта работы — всему научим. Прочитать подробнее про вакансию и откликнуться можно по ссылкам: 🌟оператор-консультант Курган 🌟оператор-консультант Иваново Или сразу пишите на @HR_DS24 Может, работу ищут ваши родственники или друзья? Мы будем благодарны, если вы перешлете им это сообщение.

Онлайн-голосование в «иной» информационной системе без предварительного выбора этой системы закончилось недействительностью принятых решений О недостаточной юридической проработке одного из сервисов для онлайн-собраний я уже писала ранее. Теперь появилось судебное подтверждение: Мосгорсуд оставил в силе решение Гагаринского районного суда о признании недействительным решения собрания, проводимого в форме заочного голосования с использованием информационной системы Butler. Дом внушительный — суммарная помощь помещений составляет больше 65 тысяч кв.м, поэтому желание собственников упростить себе задачу по проведению собрания вполне объяснимо. Однако на голосование вынесли вопросы, затрагивающие интересы УК: утверждение формы отчётности, внесение изменений в договор управления, смена исполнителя в отношении услуги по охране. Поэтому обращение УК в суд было закономерным. О необходимости предварительного выбора системы для онлайн-голосований суд указал: — Общее собрание собственников в форме заочного голосования с использованием информационной системы Butler проведено в информационной системе без предварительного утверждения этой системы, а также без утверждения администратора в установленном законом порядке. «Для проведения общего собрания собственников в форме заочного голосования с использованием иных информационных систем необходимо предварительное принятие общим собранием собственников решений, предусмотренных п. 3.2 - 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ» (такую позицию Мосгорсуд высказывал и ранее). — В нарушение п. 3.3 ч. 2 ст. 44 и ч. 4 ст. 47.1 ЖК РФ, администратор собрания на момент голосования не был наделен такими полномочиями. Также суд с подробными ссылками на законы об информации и электронной подписи пришёл к такому выводу: «в ходе предварительного общего собрания собственники, заполняя и собственноручно подписывая бланки решений выражают свою волю относительно использования конкретной информационной системы при проведении собрания в форме заочного голосования, то есть фактически подписывают соглашение о признании электронной подписи, сформированной конкретной системой равнозначной собственноручной подписи». Какие другие нарушения отметил суд: — В сообщении не указаны паспортные данные, номер контактного телефона, адрес электронной почты администратора общего собрания. — Сообщение о проведении общего собрания было направлено только 33 собственникам (в собрании приняли участие 382 собственника) и не за 10 рабочих дней, а за 2 рабочих дня до собрания (ст. 45 ЖК РФ указывает на 10 дней, без указания «рабочих» - прим. автора). — В системе не размещены электронные образы решений собственников, проголосовавших в письменной форме. — Протокол не был автоматически сформирован системой и размещён в ней. Суд критически отнёсся к информации самой информационной системы о порядке уведомления и подписании бюллетеней электронной подписью. Два свидетеля, не отрицая факта регистрации в приложении и голосования, отметили, что никакие сообщения от системы не получали, коды не вводили, то есть не подписывали бюллетени электронной подписью. Суд установил, что между системой и собственниками не подписывалось соглашение о равнозначности электронных документов, подписанных простой электронной подписью, и собственноручным подписанным бумажным документам. «При этом равная юридическая сила бюллетеней для голосования в электронной форме и на бумажных носителях может быть основана только на ранее заключённых сторонами соглашениях, которые допускают такой порядок». Отсюда суд пришёл к выводу, что электронные бюллетени в количестве 19 429,54 голосов не могут быть учтены при подсчёте кворума. Ряд бумажных бюллетеней тоже был не учтен из-за недостатков заполнения. По протоколу выходило, что в голосовании приняли участие собственники с 53% голосов. Однако суд счёл, что принявшими участие следует считать собственников с 21,85% голосов. То есть, кроме нарушений в проведении собрания, выяснилось, что на нём не было кворума. Мосгорсуд оставил жалобу ответчиков без удовлетворения. №33-55326/2023 😋 @gkhvsem

📰 Новости ЖКХ и судебной практики за прошедшую неделю Проекты и разъяснения 📍 Госдума отклонила законопроект, предложенный Вологодской областью, о внесении изменений в статью 28.3 КоАП РФ 📍 В Госдуму внесен законопроект № 540354-8 о внесении изменений в Федеральный закон "О лицензировании отдельных видов деятельности" 📍 Письмо Минстроя от 27.12.2023 № 82023-ИФ/04 о нормативах и учете потерь воды 🔥 Статьи на сайте ЖКХ Ньюс: — Какой должна быть температура горячей воды на вводе в МКД — Если температура ГВС на вводе в дом 60°С, а у жителей – менее 60°С: позиции судов — Можно ли обязать РСО обеспечить конкретную величину температуры на вводе в дом — Перерасчет платы за негорячую «горячую» воду – как делается — Можно ли заменить стальные магистрали и стояки водоснабжения на полипропиленовые без проекта Судебная практика с других наших каналов 📍 Верховный Суд РФ удовлетворил очередную жалобу ГЖИ Санкт-Петербурга о возможности установления признаков ничтожности решения о смене УК 📍 Спор с ГЖИ о сроках принятия решения по внесению изменений в реестр лицензий 📍 На машину упала створка ворот. Можно ли взыскать ущерб с УО 📍 Может ли ГЖИ пересчитать кворум общего собрания (в процентах) 📍 Верховный Суд РФ рассмотрел спор о взыскании застройщиком с ТСЖ задолженности за холодную воду 📍 Суды взыскали с собственника сгоревшей квартиры 1 058 387 рублей в пользу УО 📍 Собственник за свой счет отремонтировал общедомовое имущество. Может ли он взыскать расходы с УО (ТСЖ) 👮‍♂ Суд отменил наказание надзорного органа Новгородской области за ненаправление собственнику отчета о выполнении договора управления 👮‍♂ Суд отменил предупреждение ГЖИ Санкт-Петербурга за отсутствие договоров с РСО 👮‍♂ Суд отменил штраф ГУ “ГЖИ Челябинской области” за ненадлежащее содержание общего имущества 🔹 Управляющая организация из Магаданской области не смогла доказать в суде, что представление прокуратуры является незаконным 🔹 Суд признал незаконным представление прокуратуры Устиновского района г. Ижевска о неверном начислении платы за отопление ✅ Может ли новая УК взыскать со «старой» УК вознаграждение, не выплаченное председателю совета МКД ✅ Как уполномочить совет дома на принятие решений о проведении текущего ремонта 📌 Расходы на адвоката: требуется ли их одобрение общим собранием членов ТСЖ

Отсутствие нормальных бюллетеней на собрании в очно-заочной форме привело к недействительности принятых решений В Калининградской области лицензирующий орган внес изменения в реестр лицензий на основе протокола о смене управляющей организации, не содержащего бюллетени собственников. Собрание обозначалось как «очно-заочное», проведено осенью 2022 года. В ГИС ЖКХ был загружен протокол со всеми приложениями, кроме одного – письменных решений собственников. В ходе очной части участникам собрания предлагалось подписать список присутствующих и приглашенных лиц, в котором не были указаны формулировки решений по вопросам повестки дня, но имелись графы для голосования (без указания вариантов «за»/«против»/«воздержался») под загадочными номерами. Эти графы впоследствии были заполнены рукописными записями «за» или «против». Организация, которую сместили, обратилась в суд. Она указывала, что бюллетени, соответствующие установленным требованиям, участникам собрания не выдавались, последними не заполнялись и не подписывались. "Приложение № 3 к протоколу собрания – «Список присутствующих и приглашенных на общем собрании лиц», который организаторы собрания именуют также «Реестром голосования», не может заменить собой индивидуальные решения собственников (бюллетени) (часть 4.1 статьи 48 ЖК РФ), содержащие обязательные сведения и подписи". Ведь в реестре голосования вместо сформулированных вопросов в повестке дня указана только нумерация вопросов, даты решений собственников в реестре не имеется. При этом в части голосования отдельных собственников выражение воли имеет место не по отдельным вопросам (пронумерованным столбцам), а в виде заполнения нескольких столбцов одним словом либо в виде проставления прочерков. Однако добиться решения в свою пользу ей удалось лишь в январе 2024 года: Арбитражный суд Северо-Западного округа признал внесение изменений в реестр лицензий незаконным. Нижестоящие суды считали, что с документами все в порядке, а действия административного органа — законны: «проверка действительности (подложности) решений собственников не относится к полномочиям Министерства при рассмотрении заявлений о включении в реестр лицензий». Суд округа же отметил, что в составе поступивших в Министерство документов отсутствуют обязательные документы, то есть речь идет о признаках ничтожности решения, установление которых, в отличие от случаев оспоримости, не является исключительной прерогативой суда. "Отсутствие и непредставление в Министерство индивидуальных решений собственников при голосовании, оформленных согласно требованиям законодательства, Министерством и третьим лицом не отрицалось и было очевидным". Позиция УО также была дополнительно подтверждена апелляционным определением Калининградского областного суда № 33-5148/2023, который по иску ряда собственников признал решение собрания недействительным. К слову, там тоже прошло не все гладко — суд первой инстанции сначала решил, что нарушений при проведении собрания не допущено. Однако областной суд отметил, что реестр голосования не соответствует требованиям к письменным решениям собственников. Правда, он сослался ст. 181.4 ГК РФ (оспоримость решений, а не ничтожность). "Неоформление и ненаправление собственникам бюллетеней с вопросами повестки дня общего собрания для голосования, при том, что общее собрание проводилось в форме очно-заочного голосования, о чем указано в уведомлении о проведении такового и разъяснено право присутствовать как на очном обсуждении вопросов, так и принять участие в собрании посредством передачи заполненных в письменном виде бюллетеней адрес инициатора собрания, является существенным нарушением порядка созыва и проведения общего собрания, не позволившим всем собственникам принять участие в общем собрании и выразить свою волю по вопросам повестки дня, что, в силу положений п. 1 ст. 181.4 ГК РФ, является достаточным основанием для признания решений общего собрания недействительными". № А21-15598/2022 😋 @gkhvsem P.S. Про бюллетени на собрании в очной форме публиковала материал — Собрание в очной форме: нужны ли бюллетени

Напоследок – еще один опыт от подписчика, на этот раз печальный. По защите собственников своего права на выбор способа управление МКД (г.о. Щёлково, мкр. Богородский, д. 1) можно написать упитанную книгу. За 2 года они (вместе с выбранной УО) выиграли у ГЖИ Московской области 7 различных судов, чтобы отстоять свой выбор. В судебных актах решения и бездействие Госжилинспекции Московской области прямо признаются незаконным. Там же можно прочитать, что решение ГЖИ "посягает на публично-правовые отношения, что выражается в неисполнении решения суда, воспрепятствовании своими незаконными действиями его исполнению". За неисполнение судебного решения ГЖИ была даже оштрафована на 100 тысяч рублей. Имея на руках такие доказательства незаконности действий ГЖИ, собственник попытался добиться наказания виновных лиц (бывшего руководителя ГЖИ Фединой О.Н.). Однако в первый раз такую жалобу, направленную губернатору, рассмотрело Министерство ЖКХ Московской области, не наделенное полномочиями по контролю за ГЖИ МО. 🤬 Оно издевательски предложило заявителю обратиться в суд за признанием действий ГЖИ незаконным – что уже было неоднократно сделано, подтверждено вступившими в силу судебными решениями и что послужило причиной для просьбы о наказании. Во второй раз жалобу — уже на Губернатора Воробьева А.Ю. — вовсе перенаправили в саму ГЖИ, чьи незаконные действия послужили поводом ко всей этой переписке, и которая тем более не уполномочена проверять губернатора 🤦‍♀️ Ответ достоин рубрики #гжи_жги: действия должностных лиц являлись законными. Выкладываю этот шедевр с согласия заявителя и для демонстрации хотя бы части усилий, которые собственники приложили, защищая свои права.

Собственники выиграли суд у ГЖИ Ростовской области по её отказу во внесении изменений в реестр лицензий Это еще один положительный опыт, присланный подписчиком. Год назад собственники на общем собрании решили создать ТСЖ «Социалистическая, 150». ТСЖ уведомило о решении собственников инспекцию, но та отказалась исключать УК из реестра лицензий, так как посчитала договор управления не расторгнутым. Чтобы отстоять свое право на выбор способа управления многоквартирным домом, жителям пришлось обращаться в суд. Он признал незаконным приказ ГЖИ, обязал инспекцию повторно рассмотреть обращение истцов в части исключения сведений о МКД из реестра лицензий. Это решение было обжаловано инспекцией и УК, но и апелляционная инстанция встала на сторону собственников: • Исходя из положений статей 46, 161, 162, 192, 195, 198 Жилищного кодекса РФ следует, что собственники помещений в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления МКД в случае принятия ими решения об изменении способа управления данным домом. • Доказательств оспаривания собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления «Товарищество собственников жилья» и расторжении договора управления с ООО УК «Наследие», оформленного протоколом от 6 февраля 2023 года, и признания его недействительным судом Государственной жилищной инспекции Ростовской области представлено не было. • "При таких данных решение жилищной инспекции об отказе во внесении изменений в Реестр от 13 апреля 2023 года со ссылкой на то, что договор управления с УК «Наследие» не расторгнут, не соответствует действующему законодательству". Так как в процессе нахождения дела в суде ГЖИ все же внесла необходимые изменения в реестр лицензий, областной суд скорректировал первоначальное решение, освободив ГЖИ от этой исполненной обязанности. #опыт_подписчика № 33а-20918/2023 😋 @gkhvsem

Для представителей органов государственного жилищного надзора и лицензионного контроля По инициативе ваших коллег с канала Жилищный инспектор создан отдельный закрытый чат — для обмена опытом и общения. Сейчас в чате представлено 33 региона (более 100 участников). Поэтому приглашаю присоединиться (доступ возможен через меня — с подтверждением своего статуса, либо через уже вступивших коллег — список представленных регионов).

Подписчик из Москвы поделился успешным опытом оспаривания сфальсифицированных решений общего собрания в ЖК Триколор (УК - ООО «Сити-Сервис»). В повестке были вопросы об утверждении размера платы за содержание жилья и дополнительной услуге – охране. Согласно протоколу, собственники дружно за все это проголосовали. В подобных делах бывает сложно обосновать неучастие в голосовании множества собственников. Где-то суду недостаточно простого заявления жителя о том, что он не голосовал. Но чаще всего это множество собственников просто не притащить в суд. Поэтому в данном деле интерес представляет тактика собственников: чтобы подтвердить свое неучастие в голосовании, они предоставили нотариальное заверение (не доверенность) о том, что не принимали участие в собрании. Стоимость документа составила 1400 р. на одного собственника. Всего было представлено 71 такое нотариальное заявление. Нотариальные заявления отданы истцам и приобщены к делу. Часть людей присоединились к иску через портал Госуслуг (те, кто находился за границей) — как те, чьи голоса сфальсифицировали, так и просто те, чьи права были нарушены принятыми решениями. На фальсификацию бюллетеней указывали и другие признаки: из некоторых письменных решений следовало, что собственники забыли свои «актуальные» фамилии или не смогли их без ошибок написать. Сторона ответчика и ООО «Сити-Сервис», несмотря на все это, не постеснялись заявить о подложности нотариальных заявлений. Однако никаких подтверждений этому не представили. Суд признал решения собрания недействительным. Инициаторы обжаловали решение, УК продолжала поддерживать позицию ответчиков. Однако Мосгорсуд оставил вынесенное решение без изменения, отклонив доводы жалобы об отсутствии оснований признавать нотариально удостоверенные заявления допустимыми доказательствами. «При оценке вышеуказанных заявлений суд обоснованно руководствовался положениями ст.ст. 71, 61, 186 ГПК РФ и исходил из того, что заявления написаны собственниками многоквартирного дома собственноручно, заверены нотариусом в соответствии Основами законодательства РФ о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) после удостоверения личности подписавшего. Указанные заявления имеют значение для дела, получены с соблюдением требований закона, не являются свидетельскими показаниями, а содержат объективные данные в отношении представившего его собственника многоквартирного дома, связанные с отсутствием его волеизъявления на участие в собрании и принятие решений, что является обязательным при определении кворума». «При этом ответчиками и представителями третьего лица ООО «Сити-Сервис» не представлено доказательств подложности представленных документов. Само по себе заявление стороны о подложности документов в силу ст. 186 ГПК РФ не влечет автоматического исключения такого доказательства из числа доказательств, собранных по делу, поскольку именно на сторонах лежит обязанность доказать наличие фиктивности конкретного доказательства». #опыт_подписчика № 33-53968/2023 😋 @gkhvsem

Общему собранию не удалось ввести штрафы для собственников В Свердловской области собственники одного из МКД решили навести порядок в доме путем утверждения штрафов в размере 3000 р. с квартиры за такие нарушения: • размещение в местах общего пользования личных вещей, конструкций, перегородок; • оставление мусора и строительных материалов в местах общего пользования; • оставление автомобиля во время уборки придомовой территории от снега и наледи; • нарушение правил содержания животных (утверждены тем же собранием). Предполагалось, что нарушение будет устанавливаться с помощью фото- или видеосъёмки, а штраф будет включаться в квитанцию за ЖКУ отдельной строкой. Одному из собственников такие нововведения пришлись не по душе, и он успешно оспорил их в суде. Суды пришли к выводу, что рассмотренные вопросы не относятся к компетенции общего собрания собственников, возлагают на истца дополнительные обязанности и влекут причинение убытков. Позиция инициатора-ответчика заключалась в том, что решения собрания по введению штрафов по своей правовой природе являются гражданско-правовой сделкой, в рамках которой законом не запрещается применять штрафные санкции. «Напротив, установление штрафных санкций имеет своей целью дисциплинировать собственников помещений многоквартирного дома, что соответствует интересам подавляющего числа лиц, принимавших участие в голосовании». На это суд отметил, что инициатор неверно толкует закон. №88-20146/2023 😋 @gkhvsem P.S. Напомню, что по этой теме на сайте есть публикация "Можно ли на собрании утвердить Правила проживания в многоквартирном доме".

Многие управляющие компании используют электронные сервисы для эффективной работы с заявками. Руководители выбирают IT-платформы как для своих диспетчерских служб, так и для внешних контакт-центров.  Но всегда ли достаточно установить операторам электронный журнал? Почему заявки по-прежнему передаются с задержкой, срываются сроки их выполнения, а у диспетчеров в работе случаются простои? 🤯 Причина кроется в неравномерном распределении звонков. Одно из преимуществ работы с платформой Диспетчер 24 — автоматизированная балансировка звонков.  Сервис сам инициирует исходящие звонки свободным операторам, в результате: ✅ заявки передаются и закрываются в срок ✅ операторы успевают выполнять больше задач ✅ регулярно собирается обратная связь от жителей О других полезных функциях автобалансировки звонков мы написали в этой статье.       #руководителю_УК #автоматизация #возможности

Некорректное отображение информации о собственности в ГИС ЖКХ довело жителя Ярославской области до суда Он судился с АО «Оператор информационной системы» и Росреестром. Причина обращения в суд — неактуальность данных в ГИС ЖКХ: заявитель продал две свои квартиры, но в личном кабинете они по-прежнему оставались висеть. Истец просил удалить информацию о том, что он собственник проданной недвижимости, взыскать судебный штраф и компенсировать моральный вред. Районный суд сначала отказал в иске, посчитав, что в личном кабинете истца после дополнительной выгрузки сведений стало всё хорошо. Областной суд разобрался в деле внимательнее: • одна из проданных в 2018 году квартир так и осталась значиться в кабинете истца. В письменных возражениях АО «Оператор информационной системы» также подтверждал, что на момент разрешения судом спора недостоверная информация имелась в ГИС ЖКХ. «Указанная ошибка связана с тем, что при загрузке данных о прекращении права собственности на объект недвижимости в систему из РТР-сервера в ГИС ЖКХ не совпадали ключи обновления информации об объектах недвижимости и правах собственности на объекты недвижимости»; • закон «О персональных данных» требует обеспечить при обработке персональных данных их точность и актуальность. Оператор должен принимать необходимые меры по удалению или уточнению неполных или неточных данных (ч. 6 ст. 5); • истец, являясь получателем информации, имеет право на получение от государственных органов достоверной и своевременной информации, в том числе и в ГИС ЖКХ; • поставщиком информации в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав является Росреестр, а оператором системы и лицом, ответственным за размещение в ГИС ЖКХ информации о правообладателях объекта недвижимости – АО «Оператор информационной системы»; • ответственность за полноту, достоверной и своевременность размещения любой информации в ГИС ЖКХ, а также по взаимодействию с другими государственными органами, являющимися поставщиками информации, несет оператор АО "Оператор информационной системы". Результат. Оператора информационной системы обязали исключить из ГИС ЖКХ недостоверные сведения о принадлежности истцу квартиры в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу. На случай если Оператор не исполнит решение суда, была установлена судебная неустойка – 100 р. за каждый день неисполнения судебного акта. Истец остался недоволен таким решением. Возможно, он хотел немного заработать на этом деле, а суд установил целый трехмесячный срок на исполнение судебного акта и отказал в компенсации морального вреда. Однако кассационная инстанция оставила всё как есть. Раз истец не состоит в договорных отношениях с Оператором, ему не оказываются услуги по возмездному договору, то Закон «О защите прав потребителей» здесь не применяется. Трехмесячный срок для исполнения решения – достаточный и разумный для выполнения ответчиком возложенной на него обязанности. №88-34070/2023 😋 @gkhvsem

📰 Новости ЖКХ и судебной практики за прошедшую неделю Законопроекты 📍 Госдума приняла в 1 чтении законопроект № 513227-8 о переносе сроков лицензирования по дезинфекции, дезинсекции и дератизации 📍 Госдума приняла законопроект № 441537-8 о внесении изменений в статьи 57 и 95 Жилищного кодекса РФ Разъяснения 📍 Минцифры России разъяснило порядок организации обработки биометрических персональных данных —изображения лица человека — для аутентификации при предоставлении домофонии ⚡ ФАС признала недействующими некоторые разъяснения в области энергетики и ЖКХ Судебная практика с других наших каналов (кому мало практики и постов на этом канале 😉) 📍 Штраф 50 000 рублей гендиректору УО за неравномерный прогрев батареи 📍 Верховный Суд РФ отказался признавать недействующими отдельные пункты Правил холодного водоснабжения и водоотведения № 644 📍 Суды чуть не обязали ТСЖ вернуть на спецсчет более трех миллионов рублей 📍 Административная ответственность УО за отсутствие в квитанции ФИО собственника 📍 Законно ли отключение газа в квартире из-за отсутствия договора на ТО ВКГО 📌 ТСЖ из Челябинска пришлось компенсировать более 162 тыс. р. пострадавшей в гололед жительнице ✅ Председатель совета МКД потратил на нужды дома средства от продажи металлолома без решения ОСС ✅ Совет дома установил плату 20 тысяч в месяц за воздуховод на фасаде: удалось ли взыскать деньги 🔹 По требованию прокурора суд оштрафовал директора ООО «Вектор» из-за долгов за газ 🔹 Суд обязал администрацию города Ставрополя провести конкурс по отбору управляющей организации 👮‍♂ ТСН из Москвы добилось внесения изменений в реестр лицензий об управлении МКД с 2021 года 👮‍♂ Суд признал недействительным предостережение ГЖИ Костромской области по поводу ненадлежащего уведомления о проверке прибора учёта электроэнергии 👮‍♂ Суд отменил штраф органа жилнадзора Республики Башкортостан за недопуск УУТЭ до коммерческого учёта ✅ Также обновили обобщение Заглушки на канализацию за долги. Можно ли оспорить действия УК 💭 Интересное в чате (по мнению автора канала): — Мосжилинспекция придумала, как обосновать неразмещение в ГИС ЖКХ результатов проверок — ГЖИ Московской области вновь проявила изобретательность, и теперь отказывает во внесении изменений в реестр лицензий, если в повестку собрания не внесен вопрос о порядке передаче бюллетеней инициатору

Самостоятельное увеличение тарифов на сумму НДС Верховный Суд РФ рассмотрел жалобу Региональной энергетической комиссии Свердловской области, чью административку посчитали незаконной три нижестоящие инстанции. К ответственности было привлечено ООО «АВТ Плюс» (гарантирующая организация в отношении водоснабжения и водоотведения). Организации назначили штраф в размере 50 000 р. по части 2 статьи 14.6 КоАП РФ как за «иное нарушение порядка ценообразования». В чем заключалось нарушение: организация изменила систему налогообложения – перешла с УСН на ОСН, однако в расчетах с потребителем использовала старые тарифы (как для УСН), добавив к ним размер НДС. Так она делала до установления РЭК новых тарифов, учитывающих новую систему налогообложения организации. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону заявителя, так посчитали увеличение тарифа обоснованным. Они сослались на пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 72, решение ВАС РФ от 08.02.2012 № ВАС-13813/11, указывающим на возможность довыставления НДС, если он не учтен при установлении тарифов. Возражения РЭК: эти ссылки не подходят, ведь тогда рассматривалась ситуация, при которой регулируемая организация изначально применяет ОСН и, как следствие, является обязанной платить НДС, при этом в утвержденные для нее тарифы НДС не включен, тогда как в рамках текущего судебного спора рассматривается противоположная ситуация — организация не являлась плательщиком НДС в момент утверждения тарифа по причине применения УСН. Верховный Суд РФ отменил акты нижестоящих судов и отказал заявителю. Он отметил, что закон не предусматривает возможность самостоятельного установления тарифа поставщиком ресурса. Что касается разъяснений ВАС РФ, то Судебная коллегия согласилась с РЭК и указала, что поставщик коммунального ресурса, применяя ОСН на момент установления ему тарифа и впоследствии поставляя коммунальный ресурс соответствующей категории потребителей, используя ту же систему налогообложения, вправе дополнительно к регулируемой цене (тарифу) предъявить НДС покупателю. А60-64679/2022 😋 @gkhvsem

Сроки отключения горячей воды и полномочия муниципалитетов В Кировской области ПАО "Т Плюс" смогло через суд признать недействительным пункт из муниципального акта – постановления об утверждении сводного плана вывода в ремонт источников тепловой энергии и тепловых сетей в городе (на 2021 год). Недовольство вызвал пункт, который регулировал срок отключения систем горячего водоснабжения в период ежегодных профилактических ремонтов: срок отключения не должен превышать 14 суток. Дело в том, что в результате такого регулирования с 1 июня 2021 года по 31 декабря 2021 года в отношении ПАО "Т Плюс" возбуждено и рассмотрено более 250 административок по статье 7.23 КоАП РФ, а общий размер штрафов по ним составил более 2,5 млн р. ПАО "Т Плюс" считало, что у администрации города нет полномочий по установлению предельно допустимого срока отключения систем горячего водоснабжения при использовании закрытой системы горячего водоснабжения. Позиция муниципалитета: он всего лишь реализовал обязанность органа местного самоуправления установить конкретную продолжительность ремонта, связанную с прекращением горячего водоснабжения, ориентируясь при этом на примерный срок 14 дней. И вообще, постановление – не нормативно-правовой акт, так как касается лишь ресурсника и якобы не затрагивает прав и интересов неопределенного круга лиц. Суды удовлетворили административный иск организации и признали безрадостный для РСО пункт недействующим с даты принятия. Вывод судов: в полномочия органа местного самоуправления входит только согласование вывода в ремонт объектов централизованных систем горячего водоснабжения, в том числе водопроводных сетей, и источников тепловой энергии и тепловых сетей, а полномочия по установлению предельных сроков отключения систем горячего водоснабжения органам местного самоуправления не предоставлены. К этому выводу три судебные инстанции пришли на основе анализа СанПиН, Правил эксплуатации жилфонда №170, действовавших на тот момент Правил вывода в ремонт тепловых сетей №889, Правил горячего водоснабжения №642. 88а-25600/2023 😋 @gkhvsem

В конце прошлого года мы доработали сервис Диспетчер 24, чтобы дать нашим клиентам больше возможностей для эффективного управления домами и взаимодействия с жителями. Изменения коснулись платформы для управляющих компаний, мобильных приложений жителя и исполнителя. Руководителям УК будет проще контролировать выполнение заявок, сотрудникам — создавать оповещения для собственников, а жителям — делиться пропуском и не забывать про оценку по обращениям. Также мы добавили в мобильный сервис OICO новый функционал для застройщиков, с которым продавать квартиры будет проще. Рассказываем подробнее о самых значимых обновлениях Диспетчер 24 https://bit.ly/digest_jan

Кому интересна тема по оплате домофонов, напомню, что у меня было огромное обобщение по этой теме — https://gkhnews.ru/9100-plata-za-obsluzhivanie-domofona/

Предостережение по плате за домофон Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа рассмотрел спор между управляющей организацией ООО «Система» и Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края. В Службу пожаловался житель Красноярска: он платит за домофон столько же, сколько и те, у кого площадь помещений больше, что несправедливо. Контролирующий орган установил, что на общем собрании собственники приняли решение оплачивать содержание домофона отдельной строкой по 35 р. с квартиры. При этом УО не представила документов, которые бы подтверждали, что домофоны установлены отдельно, после постройки дома, и не включены в состав общего имущества. Получалось, что УО начисляет плату за домофон без учета доли в праве собственности на общее имущество, а размер платы за содержание общего имущества не включает в себя услуги по содержанию домофонной системы. Управляющая организация получила предостережение с предложением организовать и выполнить мероприятия по устранению нарушений, а именно «снять начисления платы по строке «Обслуживание домофона» в разделе «Прочие услуги» с января 2020 года». Такое предложение не понравилось компании: выходило, что её заставляют обслуживать домофоны бесплатно, да еще и вопреки решению общего собрания. УО обратилась в суд. Две инстанции посчитали предостережение незаконным. Кассационный суд с ними согласился, но частично. Все суды сошлись во мнении, что в рассматриваемом случае обслуживание домофонного оборудования должно быть включено в состав платы за содержание жилого помещения, и расходы по такой услуге собственник должен нести соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Кассационная инстанция не согласилась с нижестоящими в том, что предостережение «не понуждает управляющую компанию безвозмездно оказывать собственникам помещений услугу по обслуживанию домофона», «способ надлежащего исполнения мероприятия заявитель определяет самостоятельно». Такие выводы противоречили содержанию самого предостережения. Ведь там был прямо указан конкретный способ - снять начисления за предыдущие периоды. «В случае объявления предостережения сам факт допущенного нарушения контрольным органом не устанавливается, вопрос о виновности не исследуется. В силу указанного, суд округа считает, что у Службы не было правовых оснований предлагать в предостережении организовать и выполнить мероприятия по устранению нарушения путем снятия начисления платы за предыдущие периоды по настоящее время, поскольку такой способ исполнения мероприятия по предостережению не может соответствовать его правовой природе». Суд округа признал предостережение незаконным – в части предложения ООО «Система» организовать и выполнить мероприятия по устранению нарушения путем снятия начисления платы по строке «Обслуживание домофона» в разделе «Прочие услуги». А33-33333/2022 😋 @gkhvsem

Кто уже готовится проведению общих собраний — небольшое напоминание, как можно упростить этот процесс ➡ Если еще не проводили собрания, и нужна инструкция с образцами документов, то на этот случай у меня написано электронное пособие с образцами документов для начинающего инициатора (о книге и куда обращаться). ➡ Если вам нужны документы для собрания в очно-заочной форме (включая бюллетени с информацией о собственности), а также автоматический подсчет голосов, то рекомендую использовать для этого ДомОнлайн. ➡ Если всё умеете сами, и нужно лишь сэкономить время на составлении реестра, то с помощью сервиса реестрмкд.рф вы сможете оперативно и автоматически сформировать реестр собственников из тех данных, что доступны во ФГИС ЕГРН. ➡ Если нужно полное юридическое сопровождение собрания, то такую услугу тоже оказываю (условия).

В Москве собственник через суд признал незаконным отказ Роспотребнадзора возбудить административку в отношении Жилищника Заявитель просил привлечь ГБУ «Жилищник района Гольяново» к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.5 КоАП РФ, так как в платежке нашел не всю информацию, предусмотренную Правилами предоставления коммунальных услуг № 354. Речь про соблюдение подпункта "е" пункта 69 Правил, согласно которому в платежном документе должны быть указаны показания общедомовых счетчиков. Роспотребнадзор отказал в возбуждении дела об административном правонарушении, так как посчитал, что отсутствие в платежном документе показаний ОДПУ тепловой энергии и горячего водоснабжения не образует состав правонарушения по ст. 14.5 КоАП РФ. Суд встал на сторону потребителя: • Подпункт "е" пункта 69 Правил № 354 устанавливает, что именно (среди прочего) должно содержаться в платежном документе. Такое правовое регулирование носит императивный характер, направлено на своевременное предоставление потребителю уведомительной и достоверной информации о фактически потребленных коммунальных услугах, в том числе на общедомовые нужды. • Объективная сторона правонарушения выражена в непредставлении обязательной информации при оказании услуг потребителю. • Таким образом, Управление безосновательно отказало в возбуждении дела об административном правонарушении по части 1 статьи 14.5 КоАП РФ. На прошлой неделе апелляционная инстанция оставила жалобу административного органа без удовлетворения. * * * Статья 14.5 КоАП РФ предусматривает штрафы в 30 000 – 40 000 р. (для юрлиц) за оказание услуг при отсутствии установленной информации, обязательность предоставления которой предусмотрена законодательством РФ. К слову, в Санкт-Петербурге за подобные нарушения обычно штрафовали по ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ — нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемой услуге. В этом случае штраф составляет от 5000 до 10 000 р. Кто-то в таких случаях пытается взыскать компенсацию морального вреда, но суммы получаются смешными. А40-211242/2023 😋 @gkhvsem

Вам нужно оперативно отслеживать изменения в законодательстве и их проекты? ⬇️ ⬇️ Нет Да ⬇️ ↘️ 📍 ЖКХ Ньюс ⬇️ ⬇️ Вы хотите читать только самое важное? ⬇️    ⬇️ Нет Да ⬇️    ↘️ 😋 ЖКХ ⬇️ ⬇️ Вы член совета МКД? ⬇️ ⬇️ Нет    Да ⬇️     ↘️ ✅ Совет МКД ⬇️ Вы работаете в органе жилищного надзора? ⬇️    ⬇️ Нет    Да ⬇️ ↘️ 👮‍♂ Жилищный ⬇️ инспектор ⬇️ Вы работаете в прокуратуре? ⬇️ ⬇️ Нет Да ⬇️ ↘️ 🔹 Проверки ⬇️ прокуратуры ⬇️ Вы представитель ТСЖ? ⬇️ ⬇️ Нет Да ⬇️ ↘️📌 ТСЖ ⬇️ ⬇️ Любите общаться с собственниками? ⬇️ ⬇️ Нет Да ⬇️ ↘️💭 Беседка ЖКХ ⬇️ ⬇️ Вы УО и хотите общаться с коллегами? ⬇️ ⬇️ Нет Да ⬇️ ↘️ 🙀 Подслушано ⬇️ ↘️ 💬 Беседка 2.0 ⬇️ Занимаетесь вопросами СНТ? ⬇️ ⬇️ Нет Да ⬇️ ↘️ 🏡 МойСНТ ⬇️ Ищите юриста по ЖКХ? ⬇️ ⬇️ Нет Да ⬇️ ↘️ Юристы ЖКХ ⬇️ ⬇️ Интересуют образцы документов? ⬇️ ⬇️ Нет Да ⬇️ ↘️ 🏡 ДомОнлайн ⬇️ ⬇️ Ещё есть памятки и методички ⬇️ Библиотека ЖКХ

Ответы на обратную связь (окончание) Другой вопрос: что категорически не нравится на каналах — "Юридический язык" Это блог юриста, а ЖКХ Ньюс — юридическое медиа (при этом с конкретной узкой специализацией). Новости законодательства и истории из судебной практики на неюридическом языке пишут в желтых СМИ и иногда в общеправовых пабликах и блогах, хотя в таком изложении они, бывает, перестают соответствовать действительности. Здесь читатели сами выбирают, что важнее — форма или содержание. — "Одна и та же новость в разных каналах" Отпишитесь от ненужных каналов, оставьте в подписках только тот, где публикации максимально соответствуют вашим интересам. — "Название некоторых статей не отражает сути статьи. Да, это заставляет её прочитать, что, наверное, правильно, но приходится читать всё а не то, что нужно, что занимает лишнее время" Сама противник желтых заголовков (даже поругалась с предыдущим главредом ЖКХ Ньюс по этому поводу), и стараюсь этим не злоупотреблять. Чаще всего это связано с ограничением длины заголовка. Если будут попадаться совсем вопиющие (на ваш вкус) случаи, присылайте свои лаконичные варианты. — "Очень редкие посты" Частота публикаций — субъективное понятие, кому-то, напротив, она покажется слишком частой. Со своей стороны лишь прокомментирую, что автор канала не может позволить себе постинг сомнительной или непроверенной информации и публикацию материала без тщательной проработки, проверки достоверности и анализа первоисточников, что занимает определенное время на подготовку качественного материала. Также напомню, что у нас в общей сложности 10 каналов, где вы можете найти публикации соответствующей тематики. — "Очень запутанная система, много каналов" Каналы ориентированы на разную аудиторию. На все сразу стоит подписываться только тем, кому "не хватает судебной практики" или постов. Ниже распишу, что и как.

Ответы на обратную связь (начало) В конце прошлого года публиковала опрос о работе каналов. Привожу некоторые замечания и комментарии к ним. Один из вопросов: чего очень сильно не хватает на каналах. — "Судебной практики" Если мало практики, можно подписаться на все каналы, что у нас есть (список). — "Экспертного мнения, хотелось бы больше практических кейсов от реальных практиков" Думаю, что "кейсы от реальных практиков" проще найти на каналах более практикующих "практиков", а не в чужих по отношению к ним блогах юристов. Если что-то присылают действительно стоящее (на мой субъективный взгляд, как автора канала) — я публикую. — "Примеры. Я бы хотел видеть примеры - протоколы по различным вопросам, а то не знаю как грамотно составить". Форма протокола почти не зависит от вопросов собрания. Меняется сама повестка и решения по ним. И шаблон протокола, и примеры повесток выкладывались ранее, но проще всего их найти в ДомОнлайн.Документ в разделе про собрания. — "Вебинаров" Вопрос вебинаров прорабатывается, но в силу трудоемкости процесса и ограниченности моего свободного времени реализация такого пожелания пока затруднительна. — "Личного мнения автора, поскольку больше идут перепостов с жкхньюс" Я веду в качестве автора и блог "ЖКХ", и в качестве редактора — канал СМИ "ЖКХ Ньюс". Поэтому иногда я могу репостить с канала СМИ свои посты в этот блог. От факта репоста они не перестают быть моим личным мнением. — "Мнения депутатов разных уровней из комитетов по ЖКХ. Они принимают законы и хотелось бы понимать их реальную мотивацию". Депутаты, в отличие от меня, могут иметь два противоположных мнения по одному и тому же вопросу (например, про смену УК), из-за чего ценность этих мнений равна нулю. Кроме того, их мнения могут прямо противоречить тому, что они принимают (как про уведомление о собрании). Поэтому публикация их мнений будет вводить в заблуждение. — "Думаю, что не хватает уже полноценного сайта, где были бы разделы со всеми тематиками и поиском... Авторских колонок главного редактора". Сайт есть (gkhnews.ru), зарегистрирован как СМИ, работает с 2019 года (с моим участием — с 2020 года). Колонка редактора там тоже есть (собственно, мои материалы оттуда и идут в качестве постов для этого блога). — "Картинок", "комиксов". Согласна, но пока не нашла дизайнера, который рисовал бы картинки и комиксы бесплатно, в свободное от работы время, при этом делал бы это качественно, внимательно и оперативно. — "Недорогих консультационных услуг" Бесплатно консультации можно попробовать получить в чате. Если там не нашлось, кому ответить, значит, вопрос требует времени на изучение документов, практики, местной нормативки или еще чего-либо. В таком случае можно поспрашивать цены у юристов из этого каталога.

⚡️Верховный Суд РФ опубликовал определение Судебной коллегии по жалобе ГЖИ Санкт-Петербурга (определение № 307-ЭС23-16472 от 16 января 2024 г.) Важный вывод: инспекция при рассмотрении заявления о смене УО вправе: — проводить проверку; — устанавливать наличие признаков ничтожности решения собрания; — отказывать во внесении изменений в реестр лицензий при наличии оснований, предусмотренных Порядком №938/пр. Предыстория для тех, кто пропустил: Ситуация стандартная: поступило заявление о смене УК, а далее посыпались заявления собственников о неучастии в собрании. ГЖИ их учла и пришла к выводу о наличии признаков ничтожности принятого решения из-за отсутствия кворума. Далее последовал отказ во внесении изменений в реестр лицензий, который был обжалован. Две судебные инстанции встали на сторону ГЖИ, а суд округа признал распоряжение инспекции недействительным, указав: если инспекции не нравится кворум, то она может обратиться в суд. Верховный Суд РФ отменил постановление суда округа и оставил в силе акты нижестоящих судов. Мотивировка самого Верховного Суда РФ: • При рассмотрении дела суд округа сослался по позицию, изложенную в различных определениях Верховного Суда РФ применительно к случаям проведения жилищной инспекцией проверочного мероприятия в рамках государственного жилищного надзора и ее полномочиям на обращение в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в МКД (часть 12 статьи 20 Жилищного кодекса РФ), указав, что административный орган не наделен правом самостоятельно определять юридическую судьбу решений общих собраний собственников без обращения в суд. • Вместе с тем суд округа не учел, что предметом государственного жилищного надзора не является соблюдение лицензионных требований. • Изменения в реестр лицензий вносятся в соответствии с Порядком № 938/пр, а именно при рассмотрении заявления административный орган проверяет среди прочего отсутствие признаков ничтожности решения общего собрания. • ГЖИ в ходе проверки заявления выявила признаки ничтожности, что является прямо предусмотренным основанием для отказа во внесении изменений в реестр лицензий. «В данном случае жилищная инспекция не определяет юридическую судьбу решения общего собрания собственников помещений в МКД, а согласно пункту 6 Порядка № 938/пр проверяет заявление и документы, представленные заявителем, на предмет соответствия условиям, предусмотренным подпунктами «а» – «е» пункта 5 этого порядка». Также суд отметил: доводы о том, что жилищная инспекция не могла проводить обозначенную проверку, запрашивать дополнительные материалы и информацию, не соответствуют требованиям Порядка № 938/пр. Жаль, что суд подробнее не высказался по поводу учета заявления собственников о неучастии в собрании, но он будет рассматривать еще пару жалоб той же ГЖИ, поэтому посмотрим, добавит ли он что-нибудь к уже написанному. А56-45663/2022 😋 @gkhvsem

Самарский областной суд считает, что председателя совета МКД можно наделить правом единолично принимать решения о текущем ремонте дома. И для этого даже не нужно набирать две трети голосов 🤯 К такому выводу суд пришел в деле об оспаривании результатов общего собрания, на котором председателем совета МКД выбрали работника управляющей организации, а также приняли решение: «Наделить Совет МКД (Председателя Совета МКД) полномочиями по формированию плана текущего ремонта общего имущества собственников МКД и подписанию актов выполненных работ». Суд первой инстанции согласился с истцом и указал, что решение требует две трети голосов, а столько набрано не было, поэтому его следует признать недействительным. Однако областной суд обратил внимание, что наделение совета МКД полномочием на принятие решений о текущем ремонте требует не две трети, а более 50% от общего числа голосов собственников (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). А дальше суд понесло – он стал разбирать возражение истца о том, что для наделения аналогичными полномочиями председателя совета МКД ну уж точно необходимо наличие двух третей голосов. Рассуждение апелляционной инстанции строилось таким образом: • Кворум в две трети голосов необходим, в частности, для принятия решения по вопросу, предусмотренному пунктом 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, а именно – «наделение председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников». • Часть 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ содержит в перечне полномочий совета МКД принятие решения о текущем ремонте в случае передачи такого полномочия решением общего собрания собственников. • «Буквальное толкование норм указывает на то, что квалифицированное большинство - две трети голосов - необходимо не по всем вопросам о наделении председателя совета МКД какими-либо полномочиями, а лишь полномочиями, которые не поименованы в части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ, то есть полномочиями, которые не отнесены к полномочиям Совета МКД, либо которые отнесены к компетенции общего собрания собственников». Отсюда суд делает вывод, что при передаче председателю совета МКД полномочий, которыми обладает совет МКД, не требуется квалифицированного большинства голосов в две трети, поскольку полномочие по формированию плана текущего ремонта поименовано в полномочиях самого совета (части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ). Оно не относится к исключениям из правила, установленного пунктом 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, требующего принятие решения двумя третями голосов при передаче председателю совета МКД полномочий, выходящих за пределы компетенции самого совета МКД. Дополнительно суд отметил, что председатель совета МКД является членом совета МКД, в связи с чем «его полномочия совпадают с полномочиями совета». (№ 33-12659/2023) Видимо исходя из этой же логики, чуть ранее Самарский областной суд признал недействительным решение общего собрания об утверждении председателя совета МКД уполномоченным лицом «по взаимодействию с управляющей организацией». Со ссылкой на тот же криво сформулированный п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ суд указал, что решение должно приниматься большинством голосов не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (№ 33-10389/2023). Другими словами, по мнению Самарского областного суда, на взаимодействие с УК (что вправе делать любой собственник — например, направлять обращения, получать информацию), нужно две трети голосов, а единоличное принятие решение о текущем ремонте можно не просто отдать председателю на единоличное усмотрение, но и даже не нужно собирать для этого две трети голосов. 😋 @gkhvsem

В Кемеровской области с председателя совета МКД взыскали задолженность по оплате вознаграждения самому себе Управляющая организация ООО «Академия ЖКХ» обратилась в суд, чтобы взыскать с председателя совета МКД задолженность за ЖКУ почти за три года. Но кроме обычной "коммуналки" в списке претензий оказалась задолженность по выплате вознаграждения самому председателю МКД. Ответчик в свою защиту указывал: — с председателя пытаются взыскать плату за оказанные им же услуги; — управляющая организация сама имеет задолженность перед ответчиком — как раз по выплате вознаграждения; — раньше председатель и УО устно договорились, что собранные с собственников деньги (на вознаграждение) будут поступать на погашение оплаты за ЖКУ. Так как председатель считал эти договоренности действующими, то нарушил сроки оплаты не по злому умыслу. Он рассчитывал на взаимозачет требований. Однако суд встал на сторону управляющей организации: — решение о порядке выплаты вознаграждения принимается на общем собрании; — закон не принуждает УО к взаимозачету, он возможен по взаимной договоренности сторон; — оплата собственником (пусть и председателем) ЖКУ и выплата ему вознаграждения — это различные самостоятельные правоотношения, поэтому председателя должен оплачивать ЖКУ, а УО имеет право взыскивать задолженность. Таким образом, по мнению судов, нет оснований для уменьшения задолженности за ЖКУ на сумму причитающегося председателю вознаграждения. С председателя взыскали 50000 р. задолженности, из которых почти 3000 - за вознаграждение самому себе. Апелляция в утешение добавила, что стороны при соответствующей договоренности не лишены права в будущем произвести взаимозачет. №33-9137/2023 😋 @gkhvsem

Что НЕ изменится в ЖКХ с 1 января 2024 года СМИ и даже некоторые юридические каналы распространяют дезинформацию о "новшествах" для владельцев недвижимости с начала следующего года. Даже при поверхностной проверке информации видно, что те некоторые журналисты и юристы уже как минимум неделю отмечают. ❌ "С 1 января 2024 года в России начнет действовать закон о повышении штрафов за недопуск в квартиру сотрудников газовой службы..." ✅ Такой проект есть, прошел целое одно чтение в Госдуме. Окончательный вид закона на данный момент неизвестен, сейчас только готовится редакция ко второму чтению. Разумеется, он не может вступить в силу с 1 января. ❌ "С 2024 года вырастут штрафы за нарушение пожарной безопасности в квартире. Раньше за подобные нарушения собственнику грозило предупреждение или штраф в размере от 2 тыс. до 3 тыс. руб., но с нового года он составит от 5 тыс. до 15 тыс. руб..." ✅ Часть 1 ст. 20.4 КоАП РФ уже сейчас предусматривает штрафы для граждан за нарушение требований пожарной безопасности в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей (либо предупреждение). С 2-3 тысяч эту планку подняли еще в прошлом, 2022 году (Федеральный закон от 28.05.2022 № 141-ФЗ, который давно вступил в силу).

Друзья-подписчики! Обращаюсь к тем, кому нравится канал, с просьбой поделиться мнением о его дальнейшем развитии. Важно: опрос ориентирован на тех, кто искренне поддерживает канал и желает ему успешного продвижения. Вот ссылка на анкету: https://forms.yandex.ru/u/65881986c09c0257a9340a78/ Ранее анкета размещалась в чате, на каналах ЖКХ Ньюс и ЖИ, поэтому если заполняли её там, то второй раз не нужно :) Что было сделано в этом году: ➡ По просьбам подписчиков сделали чат открытым, разделили его на темы, число участников превысило 4000 человек. В закрытом чате для УО и ТСЖ — 400 участников. ➡ Организовали бота обратной связи с Библиотекой ЖКХ. Сейчас у бота 2000 пользователей. ➡ Было написано свыше десятка бесплатных памяток и методичек, в том числе с вашей помощью. Актуальные версии всегда можете скачать в боте обратной связи. ➡ От канала ЖКХ выделилось несколько еще более узких тематических каналов — Проверки прокуратуры, Совет МКД, ТСЖ. Приобретены каналы Жилищный инспектор и Подслушано у УО. ➡ На сайте за год опубликовано или обновлено более 1000 материалов, а сам канал ЖКХ Ньюс достиг отметки в 10к подписчиков — и это тоже благодаря вам. ❤️ Если кто-то желает поддержать канал материально, то соответствующая кнопка есть в боте обратной связи. Либо можно взять реквизиты здесь: Сбер

2202202086806878

Альфа

2200150924928747

Тинькофф

5536913777911443

В ваших ответах на вопросы анкеты буду искать новые идеи для реализации или вдохновения в 2024 году. С Наступающим! ☺️

Год хотелось бы завершить историей со счастливым концом. Историю заприметила, когда делала обобщение по видеонаблюдению, а счастливый конец у неё появился только сейчас. В Башкирии ООО «СалаватЖилСервис» как собственник нежилого помещения в МКД обратилось с иском к председателю совета МКД. Требования: демонтировать камеры видеонаблюдения, восстановить отделку, взыскать судебные расходы. Истец утверждал, что камеры установлены якобы незаконно – без решения собрания, нарушают право на неприкосновенность частной жизни (интересно, какая частная жизнь у юридического лица?). Городской суд сначала удовлетворил иск, апелляция оставила решение в силе. Кассация отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение, указав, что нужно установить настоящего собственника камер. К новому рассмотрению дела камеры исчезли, и истец отказался от своих требований. В обоснование отказа от иска истец указал о добровольности исполнения ответчиком заявленных требований. Суд взыскал с председателя совета МКД судебные расходы. Такой результат ожидаемо расстроил председателя. Поэтому была подана апелляционная жалоба: • в деле нет никаких доказательств, что именно ответчик самостоятельно демонтировала видеокамеры, • она желала в ходе рассмотрения дела подтвердить, что она вообще не имеет отношения к установке камер. Верховный Суд Республики Башкортостан пришел к выводу, что судебные расходы повесили на председателя действительно необоснованно (дело № 33-20627/2023). Возложение законом обязанности по компенсации истцу понесенных им судебных расходов на ответчика основывается на том, что истец заявлял правомерные требования, которые были фактически признаны ответчиком и добровольно им удовлетворены в ходе процесса. Однако в материалах дела имелись протоколы общих собраний: - о выплате ответчику вознаграждения в связи с установкой двух видеокамер в интересах всех жителей дома; - о разрешении ОАО «Уфанет» размещения оборудования на общем имуществе МКД. Также суд изучил договор с ОАО «Уфанет» по услуге видеонаблюдения и учел объяснения председателя, что она отказалась от услуг видеонаблюдения в связи с истечением срока, установленного решением собственников. Отсюда апелляционная инстанция пришла к выводу, что истцом не доказана правомерность исковых требований, а также фактическое признание и добровольное их удовлетворение председателем совета дома. Во взыскании судебных расходов было отказано.

Многие девелоперы организуют передачу квартир в ручном режиме: созваниваются с собственниками, записывают их на удобное время и определяют количество приёмок в день. Помимо этого за день до назначенной даты нужно снова позвонить жителю и напомнить о визите, иначе обязательно будут те, кто забудут прийти. При этом нередко передача растягивается надолго, сотрудники тратят массу времени на организационные моменты, а застройщик не всегда понимает, что происходит по каждой квартире. — Хотите сократить сроки взаимодействия с дольщиками? — полностью контролировать процесс? — повысить лояльность клиентов? — и существенно сэкономить? Передавайте квартиры в мобильном приложении Oico от Диспетчер 24. Мы разработали модуль «Приёмка помещений», который могут использовать застройщики и управляющие компании. Вот как работает модуль: ✔️ Собственник получит пуш-уведомление с приглашением на приёмку и выберет в приложении удобный день и время для записи. ✔️ При осмотре помещения дольщик в специальной форме в мобильном приложении отметит замечания или подтвердит, что их нет. ✔️ После приёмки в системе Диспетчер 24 будет открыт лицевой счёт для собственника и он сможет использовать все возможности мобильного приложения жителя. О том, как появилась идея модуля «Приёмка помещений», как проходит передача квартиры с помощью приложения и что это даёт застройщикам и УК, читайте в нашем кейсе.

😄 Домофонщики обиделись на публикации органа жилищного надзора Началось всё в сентябре 2022 года. Служба Республики Коми строительного, жилищного и технического надзора опубликовала на своей странице во Вконтакте пост про оплату домофонов. Пост содержал мнение руководителя Службы Микушевой Ольги Михайловны и такой вывод: “в рассмотренных случаях УК вправе самостоятельно определять подрядчиков по обслуживанию домофонов и предъявлять собственникам плату за данную услугу. Заключение прямых договоров с собственниками со стороны ООО «Центр Домофон» признано не соответствующим жилищному законодательству. Собственникам следует оплачивать услуги по обслуживанию домофонов по квитанциям УО”. Следом вышел пост “Как вернуть деньги, уплаченные жителями компании ООО «Центр Домофон» по незаконно заключенным прямым договорам?” Публикации настолько возмутили ООО “Центр Домофон”, что оно обратилось в суд с исками: 1⃣ о признании не соответствующими действительности и порочащими деловую репутацию сведения, содержащиеся в посте с заголовком «Дали правовую оценку спорной ситуации между управляющими компаниями и ООО «Центр Домофон» на официальной странице ответчика, об обязании разместить на официальном сайте опровержение (дело № А29-1850/2023); 2⃣ о признании действий по размещению информации относительно ООО «Центр Домофон» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» незаконными; об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов истца (дело № А29-17034/2022). По мнению ООО «Центр Домофон», его деловая репутация страдает от того, что жители теряют доверие к организации; они полагают, что информация, поступающая от государственных органов, является априори верной. То есть когда жители читают спорный пост (цитаты), они понимают, что организация ведёт незаконную деятельность, заключение прямых договоров является незаконным. Суд первой инстанции удовлетворил требования в рамках первого дела и отказал истцу во втором споре. Апелляционная инстанция в обоих случаях встала на сторону органа жилищного надзора. Итоговый счет — 2:0 в пользу Службы. Обоснование победы надзорного органа: — Суд первой инстанции не отличил оценочные суждения и мнения, которыми в действительности являются сведения, опубликованные в спорном тексте, от утверждений о фактах, подлежащих защите в порядке статьи 152 ГК РФ. — Служба имеет право размещать на своей странице информацию относительно результата рассмотренных обращений, в том числе касающихся деятельности истца. Служба опубликовала информацию в сети «ВКонтакте» по результатам рассмотрения обращений от жителей нескольких МКД, раскрыла результат рассмотрения обращений. — Информирование ответчиком о своей деятельности путём выражения официальной позиции и высказывания своего мнения относительно сложившейся ситуации, связанной с применением жилищного законодательства и принадлежности домофонов к общедомовому имуществу, не является предметом судебной защиты в порядке статьи 152 ГК РФ, поскольку не могут быть проверены на предмет соответствия их действительности. — Размещённая информация носит только разъясняющий характер. — Фактически ответчик выразил оценочные суждения по социально значимому для собственников вопросу. “Само по себе несогласие с выраженной Службой позицией не означает порочащий характер сведений. Спорный текст по своему характеру не содержит определённого утверждения о проявлении недобросовестности при осуществлении производственно-хозяйственной деятельности либо допущении нарушений деловой этики или обычаев делового оборота, которые умаляют деловую репутацию истца. Мнение в тексте не изложено в оскорбительной форме. Из материалов дела также не следует, что спорный пост повлиял на деловую репутацию истца, и это, в свою очередь, сказалось на общественном мнении, снизило конкурентоспособность на рынке, создало препятствия для осуществления экономической деятельности. Позиция истца о том, что у жителей многоквартирных домов формируется негативное мнение об Обществе, не основана на каких-либо допустимых доказательствах”.

Занимательный образчик «краснодарского правосудия» Собственник нежилых встроенных помещений умудрилась в судебном порядке, в обход предусмотренной законом процедуры определения размера платы, а именно – на общем собрании собственников – существенно снизить свои расходы на содержание общего имущества. Обоснование иска: собственник сама выполняет часть работ по содержанию общего имущества — самостоятельно обслуживает прилегающую территорию, проводит ее озеленение и уборку, проводит покраску фасадов, их мытье, текущий ремонт коммуникаций и их обслуживание. Суд обязал управляющую организацию рассчитать стоимость работ по содержанию и по ремонту МКД согласно перечню предоставляемых услуг для нежилых помещений истца в размере 18,74% от тарифа, указанного в договоре управления, заключенному между УО и собственниками. К такому решению суд пришел после заключения экспертизы, которая показала: — общедомовые коммуникации, помещения и оборудование необходимы не в полном объеме для эксплуатации нежилых помещений; — также нежилым помещениям не нужен весь тот перечень работ, что предусмотрен договором управления; — некоторые работы из договора управления дублируются с теми работами, которые собственник выполняет по собственной инициативе, нанимая своих подрядчиков. Эксперт решил, что для определения размера платы за работы УО требуется произвести расчет с учетом фактически используемого оборудования и конструкций, необходимых для эксплуатации указанных помещений, а также работ, выполняемых УО и сторонними организациями. Результатом расчета оказались 18,74% от тарифа, указанного в договоре управления. Это все устояло в двух вышестоящих инстанциях. «Установив, что истец как собственник имущества, расположенного в многоквартирном доме, за свой счет содержит имущество, излишне оплачивает услуги на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, которыми не пользуется, суды нижестоящих инстанций обоснованно пришли к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований, признав расчет истца правильным и соответствующим закону». Определение Четвертого КСОЮ № 88-34401/2023

Регулярные платежи без комиссий через ВТБ Онлайн Банк ВТБ отменил комиссию за оплату услуг бюджетных организаций. А это значит, что можно быстро и удобно переводить деньги с карты ВТБ в адрес: 🔹 детских садов, 🔹 школ, 🔹 образовательных кружков, 🔹 ВУЗов, 🔹 государственных органов при выдаче загранпаспорта, паспорта гражданина РФ и иных госпошлин И всё без комиссии. Переходите в раздел «Платежи» в ВТБ Онлайн и пользуйтесь преимуществами.

Подписчик из Воронежа тоже поделился своей победой: по его иску суд признал незаконным перенос капремонта в доме на более поздние сроки. Суд согласился с доводами истца: перенос работ на более поздние сроки без решения общего собрания собственников проведен незаконно. По сути, власти Воронежской области (вместо предусмотренной законом процедуры актуализации программы) просто взяли и утвердили новую программу капремонта взамен старой, сдвинув сроки работ по своему усмотрению. На это безобразие суд отметил: "Региональная программа на 2023-2052 годы имеет те же цели и задачи, содержит тот же перечень многоквартирных домов, направлена на продолжение реализации мероприятий по проведению капитального ремонта, установленного региональной программой на 2014-2044 годы, что отражено в тексте оспариваемого нормативного правового акта, при этом какие-либо изменения в жилищное законодательство по вопросу капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома не вносились, поэтому издание постановления от 30.12.2022 № 1035, по сути, является необоснованной заменой действующего на тот момент нормативного правового акта, что в действительности влечет неоправданный отказ от исполнения ранее принятых обязательств по проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома в установленном объеме и сроки". Суд указал, что определение очередности проведения капитального ремонта в МКД произведено, по сути, произвольно, без учета правовых, фактических и объективных оснований для установления планового периода проведения ремонта отдельных элементов. «Позиция административного ответчика о том, что действующее законодательство в сфере жилищных отношений не содержит запрета на отмену действующей региональной программы в связи с ее финансовой неустойчивостью и принятие региональной программы, учитывая выполненные работ в рамках реализации краткосрочных планов региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, основана на неверном толковании закона, не учитывает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирных домах, создает порочную практику, что повлечет за собой злоупотребление правом» 🔥 Ссылки на дело: решение Воронежского областного суда № 3а-429/2023, дело № 66а-2957/2023 в Первом ААС.

👍 Подписчик из Московской области поделился очередной победой в борьбе за свой дом (Щелково, мкр. Богородский, д. 1) Вместе с выбранной управляющей организацией собственники вынуждены воевать с компаний-захватчицей (ООО «Аркада») и ГЖИ Московской области. На канале ЖИ освещалась лишь частичка этого поистине масштабного противостояния: — вот суд признает незаконным неисполнение ГЖИ МО обеспечительных мер, — вот подписчик оспаривает решение ГЖИ о внесении кампании-захватчицы изменений в реестр лицензий, — а вот суд признает незаконным отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр лицензий настоящей УО по решению суда. В этот раз собственники через суд признали незаконными начисления УК-захватчицей платы за содержание жилья. Также суд взыскал в пользу каждого истца компенсацию морального вреда в размере 10000 р. Собственники доказали, что в спорный период ООО «Аркада» фактически домами не управляло, расходов не несло. Договоры с исполнителями услуг ничего не подтверждают, поскольку они заключены на оказание услуг не по одному конкретному дому, а по целому списку согласно приложению. «Кроме того, договоры заключены в период, когда состоялись судебные акты о нелегитимности ООО «Аркада» как управляющей организации МКД». Настоящая же УО подтвердила фактическое выполнение работ по дому. Доказательствами послужили паспорт готовности дома в осенне-зимний период, акт о проверке готовности дома к отопительному периоду, акты о приемке оказанных услуг, подписанные председателем совета дома МКД, и другие документы. Областной суд оставил решение нижестоящего суда в силе (дело № 33-35999/2023).

Новости ЖКХ — обзоры и обобщения 📍 Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в МКД 📍 Верховный Суд РФ опубликовал Постановление Пленума от 12 декабря 2023 г. № 44 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке” 📍 Аналитическая справка 14 ААС по результатам обобщения по спорам, связанным с обжалованием ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) ГЖИ 📍 Вопросы применения законодательства об энергоснабжении, оказании коммунальных услуг и иных отдельных видах обязательств — рекомендации НКС при АС Уральского округа

Офис управляющей организации в квартире В Калининградской области собственники обратились с иском к своему соседу. Тот, кроме того, что был собственником квартиры, являлся также руководителем управляющей организации. В связи с этим квартира фактически превратилась в офис УО – вплоть до того, что там происходил прием граждан. Суд обязал ответчика не использовать жилое помещение под размещение офиса. Две жалобы руководителя УО остались без удовлетворения. Суды отметили, что квартиры предназначаются для жилья, а не для организации в них офисных помещений. Если хочется офис, то стоило заранее озаботиться переводом помещения в нежилое. Они пришли к выводу, что размещение офиса в квартире нарушает права других собственников в многоквартирном доме на комфортное проживание, на пользование общим имуществом, поскольку работа офиса управляющей организации была связана «с посещением ее значительного количества граждан, не являющихся собственниками помещений данного дома, с возникновением конфликтных ситуаций, связанных с деятельностью управляющей компании, что, безусловно, создавало дополнительные неудобства жильцам дома, создавало дополнительную нагрузку на общее имущество собственников помещений данного дома». Определение Третьего КСОЮ № 88-22376/2023

📚 Судебная практика ЖКХ выбирайте, кому что интересно ▪️Созданное собственниками ТСН пыталось взыскать неосновательное обогащение с бывшего ТСЖ ▪️ТСЖ посчитало тротуар самовольной постройкой и не очищало его от снега ▪️Ответственность расчетного центра за обсчет потребителя на 32 копейки И еще несколько полезных УО и ТСЖ статей: ▪️Потребительская неустойка на сумму ущерба от залива квартиры: взыскивают ли ее суды ▪️Как уменьшить потребительский штраф за неудовлетворение требований собственника о компенсации ущерба ▪️Правильный акт о заливе – защита от попыток обогатиться за счет УК (ТСЖ) + чек-лист

— Как формируется тариф в домах бизнес-класса и премиального сегмента, и почему платежки могут быть разными в соседних корпусах? — Если перечень базовых услуг похож на муниципальный, то почему тариф выше? — Как можно сэкономить на тарифе? На эти и другие вопросы про тарифы и деятельность УК в домах бизнес-класса и премиального сегмента ответила Елена Григорьевна Сумкина, заместитель генерального директора по клиентскому сервису ГК «Смарт Сервис». Под управлением компании находится более 70 домов, и во многих из них компания и собственники смогли достичь конструктивного диалога.

В чате канала писали, что сайт Росреестра работал плохо и выписки на помещения вручную не заказывались. Если кто-то заказывает их для составления реестра собственников, можете воспользоваться сервисом хороших знакомых (подписчиков канала) — реестрмкд.рф. Там не выписки, а сразу реестр на основе тех данных, что доступны во ФГИС ЕГРН. Проверила, все загружается оперативно: МКД на 759 помещений, реестр заказан ночью, был готов уже к обеду следующего дня 👍

Верховный Суд РФ рассмотрел еще одно дело о направлении технической документации почтой (прошлый спор публиковала здесь) В Московской области по решению суда ООО «УК «Райцентр» было обязано передать ООО «УК «Пегас-сервис») техническую документацию на многоквартирный дом. В районном отделе судебных приставов было возбуждено соответствующее исполнительное производство, которое пристав «благополучно» завершил в связи с исполнением. При этом исполнение «подтверждалось» нотариальным свидетельством о направлении документов. В свидетельстве было отмечено, что его получение адресатом не подтверждено, письмо возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения. УК «Пегас-сервис» оспорила постановление пристава в суде, но проиграла три инстанции. Только Верховный Суд РФ отменил акты нижестоящих судов, удовлетворил заявление УО и признал постановление пристава незаконным. Судебный пристав-исполнитель должен удостовериться в совершении лицом комплекса действий, направленных на исполнение судебного акта в соответствии с требованиями действующего законодательства, которые привели к эффективному исполнению решения суда. Фактическое исполнение требований, содержащихся в исполнительном документе, означает получение заявителем от третьего лица документации на многоквартирный дом. Пристав-исполнитель исходил из содержания нотариального свидетельства. Однако в свидетельстве отсутствуют сведения о получении заявителем документов. «После предъявления третьим лицом указанного свидетельства судебный пристав-исполнитель лишь располагал сведениями, согласно которым почтовое отправление не доставлено адресату и возвращено отправителю. Сведениями о противоправном поведении заявителя и намерении уклониться от получения документов судебный пристав, как следует из судебных актов, также не обладал». Документы по-прежнему находятся в распоряжении ООО «УК «Райцентр». Таким образом, пристав-исполнитель фактически не установил надлежащее исполнение третьим лицом требований исполнительного документа. При оценке действий ООО «УК «Райцентр» судебный пристав-исполнитель должен был учитывать: ➡ Правила управления многоквартирными домами № 416 устанавливают порядок передачи технической документации на МКД. Этот порядок позволяет определить состав общего имущества дома и его состояние, способствует надлежащему управлению МКД и качественному содержанию его общего имущества, что обеспечивает благоприятные и безопасные условия проживания граждан. ➡ Однако направление документации почтовым отправлением исключает возможность заблаговременно указать дату, время и место передачи документации, а также составить акт приема-передачи, как это предусмотрено пунктом 22 Правил № 416, ровно как и заявить возражения по составу передаваемых документов. ➡ Кроме того, невозможно установить подлинный качественный и количественный состав отправленных по почте документов, такие документы могут быть не получены по причине утраты почтой при пересылке, поэтому законодатель и определил прием технической документации по акту приема-передачи. ➡ Обязательность оформления акта приема-передачи вызвана также тем, что именно в данном документе должны быть отражены имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу документации в силу пункта 23 Правил № 416. Нотариальное же свидетельство не подтверждает факт получения заявителем документов, а также не свидетельствует о согласии заявителя на подписание акта, об отсутствии у него возражений относительно комплекта документов или об отказе в принятии комплекта документов. Избранный ООО «УК «Райцентр» способ передачи документов не позволяет оценить полноту и достоверность пересылаемой документации, идентифицировать ее соответствие наименованиям документов, указанных в описи вложения, и фактически лишает заявителя возможности представить возражения и противоречит положениям Правил № 416. Определение № 305-ЭС23-16912 от 12.12.2023 по делу № А41-84151/2022

В связи с изменениями в очередной раз обновлено пособие по проведению общих собраний. Кто планирует проведение ОСС — по-прежнему может приобрести: https://telegra.ph/O-knige-dlya-iniciatora-obshchego-sobraniya-10-12

📰 Новости ЖКХ 📍 Опубликован закон с изменениями про прямые договоры 📍 Опубликован закон с изменениями про полномочия председателя совета МКД 📍 Минстрой подготовил проект изменений в Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД 📍 Госдума РФ приняла законопроект, анонсированный как для "создания дополнительных условий, препятствующих деятельности недобросовестных управляющих организаций" 📍 Минстрой готовит изменения в единый стандарт предоставления компенсации расходов на оплату ЖКУ 📍 Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики по делам, связанным с обращением с твердыми коммунальными отходами

Обновила три памятки в Библиотеке ЖКХ — в памятке по количеству голосов для собрания уточнила формулировки относительно полномочий председателя совета МКД в связи со вчерашними поправками; — в памятках про административную ответственность УО и ТСЖ актуализировала штрафы: вчера опубликовали изменения в КоАП РФ, ужесточающие ответственность в области защиты персональных данных. Библиотека расположена в боте обратной связи канала — https://t.me/gkhnewsbot

Первая серия «полезных мыслей за 1 минуту» из трансляции «Влияние сервиса УК на повторные продажи застройщика» приглянулась нашим читателям, поэтому продолжаем. В новой серии эксперты рынка рассказывают: В чём опасность плохой работы УК? https://youtube.com/shorts/6HigNUawkO0 Что важно сделать УК для жителей на первом этапе? https://youtube.com/shorts/YLmH7V8mKlk Как УК влияет на стоимость квартиры? https://youtube.com/shorts/z2fAmEl54MM Когда застройщик получает довольного клиента? https://youtube.com/shorts/XKvmVTBqd_Q Что жители оценивают в домах от застройщика? https://youtube.com/shorts/tHSyudll0iY Не забывайте ставить 👍 под видео, оставлять комментарии и подписываться. Ваша обратная связь важна для нас. Диспетчер 24 — цифровые решения для УК

🔥 Верховный Суд РФ передал жалобу ГЖИ Санкт-Петербурга на рассмотрение Судебной коллегии Спор касается действий жилищной инспекции при обнаружении признаков ничтожности решения о смене управляющей компании (дело № А56-45663/2022). Ситуация стандартная: поступило заявление о смене УК, а далее посыпались заявления собственников о неучастии в собрании. ГЖИ их учла и пришла к выводу о наличии признаков ничтожности принятого решения из-за отсутствия кворума. Далее последовал отказ во внесении изменений в реестр лицензий, который был обжалован. Две судебные инстанции встали на сторону ГЖИ, а суд округа признал распоряжение инспекции недействительным, указав: если инспекции не нравится кворум, то она может обратиться в суд. ГЖИ действительно обратилась в суд, только в Верховный — с жалобой за кассацию, и ВС РФ счёл доводы инспекции заслуживающими внимания. Вот эти доводы: ➡ отсутствие у ГЖИ права самостоятельно устанавливать ничтожность решения общего собрания не исключает наличия полномочий по отказу во внесении изменений в реестр лицензий ввиду несоответствия заявления и документов требованиям, установленным в пункте 5 Порядка № 938/пр, в том числе в случае, если по результатам проведенной проверки выявлены признаки ничтожности такого решения; ➡ в силу прямого указания подпункта «е» пункта 5, пункта 9 Порядка № 938/пр ГЖИ не только имеет право, но и обязана исследовать решение на наличие признаков ничтожности, и в случае их выявления отказать во внесении соответствующих изменений в реестр лицензий; ➡ инспекция в указанном случае не определяет юридическую судьбу решения общего собрания собственников, а лишь оценивает поступивший комплект документов на предмет достоверности, комплектности, соответствия закону; ➡ вынесенный отказ во внесении изменений в реестр лицензии не влечет признание такого решения собственников помещений недействительным, в том числе не препятствует повторному обращению лицензиата с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий на основании такого решения собственников при условии предоставления документов, опровергающих ранее выявленные признаки ничтожности. Позицию самого Верховного Суда РФ узнаем после новогодних праздников. О похожем споре с участием той же ГЖИ я писала ранее. Там также подана жалоба в Верховный Суд РФ, поэтому с интересом ждем развития и второй истории тоже.

Друзья, хочу обратить внимание на правила оказания помощи по проверке договоров управления. 1⃣ Помощь может быть оказана только вам, именно вам, кто давно подписан на канал, читает его и хоть немножко знает автора. Не надо пересылать информацию об "акции" своим знакомым — у меня нет ни малейшего желания тратить день (а то и два) на людей, которые пришли просто за халявой, а сам блог для них никакой ценности не представляет. 2⃣ Если оставляете заявку — пожалуйста, делайте её в обычном (не секретном) чате, без удаляющихся сообщений. А то оказывается, что проверка договора нужна к тому сроку, до которого телеграм уже удалит и заявку, и всю дальнейшую переписку. Я проверяю договоры не от скуки, а чтобы помочь тем, кому это действительно нужно и кто не может справиться с этим самостоятельно. 3⃣ Пожалуйста, не оставляйте заявки, если вы не сможете воспользоваться результатом проверки (то есть если УК не собирается вносить правки в давно заключенный договор управления). 4⃣ Проверка предполагает, что я проверяю договор и присылаю список сомнительных, незаконных условий со своим комментарием. Сюда не входит подготовка проекта изменений договор, консультации или сопровождение процесса внесения изменений. До заявки прошу внимательно ознакомиться с порядком оказания помощи: ➡️ Вот общие условия ➡️ Вот дополнительно по проверке договора управления

📚 Судебная практика ЖКХ выбирайте, кому что интересно ▪️Чем может обернуться для истца завышение размера ущерба ▪️ Собственник оспорил решение департамента градостроительства о согласовании проекта ограждения территории МКД ▪️Спор о погашении долгов наследодателя по оплате ЖКУ за пределами срока исковой давности Обновленные обобщения практики ▪️Плата за лифт отдельной строкой ▪️Залило квартиру из-за засора канализации. Кто виноват: соседи или УО И еще на выходных поискала судебную практику и добавила примеров в свой ранее опубликованный пост по теме: ▪️Должна ли УК предоставлять реестр собственников инициатору собрания после 1 марта 2023 года

❄️ ДомОнлайн запустил новогоднюю акцию: при заключении договора до конца 2023 года один месяц доступа в личный кабинет будет идти в подарок Кому интересно предложение и кто хотел получить его на хороших условиях — самое время оставить заявку: https://domonline.ru/demo.php Напомню, что сервис помогает вести учет изменений собственников, проводить общие собрания (как традиционные, так и онлайн), вести системную работу с должниками. Вместе мы проводили много вебинаров и сделали общедоступный раздел с шаблонами документов по вопросам ЖКХ.

📰 Новости ЖКХ: законопроекты — безумные и не очень 📍 Госдума РФ приняла законопроект с поправками про прямые договоры. Расторгнуть прямые договоры станет можно лишь с согласия всех собственников🤯 📍 Госдума РФ приняла законопроект о "запрете" на взимание комиссии при оплате ЖКУ. Для большинства граждан ничего не изменится. 📍 Госдума РФ приняла законопроект об оплате капремонта в домах, вводимых в эксплуатацию посекционно. 👨 Госдума рассмотрела проект о повышении штрафов за недопуск газовиков в квартиру. Предложено увеличить штрафы для граждан до 5-10 тысяч рублей. 📍 Госдума рассмотрела проект о возможном ограничении времени продажи алкоголя в МКД при оказании услуг общественного питания.

Кому удобно в PDF-формате, держите тот же материал в виде памятки. Содержание: ➜ Общее правило из Жилищного кодекса РФ ➜ Одиночную камеру ставит владелец квартиры для своих нужд ➜ Собрание принимает решение о покупке и установке камер за счёт собственников ➜ Собрание принимает решение модернизировать имеющуюся систему ➜ Собственники принимают решение о дополнительной услуге, арендуя (используя) чужие камеры ➜ Последствия нарушений В Библиотеку ЖКХ (в боте обратной связи @gkhnewsbot) она тоже уже загружена — если понадобится найти ее или другие материалы.

Обещанная статья: нужно ли решение общего собрания собственников, чтобы поставить камеры в многоквартирном доме, и сколько понадобится голосов для разных случаев установки видеонаблюдения: Спойлер: варианта с 10 квартирами там нет. https://vk.com/@-186826118-nuzhno-li-reshenie-sobraniya-na-ustanovku-kamer-v-mkd-i-skol

Сейчас готовлю большое обобщение судебной практики по установке камер, а именно сколько голосов когда требуется. На этой неделе опубликую 👌 Уже изучены десятки решений, но до идеи о 10 квартирах ещё никто из судей не додумался.

🔥 Оператор ГИС ЖКХ изобрел новую форму принятия решения об установке видеонаблюдения в МКД. По мнению начальника отдела маркетинга АО «Оператор информационной системы» Алины Атаманенко, проводить общее собрание, как этого требует Жилищный кодекс РФ, вовсе необязательно (сюрприз!). Достаточно всего лишь желание собственников не менее чем 10 квартир (скрины 1 и 2 из чата приложения для управляющих организаций). Почему именно 10? Наверное потому, что меньшее количество не окупит расходы "технологического партнера" — одной коммерческой организации, чьи услуги продвигаются с помощью мобильного приложения "Госуслуги. Дом". То есть речь идет даже не об установке единичной камеры для личных нужд (хотя и для нее многие суды требуют решение ОСС), а о полноценной услуге видеонаблюдения для целого ряда собственников. Местячковая практика для оператора выше Жилищного кодекса РФ, поэтому он подталкивает управляющие организации к его нарушению (допускать использование ОИ без решения ОСС). Более того, собственникам предлагается направлять дезинформирующие ответы о том, что для установки видеонаблюдения необходимо желание собственников 10 квартир (скрин 3).

Верховный Суд РФ рассмотрел дело о взыскании с управляющих организаций неосновательного обогащения за ликвидацию несанкционированной свалки В Рубцовске (Алтайский край) жители 8 домов носили мусор на общую площадку, которая была за ними закреплена. Эти 8 домов управлялись пятью управляющими организациями. Администрация предложила им согласовать эту площадку, но была проигнорирована. После этого муниципалитет исключил площадку из реестра, хотя физически она никуда не делась. Жители продолжали носить туда мусор, площадка не убиралась, вокруг нее образовалась несанкционированная свалка. За ликвидацию свалки администрация заплатила 16 тысяч рублей, которые и хотела взыскать с управляющих организаций, так добровольно они ничего оплатить не изволили. Три судебные инстанции отказали в иске. Они не напрягались с обоснованием и просто указали, что муниципалитет не доказал вину УК, в частности, что именно их жители носили мусор на площадку рядом со своими домами. Мусор на фотографиях похож на отходы из частного сектора. Верховный Суд РФ направил спор на новое рассмотрение, чтобы теперь суды разобрались в деле нормально, а именно установили: • соответствует ли изначальная точка накопления ТКО нормативным требованиям, возможно ли ее размещение на придомовой территории; • вывозил ли регоператор мусор с самой площадки, собиралась ли плата за услугу; • по каким причинам возникла несанкционированная свалка, если выяснится, что муниципалитет выполнял свои обязанности, а УК открещивались от содержания площадки; • есть ли договоры с регоператором, каким способом они заключены – фактически с управляющими компаниями или непосредственно с собственниками в рамках договора публичной оферты либо же путем совершения конклюдентных действий, когда жители складируют ТКО в установленных местах накопления, а региональный оператор в силу своих публичных обязательств вывозит отходы; • кто является правообладателем участка, на котором образовалась свалка. Если свалка образовалась на землях, государственная собственность на которые не разграничена, то возмещение возможно из федерального и регионального бюджетов - если не установлено, что свалка вызвана действиями третьих лиц или умышленными неправомерными действиями органа местного самоуправления. То есть надо установить и это. А после этого надо выяснить объемы софинансирования. Кроме того, необходимо проверить, имеется ли в регионе программа по организации, обустройству площадок накопления ТКО и было ли софинансирование в рамках этой программы городскому округу Рубцовск, охватываются ли такой программой возмещение расходов по ликвидации несанкционированных свалок или обустройство и содержание органом местного самоуправления мест размещения ТКО вне земельных участков, относящихся к общему имуществу МКД. Такие рекомендации Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ изложила в определении № 304-ЭС23-15350 от 01.12.2023 по делу № А03-9103/2022.

Немного итогов ноября ➡ Подготовлены и опубликованы памятки для управляющих организаций и ТСЖ: ▪️О чем и когда уведомить потребителей ▪️Административная ответственность управляющей организации ▪️Административная ответственность ТСЖ Всё это добавила в "Библиотеку ЖКХ" в боте обратной связи. ➡ Начала обновлять шаблоны документов на сайте ДомОнлайн. Можно скачивать и пользоваться. Также актуализировала пособие по проведению собраний. ➡ На канале "Проверки прокуратуры" для подписчиков из числа прокурорских сделали новую рубрику #идея_для_палки, в рамках которой публикуются подборки судебных актов по узким вопросам. ➡ Был проведен эксперимент по оказанию платных услуг за "донат" (за любую сумму). Нельзя сказать, что он оказался особо удачным (1 УК и 1 ТСЖ не оплатили проверку договора и составление устава), но всё же попробую продлить эксперимент еще на два месяца. То есть в декабре и январе давние подписчики канала по-прежнему могут заказать проверку договора управления с постоплатой на любую комфортную сумму (вот порядок + общие условия).

📍 Госдума приняла во втором чтении законопроект № 272604-8 о внесении изменения в статью 161.1 Жилищного кодекса РФ Изменения касаются полномочия председателя совета МКД на представление интересов собственников в суде. Раньше полномочие звучало так: "на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг". При этом многие суды считали за доверенность решение общего собрания, руководствуясь нормами Гражданского кодекса. Теперь новая редакция полномочия выглядит следующим образом: "на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в МКД, или, действуя без доверенности, в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в данном МКД выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном МКД по делам, связанным с управлением данным многоквартирным домом и предоставлением коммунальных услуг. Решение общего собрания собственников помещений в МКД о наделении председателя совета МКД полномочием по выступлению в суде в качестве представителя собственников помещений в данном МКД должно быть оформлено протоколом общего собрания собственников помещений в МКД и содержать - перечень споров, связанных с управлением данным МКД и предоставлением коммунальных услуг, по которым председатель совета МКД вправе выступать в суде в качестве представителя собственников помещений в данном МКД, а также - перечень процессуальных действий, которые председатель совета МКД вправе совершать от имени собственников помещений в МКД в целях реализации переданного ему полномочия по выступлению в суде в качестве представителя собственников помещений в данном МКД". Таким образом, с одной стороны, поправки упростили обращение председателя в те суды, которые по каким-то причинам игнорировали положения Гражданского кодекса и не приравнивали решение собрания к доверенности. С другой стороны, теперь к решению собрания устанавливаются особые требования, и большая часть уже принятых решений этим требованиям не соответствует. Поэтому придется проводить собрания повторно. Вдобавок законотворцы не удосужились внести ясность в необходимое количество голосов для принятия этого решения.

Кажется, я поторопилась с обновлением книги 😅

Обновила свое пособие по проведению общих собраний собственников Кто планирует проведение общего собрания, но не знает, как это правильно сделать, посмотрите описание, возможно, книга вам подойдёт.

📚 Судебная практика ЖКХ выбирайте, кому что интересно ▪️Попытка взыскать с ФКР ущерб на 3,2 миллиона рублей из-за пожара в квартире ▪️Можно ли отключить воду и не платить за нее, если в квартире никто не живет и нет счетчиков ▪️Верховный Суд РФ про возмещение ущерба от запыления квартиры при проведении ремонта соседями ▪️Как УО, ТСЖ и РСО доказать потребителям, что вычислители тепла не заменяют ИПУ ▪️Жительница Ульяновска взыскала с УО почти 230 000 рублей за падение на скользкой парковке МКД

Тинькофф запустил платформу для оплаты услуг ЖКХ без комиссии. Платформа объединяет в одном месте плательщиков и провайдеров — поставщиков услуг ЖКХ. С помощью нее можно настроить автоматическое выставление и оплату любых коммунальных услуг, то есть сервис сам подгружает счета, оплачивает их и направляет уведомление пользователю. На текущий момент уже более 1 000 компаний-провайдеров по всей России подключены к сервису на прямом договоре. В скором времени будет возможность обмена реестрами по счетчикам, что еще больше упростит передачу информации между поставщиком услуг и потребителем. Для коммунальщиков это может означать рост собираемости платежей и снижение операционных расходов.

Подготовили новую памятку: о чем и когда управляющая организация, ТСЖ, ЖСК должны уведомлять потребителей: — в платежных документах; — на сайте исполнителя; — на информационных досках в (около) МКД; — на стендах исполнителя; — персонально; — с помощью информационных табличек и вывесок. (не брали только ГИС ЖКХ). Другие памятки всегда доступны в боте обратной связи @gkhnewsbot — в разделе "Библиотека ЖКХ".

5 декабря в 11.00 МСК: круглый стол на тему «Как УК повышать тарифы, не вызывая сопротивление жителей». Встреча в формате онлайн. Эксперты отрасли ЖКХ поделятся успешным опытом повышения цен на свои услуги. Обсудим: — Как уговорить жителей проголосовать «ЗА» — Можно ли вообще обойтись без голосования? — Реально ли повышать тарифы ежегодно? Наши спикеры: Елена Сумкина — заместитель генерального директора по клиентскому сервису ГК СМАРТ СЕРВИС Вероника Сочилкина — коммерческий директор сервисной компании «Управление и эксплуатация недвижимости», Группа «Эталон» Наталья Бочкарева — руководитель направления дирекции постпродажного обслуживания, АО «Корпорация «Атомстройкомплекс» Егор Марьяскин — генеральный директор Диспетчер 24 👉 Регистрируйтесь, чтобы присоединиться к дискуссии https://bit.ly/3sUs53l #руководителю_УК #лояльность_жителей

О том, что не всегда стоит слепо доверять данным ГИС ЖКХ об общей площади помещений в МКД В октябре Верховные Суды Республик Башкортостан и Татарстан рассмотрели два похожих спора – о недействительности решений общих собраний собственников. Собрания проводились в обычной, «бумажной» форме. Ключевым вопросом стал кворум, который в обоих случаях инициаторы собраний рассчитали от площади, указанной в ГИС ЖКХ. Суды кардинально разошлись в оценке достоверности этой информации. 1⃣ В Башкирии управляющая организация оспаривала решение о текущем ремонте МКД. Суд признал решение собрания недействительным, так как суммарная площадь помещений по техпаспорту оказалась больше той, что указана в ГИС ЖКХ (4820 кв. м против 4640,3 кв. м). Позиция суда: «Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства является по существу информационным порталом для обеспечения информацией о жилищно-коммунальном хозяйстве. В рассматриваемом случае судом было установлено, что на данном портале была неверно отражена информация об общей площади жилых и нежилых помещений, что также подтверждается техническим паспортом дома». Инициатор возразил тем, что площадь из ГИС ЖКХ соответствует площади из платежек самой управляющей организации, а техпаспорт имеет неоговоренные исправления. Однако суд сослался на сведения из реестра собственников, представленного УО, а также предложил инициатору провести новое собрание (апелляционное определение № 33-18224/2023). 2⃣ В Татарстане собственник оспаривал решение собрания об утверждении дополнительной платы. Апелляционная инстанция отказала в иске, так как доверяет ГИС ЖКХ: • Из приказа о Составе, порядке, способах, сроках и периодичности размещения в ГИС ЖКХ информации из ЕГРН следует, что «федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости, и его территориальные органы размещает в Системе информацию из государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». • «Из приведенных положений закона и подзаконных актов следует, что соответствующие сведения Системы корреспондируют сведениям Единого государственного реестра недвижимости». • В силу положений пункта 4 Правил содержания общего имущества № 491, в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРН, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре. • Согласно сведениям, размещенным в ГИС ЖКХ, общая площадь жилых и нежилых помещений, за исключением помещений общего пользования, составляет 3277,9 кв. м. – что и было учтено в протоколе собрания. Кворум имелся (апелляционное определение № 33-14115/2023). Два соседних региона — и такое разное отношение судов к ГИС ЖКХ 🧐

Ускоренная замена лифтов для владельцев специальных счетов — возможна! Как это сделать, будет рассказано на Всероссийском вебинаре, который проводится в Минстрое России 30 ноября 2023 года в 10:00 часов в режиме видеоконференцсвязи. Основной темой Вебинара станет подведение итогов 2023 года по реализации Проекта ускоренной замены лифтов для владельцев специальных счетов, позволяющего произвести замену лифтов по фиксированной цене с возможностью оплаты 50% стоимости замены в рассрочку на срок до 5 лет, выработка рекомендаций по повышению эффективности его реализации в субъектах Российской Федерации Для участия в вебинаре приглашаются владельцы специальных счетов (ТСЖ, ЖСК, УК). Всероссийский вебинар 30 ноября 2023 года в 10:00 часов в режиме видеоконференцсвязи с участием Минстроя России, Комиссии по вопросам лифтового хозяйства, АРОКР и Ассоциации «Российское лифтовое объединение». Присоединиться к вебинару для участия можно по ссылке https://ivcs.minstroyrf.gov.ru/id/342006093 30 ноября в 10:00 по Московскому времени. До встречи!

Все наши каналы и чаты — в одной подборке — для собственников, проверяющих, УО, ТСЖ, СНТ и юристов 📰 Официальный канал ЖКХ Ньюс — @gkhnews 😋 Канал редактора ЖКХ Ньюс, юридический блог — @gkhvsem ✅ Судебные истории с участием совета МКД — @sovetmkd 📌 Практика по спорам с ТСЖ — @tsgpravo 👮‍♂ Мониторинг ошибок ГЖИ — @zhilinspektor 🔹 Проверки прокуратуры в сфере ЖКХ — @gkhproc 🙀 Подслушано у УО — @podslushanouuk 🏡 Канал ДомОнлайн (учредителя ЖКХ Ньюс) — @domonlineru 🏡 МойСНТ — судебная практика с участием СНТ — @mysntrf 💭 Чат для вопросов подписчиков (Беседка ЖКХ) — @gkhchat 💬 Закрытый чат для УО и ТСЖ — "Беседка ЖКХ 2.0"