all posts Смирнов Недвижимость | Vysotsky Estate

Битва за проход к морю 👇👇👇

Кому принадлежит твоя квартира на самом деле и почему это не инвестиция? СМОТРИМ https://youtu.be/IQYGMJqw-RY

♻️25 тысяч с квартиры за вывоз мусора. Обзор ЖК «Настоящее»: отзывы покупателей и мнение эксперта 🗣️ 🤯Адекватная управляющая компания, которой довольны жильцы — редкость. Например, жители «Настоящего» жалуются на гигантский платёж за вывоз мусора. Только представьте: жителям квартиры площадью 62,9 м² надо заплатить 25 000 рублей. А не заплатишь — так и машину с твоими стройматериалами во двор не пропустят. О том, к чему ещё есть претензии у жителей, а что им безусловно в комплексе нравится, рассказывает агент офиса Vysotsky Estate в Раменках Наталья Вадаева.👇🏻

📦Зимой балкон использовать только как склад. ЖК Now: отзывы покупателей и мнение эксперта🗣️ 📍Жилой комплекс Now имеет настолько нордический характер, что, кроме скандинавской архитектуры, предлагает жителям плохо изолированные балконы. В результате в холодное время года использовать их нельзя иначе как склад. Где ещё застройщик оказался по-северному суровым, а в чём порадовал жителей, рассказывает агент офиса Vysotsky Estate в Нагатино.👇🏻

40% дохода — на оплату съемного жилья В среднем по городам-миллионникам сейчас ежемесячный арендный платеж составляет 40% от размера заработной платы. Почти половина дохода уходит на оплату съемного жилья в Москве (48%), более 40% — в Нижнем Новгороде (44%), Ростове-на-Дону, Санкт-Петербурге (по 43%) и Новосибирске (42%). Минимальные значения (33-34%) — в Уфе и Красноярске. В целом, чем выше средняя ставка аренды в городе, тем большую долю выплата за жилье составляет от заработной платы населения, хотя отличия между городами не столь велики. Год назад доступность съемного жилья была выше — в среднем по миллионникам на оплату аренды уходило 35% от размера заработной платы. Несмотря на то, что доходы населения в 2023 году выросли, ставки на рынке аренды увеличились сильнее. 💬 Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики #аналитика @cian_pro

КУПИЛ КВАРТИРУ НА ХАЯХ.... Зачем Бабайкин купил квартиру и дом в Белоруссии? СМОТРИМ https://youtu.be/Z0zi6jmeceA

Саша Кравченко разобрал очень глубоко тему роста себестоимости строительства частного дома! https://youtu.be/O2iQhvn8nyI

Почему Авито проиграет рынок Циану и Домклик. За всеми сервисами я слежу практически с момента их зарождения. Мало кто знает, что Авито - это следствие слияния трех досок объявлений Авито, Сландо и OLX. ЦИАН расшифровывается как «центральное информационное агентство недвижимости». Основатель Дмитрий Дёмин очень хорошо понимал основы агентской работы. Домклик - это перерождение сервиса Парлайн от Сбера. У команды не было компетенций в создании рекламных порталов, но были серьезные скилы в проведении сделок с недвижимостью. Что я вижу сегодня в 2024 году? Циан и Домклик - все менее хотят быть похожими на тупой классифайдный сервис, где основной доход делается на арбитраже трафика. Домклик основную выручку делает на сервисах сопровождения сделки с недвижимостью. Циан идет в эту же же сторону. Оба сервиса в 2025-2027 года схлестнутся за рынок агентов в теме продаж новостроек, поглощая такие решения как НМаркет, Тренд и Метрис. Домклик и Циан все больше становятся рейтинговыми и репутационными площадками для агентов. И скоро мы увидим два сильных поисковика не недвижимости, а рекомендованных экспертов. Циан и Домклик - это команды с серьезным погружением в рынок. У этих команд серьезная обратная связь с профессионалами рынка. И тут Авито. Этот сервис оторвался давно от реалий рынка. Убогий интерфейс поиска, в купе с варварскими тарифами на размещение объявлений и провал по эффективности в Москве и Санкт-Петербурге. Авито давно король провинции. Но команды Домклик и Циана потихоньку и тут заберут рынок. Если Домклик и Циан выкатят нам в ближайшее время серьезный инструмент анализа рынка по факту собранного архива сделок, то Авито совсем потеряет аудиторию агентов. Чем опасно потерять аудиторию агентов? Дело в том, что 70% звонков и обращений, которые конвертируются в сделки делают проф участники рынка. То есть, если Авито начнет терять агентскую аудиторию как пользователя поиска, оно начнет терять 70% ключевых конверсий. Авито пока держится на низком профессионализме региональных агентов. Если агенты перестанут этот убогий инструмент использовать для подбора недвижимости, Авито потеряет львиную долю выручки. Домклик и Циан вполне могут объединить усилия и съесть хромого слона. Надо только получше поработать с региональными агентами и убедить не только выгружать объекты на витрины, а использовать свой поисковик с ежедневной работе. Год-два таких усилий и Авито можно будет забыть про рынок недвижимости. А судя по тому, что Авито по дурости еще и полезло конкурировать в сегмент маркетплейсов, где WB и ОЗОН пилят рынок с Яндексом, то мальчиков разорвет. К 2027 году на рынке останутся только два игрока Домклик и Циан. Причем именно в таком порядке. Сервис новостроек у Домклик будет самый мощный в силу того, что они еще и по сути являются кредитором в стройке.

https://tass.ru/nedvizhimost/20490593

🪙Как превратить привокзальный базар в цивилизованный рынок недвижимости❓ ✔️Совсем недавно старший партнёр сети Vysotsky Estate Тамара Высоцкая уехала в командировку на юг страны: она посетила наши офисы в Ростове-на-Дону и Сочи, снимала видео на YouTube-канал Vysotsky Estate TV. В ходе этой поездки Тамара ещё раз убедилась: рынок недвижимости здесь необходимо менять. Ниже — 5 правил, соблюдая которые все участники рынка выиграют.⤵️

КВАРТИРА С ОХ…ной планировкой СМОТРИ https://youtu.be/vdOseGl3zUk

САМЫЙ РАСПРОСТРАНЁННЫЙ ВОПРОС ПОКУПАТЕЛЯ ИЛИ ВЛАДЕЛЬЦА НЕДВИЖИМОСТИ «А какая цена справедливая» Вопрос справедливости цен активно обсуждался в когнитивной экономике много лет. Но в сути своей все выводы просты «цена справедлива тогда и только тогда, когда каждая из сторон считает, что выиграла». Если покупатель считает, что обыграл продавца хотя бы на 1 рубль, то он такую сделку будет считать справедливой. Верно и обратное утверждение. Поэтому в недвижимости ценится навык проведения непростых переговоров по цене. Но каждый раз, когда сталкиваешься с агентами или продавцами в отделе новостроек, удивляешься тому, насколько они не подготовлены к проведению переговоров по цене. Застройщики вообще любят работать по фиксированному прайсу. Хотя самый эффективный способ выявления «справедливой на данный момент времени цены» - проведение торгов. Тот же mosrealstoy с офигенной эффективностью это демонстрирует при продаже своих объектов. Остальные же предпочитают делать вид, что умеют вычислить «правильную цену продажи». Странно наблюдать дуализм в поведении того же ПИК. Компания научилась достаточно эффективно продавать коммерческую недвижимость с торгов. Но! Даже не пытается применить эту тактику в продаже квартир. Странный такой дуализм поведения. Порталы еще хлеще. Они обязывают нас устанавливать в объявлении стартовую цену, хотя надо признать, что большинство из нас выставляет эту цену методом «перебора цифр». Хотя тот же английский rightmove позволяет выставлять сложные элитные объекты без цены. ЦИАН вообще долгое время выступал ярым противников аукционных стратегий. Хотя те же земельные участки Застройщики покупают с торгов. И считают такой способ покупки справедливым. Поэтому ответ очень простой – справедливая цена устанавливается только после проведения торгов.

🔥Доля средне- и малоэтажных новостроек в Москве достигла 5-летнего минимума. 📊По нашим данным, на рынке новостроек в старых границах Москвы такие корпуса составляют всего 9,3% от общего числа. 🏢Доля малоэтажных корпусов в экспозиции составляет всего 1,6% (18 корпусов), среднеэтажных — 7,7% в экспозиции (84 корпуса). 📉При этом доля малоэтажных новостроек с 2020 года снизилась на 0.8 п.п., а среднеэтажных — на 4.8 п.п. 💰По данным на начало апреля 2024 года средняя стоимость кв. метра в малоэтажных — 1220,7 тыс. рублей, в среднеэтажных корпусах — 1293,7 тыс. руб., что значительно выше цены «квадрата» в многоэтажных корпусах (485,8 тыс. руб.). ☝️Малоэтажные корпуса имеют высотность до 4 этажей, среднеэтажные — от 5 до 9 этажей. 📍В исследовании принимали участие все корпуса новостроек на экспозиции в старых границах Москвы, всех классов.

❗ЗАКРЫВАЕМ ПРОДАЖИ на последний в этом году УТРЕННИЙ поток курса Агент по недвижимости 🔹 Старт 09 апреля в 10:00 🔹 12 прямых эфиров с 10:00 до 12:00 по мск. 🔹 Интерактивная система обучения. 🔹 Удостоверение о повышении квалификации. ФРДО. Лицензия на осуществление образовательной деятельности № Л035-01298-77/00612678 от 24.08.2022. Связаться с куратором для записи на курс или получения дополнительной информации @Realtutor_admin

КВАРТИРА С ОХ…ной планировкой СМОТРИ https://youtu.be/OSVaOtyFncw

❗ЗАКРЫВАЕМ ПРОДАЖИ на последний в этом году УТРЕННИЙ поток курса Агент по недвижимости 🔹 Старт 09 апреля в 10:00 🔹 12 прямых эфиров с 10:00 до 12:00 по мск. 🔹 Интерактивная система обучения. 🔹 Удостоверение о повышении квалификации. ФРДО. Лицензия на осуществление образовательной деятельности № Л035-01298-77/00612678 от 24.08.2022. Связаться с куратором для записи на курс или получения дополнительной информации @Realtutor_admin

https://youtube.com/shorts/8YL5Z1TbquE

39 минут сделка по Системе Безопасных расчётов в Домклик. Продавал своё нежилое помещение. Да! Теперь, если покупатель без ипотеки тоже можно провести сделку через СБО с онлайн регистрацией.

🔊Шум и запах ночью. Откуда? Обзор ЖК «‎Невский»‎: отзывы покупателей и мнение эксперта🗣️ 📎Одни соседи жилого комплекса «Невский» — тихие и ненавязчивые: в 300 метрах находится кладбище. Но деревьев там так много, что из окон кажется, что это парк, поэтому агент офиса Vysotsky Estate на Ленинградке Наталия Карпова этот факт даже к минусам с трудом относит. А вот другой сосед одного из корпусов — шумный и пахучий. Особенно ночью и особенно в холодное время года. Что является источником проблем для жителей нижних этажей, а также каковы плюсы и минусы комплекса, читайте в новом обзоре.⤵️

Всех очень сильно возбуждает новость про покупку квартиры по ипотеке со ставкой предыдущего собственника. Давайте по порядку. Допустим предыдущий собственник купил квартиру в 2020 году по ставке 9% за 10 млн рублей. При этом этот собственник внёс первоначальный взнос в 20%. То есть занял у Сбера 8 млн рублей. На настоящий момент собственник выставляет квартиру в продажу за 12 млн рублей. У него остаток долга 6,5 млн рублей. Чтобы купить его квартиру вам нужно минимум 30% первоначального взноса накопить. То есть взять где-то 3,6 млн рублей. Или вообще всю сумму в 5,5 млн рублей. Вот тогда остаток ипотечного долга перейдет к вам по ставке 9%. Если же у вас 3,6 млн рублей, то вам остаток долга в 6,5 млн рублей уйдет по ставке 9%, а еще 1,9 млн рублей вы возьмете по ставке 17%. Потому что это уже новый займ.

Когда Домофон непросто открывает двери, а является частью информационной системы. https://youtube.com/shorts/5K1qrwO536E?feature=share

А вот видео от 20 августа 2021 года, где я предупреждал, что элитка в Санкт-Петербурге выстрелит.

Я два года об этом твердил! Что в Санкт-Петербурге недооценен сегмент элитного жилья. Санкт-Петербург занял 2-е место в мире по росту цен на элитное жилье Санкт-Петербург за 2023 год неожиданно переместился сразу на 2-е место в рейтинге самых динамично развивающихся городов мира с точки зрения роста цен на элитную недвижимость. Это следует из отчета консалтинговой компании NF Group, составленного на основе исследования о благосостоянии The Wealth Report 2024 международной организации Knight Frank.

КАК ПОНЯТЬ, КАКУЮ КВАРТИРУ ВАМ НИКОГДА НЕ ПРОДАДУТ? Смотри новые веселые звоночки по ЦИАН собственникам! СМОТРИ! https://youtu.be/E_rYxrJX-80

ДОХОДНЫЙ ДОМ В КРАСНОЙ ПОЛЯНЕ с бассейном и баней. АГЕНТАМ ПРЕДУСМОТРЕН БОНУС С 6 НУЛЯМИ в СУММЕ! За подробностями обращаться к @alba_gor

КАК КУПИТЬ ВТОРИЧКУ С НИЗКОЙ СТАВКОЙ ПО ИПОТЕКЕ В СБЕРЕ? СМОТРИ СВЕЖИЙ ВЫПУСК НОВОСТЕЙ https://youtu.be/pg853-DkdVs

И маленький секрет для лидогенераторщиков от пенсионера it-меркетинга на рынке недвижимости. Когда генерируете фейк с ценой в 200 тыс рублей за 1м2 в Сочи, вы получаете очень «проблемные» лиды ))) поднять их до сделки с чеком от 400 тыс за 1м2 вы не сможете )) уж поверьте мне, человеку, который на изучение темы лидогенерации потратил 15 лет. Поэтому когда генерируете дешевые фейки работаете вы с проблемными пациентами)), которые комиссию за подбор никогда не платят ))). Другое дело собирать лиды клиентов, чей чек от 600-700 тыс за 1м2. Тут думать головой надо ))

Андрей Кудлай знает, о чем пишет! Он давно отвечает за строительство жилых комплексов

Непонятные решения от застройщиков: Как отличить "Комфорт плюс" от "Бизнес-лайт" или "Бизнес-минуса"? Часть 1️⃣. Планировки. Не существует единого классификатора, разделяющего "Комфорт" от "Премиум". Уловки маркетологов могут ввести в заблуждение: например, присутствие лапомойки и двухсветного лобби с ресепшен на входе не всегда гарантирует бизнес-класс. Решают детали: 📐1. Квартирография с 4 и более комнатами в проекте: "Комфорт" - исключительная редкость, 3к. обычно менее 10% от общего числа. В "Бизнес" классе большие квартиры обычно занимают как минимум три верхних этажа и гораздо большую долю. Студии и 1к в "Бизнес-лайт" как правило составляют больше 45-50% от общего числа квартир. 🔇2. Деление больших (3к и 4к) квартир на приватную и общественную зоны: это характерная черта квартир более высокого класса. Наличие 2-х санузлов в квартирах не является показателем, и в бизнесе и в комфорте и для 2к, и для 3к их два. 🚽3. Санузел: Любое предложение класса "бизнес" и выше предполагает наличие инсталляции с подвесной сантехникой. 🚭4. Лоджия: Студия от А101 в Прокшино и студия от Pioneer на Павелецкой легко отличаются по наличию лоджии. В категории "Бизнес" лоджий нет; вместо неё легче встретить террасы с зоной барбекю на верхних этажах или пентхаусах. 🚪 5. Неочевидно, но открывание двери в санузел тоже критерий: В настоящих "Бизнес" и "Премиум" классах дверь в санузел открывается внутрь. Примеры - Vesper, Донстрой и Прайм-парк, всегда внутрь. У "Бизнес-лайт" других компаний - наружу.

🍗Запах шашлыка и бесконечная дискотека. Обзор ЖК «‎Достфлота 10»: отзывы покупателей и мнение эксперта🗣️ 🧺Жизнь у набережной прекрасна до той поры, пока место у воды не оккупируют жаждущие свежего воздуха и громкой музыки шашлычники. Чем компенсируется этот значительный недостаток, рассказывает агент офиса Vysotsky Estate в Тушино Виктория Танаева. А в конце обзора читателей ждёт любимое сравнение проекта «как задумали» и «как реализовали». Спойлер: это должен был быть дом-пароход!🛳️

🌟 ВНИМАНИЕ! ТОЛЬКО ОДИН РАЗ В ГОД! 🌟 УТРЕННИЙ ПОТОК курса Агент по недвижимости ❗️Для новичков и опытных агентов. Начните зарабатывать 1 000 000+ в год уже через месяц и забудьте о дешевых сделках и несговорчивых клиентах. Успейте до повышения стоимости с 06 апреля! Связаться с куратором для записи на курс или получения дополнительной информации @Realtutor_admin

Скоро на канале Тамары Высоцкой новое шоу с экспертами!!!

Ещё раз для тех кто не понял. Домклик самая большая сеть агентов - 270 тыс партнеров.

НМаркету, Метрису и ТрендАгенту конец! Сбер запустил свою платформу продаж через Агентов. Теперь выплаты будут быстрее, а отработка Заявок будет вестись прозрачнее.

Сбер снижает комиссию для Застройщиков!!

Конференция Домклик в Сочи! Смотри прямую трансляцию! https://www.youtube.com/live/hcly0UGMFV0?si=m2EWI1fhmU9R-mR-

🌟 ВНИМАНИЕ! ТОЛЬКО ОДИН РАЗ В ГОД! 🌟 УТРЕННИЙ ПОТОК курса Агент по недвижимости ❗️Для новичков и опытных агентов. Начните зарабатывать 1 000 000+ в год уже через месяц и забудьте о дешевых сделках и несговорчивых клиентах. Успейте до повышения стоимости с 06 апреля! Связаться с куратором для записи на курс или получения дополнительной информации @Realtutor_admin

Приглашаю лично сочинских застройщиков в Москву и в Санкт-Петербург, где лично им покажу, что такое планировки, места общего пользования и фасады здорового человека.

Господи! Пошли Краснодарским и Сочинским застройщикам Архбюро талантливое и со стальными яйцами, которое наконец сможет их убедить, что «так купят» больше не работает. Ну, пиздец же (((

Часто застройщик уже после запуска продаж проекта, за счёт удачного стечения обстоятельств на рынке начинает поднимать цены в комфорт-классе так, что уже вроде как и сегмент бизнеса попадает. Вот только «породистый» жилой комплекс - это архитектура и планировки. Именно планировки выдают плебейское происхождение многих ЖК.

Разбор планировки от компании Legenda. Сам проект очень крутая архитектурная идея. Нагрузка перенесена на монолит, который и образует фасадные стены, что уменьшает количество пилонов и столбов внутри квартиры, давая возможность для маневра при планировке площадей.

Стоит ли инвестировать в «хрущёвки»?❓ У старшего партнёра сети Vysotsky Estate Тамары Высоцкой есть несколько категорий клиентов, с которыми она не очень любит работать. Одни из них — владельцы «хруща» — квартир в пятиэтажных панельных домах. Большинство собственников не заработало на эту недвижимость. Они не покупали её за свои кровные, а получили либо от родственников, либо от государства по бесплатной приватизации. К чему это приводит в момент продажи, что учесть, инвестируя в «хрущёвки», и есть ли вообще в этом смысл — рассказывает Тамара Высоцкая в новой статье.⤵️

На погашение ипотеки уходит половина дохода семьи Весной 2024 года в среднем по городам-миллионникам 46% от общего дохода семьи из двух работающих человек уходит на выплату ипотеки. Показатель различается от 38% в Красноярске и Перми до 62% в Москве и Казани. Если из дохода семьи вычесть прожиточный минимум (на двоих взрослых), то уже 61% от оставшихся средств уходит на обслуживание ипотеки. Сложная ситуация складывается в Москве, Казани и Санкт-Петербурге — там показатель близок к 80%. Наиболее комфортное обслуживание ипотеки в Перми и Красноярске — здесь лишь половина оставшихся свободных средств расходуется на выплату жилищного кредита. При снижении ключевой ставки ЦБ по части займов появится возможность их рефинансирования, а значит, расходы на ипотеку снизятся. 💬 Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики #аналитика @cian_pro

Кто из вас еще не подписался на канал Александра Кравченко? Лучше него в недвижимости в Краснодаре не понимает никто! Бегом! А сейчас еще и последите за его проектом в коммерческой недвижимости.

Интересный отчет от ЦБ РФ

👆👆👆Очень интересное решение, Карбюзье вертится в гробу

ЭТО НАДО ВИДЕТЬ! СМОТРИ! https://youtu.be/HWh9Wx5yI1c

Нахожусь в Краснодаре. А Вы в курсе, что Краснодарский край вышел на 3-е место по населению в России, после Москвы и Московской области? Только остается один вопрос, что с общественным транспортом в столице Края? Пора как в Китае: чётные номера по чётным номерам, нечётные - ясно когда. И количество качественных автобусов запускаем.

без комментариев, я уже просто устал от них )))) у них не горят вентфасады и все тут )))👇👇👇👇

👆👆подпишитесь на наш Канал по Ростову-на-Дону

Ростов стремится стать новой Венецией? Все началось с проекта застройки Левого берега реки Дон в районе нового стадиона - 14.2 гектар поймы начал застраивать "ЮгСтройИнвест", следом подключилась группа компаний "Самолет", объявив застройку еще 75 гектар на левом берегу вдоль Восточного шоссе. Сегодня появилась информация, что Группа "Эталон" собирается застроить от 300 до 800 гектар в Железнодорожном районе. В пресс-релизе застройщик не указывает какая конкретно территория будет застраиваться. Судя по карте, такой крупный проект комплексного освоения территории возможен только в районе Кумженской рощи. Которая до последнего момента была одним из центров отдыха ростовчан. Надеемся, что это первоапрельская шутка. Будем следить за развитием ситуации.

👆👆пока ты спускаешь деньги для поездки на Жилищный Конгресс, все качественные спикеры едут докладывать на Движении в Розе Хутор 18-21 июня! А для застройщиков я приготовил закрытый «Завтрак со Смирновым и Бабаевым».

💥 Сергей Смирнов — спикер форума недвижимости «Движение» Не важно, сколько вы уже в недвижимости. Имя нашего спикера должно быть вам знакомо. У Сергея популярный канал про инвестиции и недвижимости на YouTube — 348 тыс. подписчиков. Ещё Сергей старший партнер Vysotsky Estate. Агентства, которое занимается покупкой, продажей и проверкой недвижимости.

📃История о том, как брачный договор стал адом для новых собственников👹 ⚠️Самоуверенность и нерассудительность могут привести к катастрофическим последствиям. Однажды в практике юриста Центрального офиса Vysotsky Estate Антона Грунского случилась неприятная ситуация, связанная с продажей недвижимости. Та, про которую можно сказать «врагу не пожелаешь» и которая заставляет изучать документы с большей внимательностью и проводить максимальную оценку рисков.👇🏻

Ставки аренды в недавних новостройках растут быстрее За последние 5 лет ставки долгосрочной аренды в крупнейших городах РФ выросли в 1,5 раза. Значимый вклад в этот рост внесло изменение структуры предложения. Во-первых, самих лотов в недавних новостройках стало больше. В 2018 году их было 11% от всего рынка, сейчас — около 20% (в том числе в Ростове-на-Дону, Екатеринбурге и Краснодаре более 30%). Во-вторых, такие квартиры дорожают быстрее. Если 5 лет назад новые дома на рынке аренды были на 8% дороже, то сейчас разница выросла до 19%. Разрыв увеличивается несмотря на то, что новые дома, как правило, проигрывают «среднему» дому из фоновой застройки по качеству местоположения. 💬 Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики #аналитика #первичная_недвижимость @cian_pro

Как новые законы меняют игру в строительной индустрии, и почему выполненные работы могут стать зря потраченными миллионами и временем. 📐 Генпроектирование в строительстве стало игрой с меняющимися условиями, так как законодательные требования меняются быстрее, чем выполняются эскизные, проектные и изыскательские работы. Причём судя по последним тенденциям этот темп будет только нарастать. За последние пару лет кардинально изменились подходы к перечням требований, порядку отступления от этих требований (СТУ), ужесточению требований пожарной безопасности, пересматриваются фундаментальные ГОСТы и создаются нормативы с требованиями к машиночитаемым форматам, трёхмерным моделям и информационному моделированию. 🔄 Сроки проектирования от момента входа девелопера в проект до фиксации проектных параметров документом РнС составляют в среднем более 2-3 лет, учитывая разработку ППТ, решение вопросов с правами, межеванием, сложной геологией и разработкой СТУ. Изменения требований к проектированию — повседневная реальность, превращающая десятки миллионов рублей на разработку концепций, конкурсов АГК, ПД и СТУ в убытки для генпроектировщика и девелопера. 🛑 Я и мои коллеги руководители проектов у системных девелоперов уже сталкиваемся с выполненными зря работами, покупаем и оплачиваем документы, успевшие устареть до момента их применения. 📉 Убытки носят двойственный характер: человекочасы проектных организаций и финансовые отчисления девелоперов за проценты по кредитам и аренду земельных участков. ⚖️ Нюансы фиксации требований по перечням обязательных требований СП на начало проектирования и процесс утверждения СТУ вносят дополнительную неопределенность в процесс. 🔍 Требования, чаще всего невозможно зафиксировать датой получения ГПЗУ (Это СанПиНы, 214-ФЗ, требования по оформлению кадастровых планов, СТУ). Решением может быть только готовый документ предписывающий начало строительных работ - РнС, Из этого следуют 3 интересных вывода: 1.  🤝 В договоры на разработку проекта нужно вносить риски ответственности за утрату актуальности разработанной документации. Определение стороны, которая будет финансово нести риск изменений, остается открытым вопросом. Если бы работы завершились в исходный срок, риск бы не сработал. В случае изменений после окончания договорного срока, но при неоконченных работах по вине проектировщика, затраты на переделку следует оставить внутри проектной организации. 2.  🌱На длинной дистанции 3-5 лет всё чаще будут выигрышными проектные команды и заказчики, обеспечивающие выпуск документации рекордные сроки. Время на выпуск становится приоритетнее максимальной экономии, завершённой консолидированной концепции с инженерными решениями, идеальных планировочных решений. Всё чаще будут проигрывать сложные системные структуры с большим числом согласующих и контрагентов, матричные организации с преобладающим коллегиальным способом принятия решений и распределённой неперсонифицированной ответственностью. 3.  📌Несмотря на дополнительные затраты возрастает значимость для застройщиков решений с промежуточной фиксацией объёмно-планировочных и технических решений документами ПЗЭ (положительное заключение экспертизы) без официального старта продаж. Предвижу ускоренные решения в НГЭ (негосударственной экспертизе для объекта, преднамеренно лишённого признаков уникальности) с последующей корректировкой в МГЭ и ГГЭ (уже с предельными ТЭП и признаками уникальности, либо сметами и под передачу в госсобственность).

👆👆👆👆А что так можно было?!! 🤦🤦🤦🤦‍♂️🤦‍♂️

КАК КУПИТЬ РЕКЛАМУ НА ТВ? Солнечного воскресенья, пионеры! Продолжаем учебу! Начало тут https://t.me/ogo_nedviga/4083 Как же маленькому застройщику купить себе рекламу на ТВ? Все просто!! Вся суть ЦИАНА, Домклик и Авито - арбитраж траффика. Их задача тупая - купить трафик оптом, а продать в розницу. Как только на федеральных каналах идет реклама определенного портала, нужно усиленно поднимать свои объявления в ТОП. Ровно так же и агентам по недвижимости. Тогда, что, пионеры, надо делать? Точно! Следить за всеми активностями порталов по недвижимости и синхронно с этими активностями увеличивать рекламный бюджет. Я это называю рекламной аритмией. Усиливаем тогда, когда на это усиленно тратит тот или иной портал. В это время мы стараемся забрать максимум от ТВ-рекламы. Но! Тихо! Не мешайте конкурентам, нанимать рекламные агентства, которые управляют объявлениями в циане ))) Они точно, больше нас, руководителей агентств недвижимости, знают про дешёвый трафик.

Тамара Высоцкая разбирает ремонт в квартире семейной пары с двумя детьми, которую купили эксперты Vysotsky Estate. С какими сложностями в реальности придется столкнуться во время ремонта в квартире. И ЧЕМ ОТЛИЧАЕТСЯ РЕАЛЬНОСТЬ ОТ СОВЕТОВ И ИНТЕРНЕТЕ СМОТРИ https://youtu.be/u6Bz9mB11zw

ЛАЙФХАК! А ЧТО ТАК МОЖНО БЫЛО? Ну, что пионеры! Продолжаем учебу! Начало тут https://t.me/ogo_nedviga/4083 Итак! Как же тестировать цены застройщику? Ваши дебильные старты бронирования - это дичь! Есть два способа! Способ первый. День открытых торгов! Заявки принимаете только от тех, кто без ипотеки. Проводите классический аукцион в день старта продаж. Со всеми атритубами, как положено. Тестируете спрос и выводите цену рынка сразу. Все лиды после аукциона тоже можно обработать. Для второго способа понадобится ЦИАН или Авито. Тестируете свои цены через объявления по переуступкам от физ лиц, объекты можно тоже повесить на физ лиц доверенных. Переуступки можно гонять на всем сроке продаж и собирать с них Лиды ))) А так да! Продолжайте пионеры Рекламным агентствам свою работу поручать )))

Стартовал новый ЖК и опять спорная планировка. 1. Нет четкого деления на приватную зону и гостевую 2. Нужно будет колдовать как из гардеробной при входе и санузла в 7м2 сделать и санузел и гардероб и прачечную зону. 3. Сомнительная гостевая спальная рядом с гостиной. Короче как обычно, колдовать архитекторам придётся долго. Ценник и ЖК не называю. Ибо рекламировать бесплатно никого не буду.

Канал, который нужен каждому, кто хочет выгодно купить квартиру в 2024 году   Важное про покупку жилья — в официальном канале Яндекс Недвижимости. Как получить налоговый вычет до 1,3 млн рублей, что делать, если во время приемки квартиры нашли дефекты, где смотреть акции на ЖК?   Подпишитесь на канал и будьте в курсе.

СПРОС НА НОВОСТРОЙКИ ПАДАЕТ | ЦБ РФ ПРОТИВ РОСТА ЦЕН СМОТРИ СВЕЖИЙ ОБЗОР НОВОСТЕЙ https://youtu.be/f-AOVaoAtUw

https://tass.ru/obschestvo/20386347

🏠В идеальной локации, но без своей инфраструктуры. Обзор «‎Фестиваль Парк-2»: отзывы покупателей и мнение эксперта🗣️ 📋Решим задачку. Дано: застройщик редко укладывается в запланированные сроки сдачи и первые корпуса этого комплекса сдаёт с опозданием в два года. Вопрос: верить ему или нет, если оставшиеся корпуса он обещает ввести в эксплуатацию раньше срока? Агент офиса Vysotsky Estate на Ленинградке Ирина Чеботарёва рассказывает, как застройщик справился со строительством уже готовых корпусов, почему лифты сложно отнести к бизнес-классу и с какой проблемой столкнутся местные родители.👇🏻

Продолжение следует…

ПЕРЕСТАНЬТЕ НАНИМАТЬ РЕКЛАМНЫЕ АГЕНТСТВА для работы с порталами И тут у меня 47-летнего деда, который иногда забывает принять таблетки, как пишут мне пионеры, случается подрыв задницы. Я узнаю, что в 2024 году управлять своими объявлениями в ЦИАНЕ застройщики поручают рекламному агентству. Ну, простите, это точно куколдизм, это как поручать жену свою трахать чужому мужику. Это инструмент отдела, который должен сам чувствовать на кончиках пальцев, что с реакцией на объявления. Господа! Я с 2006 года мою лиды в ЦИАНЕ, Авито, Домклик. Вы звери, господа, если отдаете эту функцию рекламному агентству. Это как золото! Это надо одному!!! Нельзя ценный трафик с ЦИАНА отдавать тем, кто в соблазне тут же перепродаст ваше золото еще троим. Осознайте это!!

АГРЕГАТОР ДРУГОЙ В СУТИ ИНСТРУМЕНТ Теперь давайте в вашей голове отделим агрегатор от рекламного портала. Это как сравнивать пилу и молоток. Разные в сути инструменты. Агрегатор нужен для поиска объекта для моего клиента ПОКУПАТЕЛЯ!! То есть, когда ко мне обратился покупатель! Я иду подбирать ему товар в агрегатор! Чем это отличается от портала? Там я должен видеть всё и со всех порталов, да ещё и за последние полгода. Я должен иметь возможность копаться в архивах объявлений, рыть товары со скидкой, собранные со всех порталов и площадок! Классический агрегатор - WINner (Юра Бикузин, дай Бог тебе здоровья, что в 2009 году ты мне это показал как различие). Визуально портал и агрегатор похожи. Поисковик и поисковик. Но! Способ монетизации разный. Рекламный портал берет деньги с представителя собственника за поиск покупателя. Агрегатор берет деньги с представителя ПОКУПАТЕЛЯ за возможность копать в информационной руде ценный бриллиант в виде объекта. К сожалению из-за низких умственных способностей участников рынка недвижимости агрегаторы вымерли. Что тупо, блядь!!! Осознайте это! Мы лишись инструментов аналитики!! Кстати от части такие продукты как BNmap PRO и Пульс Продаж новостроек - агрегаторы. Потому что у них я могу видеть всё! И что на полке у застройщика и что по какой цене раньше продавалось и что ещё на полку застройщик не положил. И оба этих агрегатора берут абонентскую плату за просмотр!!

ПОРТАЛЫ, АГРЕГАТОРЫ и МАРКЕТПЛЕЙСЫ Так как я могу смело отнести себя к заслуженному пенсионеру it-отрасли на рынке недвижимости, то в назидание потомкам, которые будут штурмовать этот рынок в сфере недвижимости пишу этот лонгрид. НЕ ПУТАЙТЕ ВАРЕНОЕ И КРУГЛОЕ. Как только я слышу доклад, в котором выступающий называет ЦИАН агрегатором - встаю и выхожу из зала. Если слышу, что Домклик - маркетплейс, могу и матом при выходе потребовать убрать докладчика со сцены. Для начала небольшой урок в сфере недвижимости. Агент, как и продавец новостроек НЕ ПРОДАЮТ недвижимость!!! Они ищут покупателя. Это разные в сути процессы. Моя задача - сказать собственнику в каком ценовом направлении искать, где покупателя точно нет, а где есть. Когда я обрабатываю поток лидов, первая задача моя как агента - отсечь всех «кто точно не купит объект моего клиента». И вот в чем суть. Обычный магазин в ритейле продаёт товар, который находится у него в собственности. Но! Ни отдел продаж, ни агент в недвижимости не продаёт свой товар. У меня нет ДеЮро товара на складе. Я не могу совершить юридически значимое действие. Дорогие мальчики и девочки, которые придут после меня на этот рынок. Осознайте это! У нас с вами арбитраж лидов! Мы нашли с вами лид, оценили его, опросили этот лид и перенаправили его собственнику со словами «этот готов покупать, продайте ему недвижимость». Нет никакого маркетплейса с покупкой «тут и сейчас». И собственник может отказать этому покупателю в совершении сделки, сказав, что «такая корова нужна самому». Рекламный портал - место, где я ищу покупателя. Это инструмент для прощупывания в каком диапазоне цен мне его ловить, на какую упаковку он лучше ловится, как его лучше позиционировать. Когда же речь идёт о таких маркетплейсах как WB или OZON. То там собственник товара его кладёт на склад, ставит на витрину и совершает сделку на витрине. Вот маркетплейс - это инструмент ПРОДАЖИ, а не поиска покупателя. Девочки и мальчики, что это значит? Это значит, что точка принятия решения о сделке РАЗНАЯ!!! На ЦИАНЕ и Домклик, цена указанная с объявлении не является ценой сделки! А является лишь Запросом. Когда я ставлю объявление в ЦИАН, я этим сообщаю потенциальным покупателям, что это моя стартовая позиция для начала переговоров! Не более!! Когда я ставлю цену на маркертеплейс там я уже «заднюю» включить не могу! Всё сделка!

Друзья и коллеги! Когда вы за спиной какого-то человека называется конфликтным, возможно вам стоит со своим специалистом по психологии разобраться в себе. Дело в том, что конфликт по определению является процессом, в котором заинтересованы и участвуют минимум две стороны. У участников должен быть интерес продолжать этот конфликт. Если вы не знакомы с человеком, если вам его высказывания кажутся резкими - это ваша проекция на этого человека. Но! У него нет никакого интереса вступать с вами в конфликт. Следовательно, вам стоит самому с собой как-то жить. В мире Застройщиков к сожалению вообще не понимают природу конфликта. А она существует и в ней хорошо бы разбираться. Это явление нужно любить и уметь управлять уровнями конфликта. Рекомендую всем купить себе книжку Андрей Кёнига, я вас уверяю, вы сэкономите массу денег в работе с клиентами и на юристах.

Иду завтра послушать доклад Романа Абдуллина.

Ребятки! Уже завтра увидимся с вами 😉 А пока, завершаю подготовку презентации, напомню, что выступаю на конференции ДвижDay. 29 марта в 12.00 расскажу вам об инновациях и псевдоинновациях (их сходстве и отличии), чем обычно оборачиваются инновационные трансформации в корпорациях, если в нее приходят ребята из крупных консалтинговых компаний (тут намек про калоши). Спасибо организаторам и Роме Гурову, который увеличил тайминг и расширил блок вопросов. После презы подискутируем еще. Доступно будет как онлайн (бесплатно и без СМС), так и в оффлайн-формате (для уважаемых господ, кто может себе позволить в пятницу приехать на площадку). До завтра, всех ждем 🙏 Кстати, саму презентацию выложу тут на канале в день ивента (для вашего удобства, чтобы не фоткать слайды со сцены). Ссылка на регистрацию (онлайн и оффлайн) https://day.dvizh.io 🦈 Роман Абдуллин | Инфлюенсер +1 🦈

ЭТО ПИЗДЕЦ НАДО УВИДЕТЬ! Когда примут закон об эскроу в частном домостроении, таких посёлков настроят тысячи! https://youtu.be/rQvORTc-5d4

💵 Купить дом в Подмосковье по цене квартиры в столице В марте 2024 года медианная стоимость загородного дома в Московской области — 14,8 млн рублей — это меньше средней цены двухкомнатной квартиры на «вторичке» в столице (18,2 млн рублей). В двух из трех городских округов региона стоимость домов составляет менее 12,5 млн рублей — именно столько стоит «средняя» однушка в Москве. Среди них как отдаленные территории (Шатура, Егорьевск, Кашира и другие), так и локации среднего пояса Подмосковья (Домодедово, Жуковский, Раменское). Самые дорогие объекты в ближайших пригородах: на западе (Одинцово) показатель превышает 40 млн рублей, на севере и северо-востоке (Химки, Мытищи, Королёв) — 20 млн рублей, на востоке и юго-востоке (Люберцы, Подольск, Балашиха) — 15 млн рублей. Для сравнения, средняя цена трехкомнатной квартиры в Москве — 25,4 млн рублей. 💬 Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики #аналитика #загородная_недвижимость @cian_pro

СДАЛ КВАРТИРУ И СЕЛ! 26 марта 2024 года Басманный суд г.Москвы вынес меру пресечения арест на 2 месяца г-ну Касимову, который сдавал квартиру участникам нападения на Крокус. Нам стали писать клиенты с вопросом, как себя обезопасить при сдаче квартиры в найм и аренду! СМОТРИ и ОТПРАВЬ ЗНАКОМЫМ https://youtu.be/ZL3SsV3XbPg

👆👆👆👆Важно ещё раз подчеркнуть, в связи участившимися делами против Блогеров, который продают курсы. Мы осуществляем образовательную деятельность на основании Лицензии №Л035-01298-77/00612678 Сведения о предоставлении лицензии на осуществление образовательной деятельности внесены в реестр лицензий и размещены на официальном сайте Федеральной службы по надзору в сфере образования и науки.

Новости Школы Realtutor Курсы школы, стартующие в апреле: 🎓 Агент по недвижимости Старт 09 апреля, 10:00 | 41-й поток курса Доступ 90 дней. Удостоверение. ФРДО Утренний поток. Проводится 1 раз в год. ❗Повышение цены с 03 апреля. 🎓 Доходная недвижимость Старт 24 апреля, 18:00 | 8-й поток курса Доступ 90 дней. Сертификат. ❗Повышение цены с 01 апреля. 👉 Задать вопросы по курсам @Realtutor_admin

🏃🏼Район для людей с крепкими суставами. Обзор Давыдково: отзывы покупателей и мнение эксперта🗣️ ❓Почему Давыдково не страдает от перенаселения? Какой комплекс единственный в районе носит гордый статус «бизнес-класса»? Как обстоят дела с инфраструктурой и транспортной доступностью? И, наконец, почему жильцам района нужно иметь крепкие суставы? Обо всём этом рассказывают агенты офиса Vysotsky Estate в Раменках.⤵️

ПРО ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ И БЕСПЕРЕДЕЛ В НИХ Выдерживал паузу после трагедии в Крокусе, чтобы эмоции чуть улеглись. За последние 7 лет у нас несколько офисов открывались в Торговых Центрах массового посещения: ТЦ Мегаполис (пр-т Андропова), ТЦ Праздник (Тушинская), ТЦ Columbus (Пражская), Интер-Север (Речной Вокзал) и так далее. Опыта работы как у консультанта с торговыми центрами у меня предостаточно и не только в Москве. Эта прелюдия нужна, чтобы всё, что я напишу ниже не выглядело голосовно. Торговые центры в Москве – это дно по охране и обслуживанию особо опасных систем (лифтовое оборудование, электрика, пожарная сигнализация). Для экспертов рынка далеко не секрет, что в системы пожаротушения делаются во многих торговых центрах врезки, чтобы оттуда подать арендатору воду. Может пройтись и сами в этом убедиться. Как только вам говорят, что вода только холодная, горячая идет через бойлер, проверяйте откуда поступает вода. Сам лично видел такие врезки. Охрана – деградирующие мужички из регионов. Они от лени обходить территорию не просто закрывают эвакуационные выходы, а вешают на многие двери замки для велосипедов, чтобы надежнее не открывалось. Поэтому эвакуационные выходы во многих торговых не просто закрыты, а замурованы. В одном из торговых центрах охрана там же живёт, там же ест, работая вахтовым методом. Никакой товар охрана не охраняет. У нас с торговой точки ночью ушёл ноутбук. Пьяный охранник после 20:00 найдется в любом торговом центре. Никакого оружия, никаких дубинок чаще всего нет. Кинологов с собаками вижу регулярно только в АвиаПарке, там действительно охрана работает серьёзная. Тесты пожарной сигнализации проводятся достаточно часто. Но как вы понимаете систему пожаротушения вы никак не протестируете, она просто всё зальёт. Управляющие компании торговых центров находятся давно ниже дна. Электрика во многих торговых центрах – отдельный вид пиздеца. Как она распределяется между арендаторами, как арендаторы сами по беспределу её перегружают, лучше мне молчать. Добавьте сюда проблемы на этапе строительства и вы получите во многих торговых центрах идеальные ловушки. Нас каждый раз уверяют, что строят помещения из негорючих и нетоксичных материалов, но каждый раз потом мы видим ад. Напомню во время трагедии в Крокусе даже в окрестных домах не рекомендовали открывать окна. А так да, материалы были нетоксичные. Сейчас опять лицемеры-наёмники и строительных компаний будут говорить, что я дебил и ничего не понимаю в стройке. Никто ничего менять не будет. 70% торговых центров принадлежат очень влиятельным людям. Поэтому сейчас снова суетологи проведут дежурную суету и на этом закончат.

ГДЕ В МОСКВЕ СТРОЯТ НОВЫЙ РАЙОН ВМЕСТО ПРОМЗОНЫ! СМОТРИМ https://youtu.be/_QkyzpMkNig

👆👆👆👆Отдельно оцените мой почерк, поставленный черчением в МГТУ им Баумана!

СТАРОЕ ВИДЕО СЕГОДНЯ КАК НИКОГДА АКТУАЛЬНО СМОТРИ https://www.youtube.com/watch?v=XmRLJl2lNcA

И что же мы имеем на самом деле. Пока порталы утверждают, что все хотят звонить и что-то там спрашивать по объекту. 91% хочет знать расписание показов, записываться через чат и никуда не звонить. Пока порталы думают, что достаточно просто впилить ссылку "предложить свою цену" нужно проводить разъяснение, чем эта ссылка полезна на рынке, особенно падающем. Пока порталы думают, что звонки всё так же важны - 60% звонить уже не хотят и доля таких будет стремительно расти. У меня всё! Наши порталы не разрабатывают сервисы: удобные пользователям, а продолжают свое окаменелое говно выдавать за продукт.

Про странные продукты и печальный итог! 🏠 Пишу аналитику по отчету Эталона MOEX: ETLN за 2023 для NZT. Отчет, кстати, полная фигня на фоне эпично жирного года с хайпом льготной ипотеки (+10% в выручке, Карл!!!) Стоит сравнить хотя бы с тем, что показал ЛСР (выручка в 216 млрд рублей - рост в 2,3 раза, или 1,099 млн кв. метров - рост почти в 2,2 раза) Что же там такое то⁉ У компании линейка дорогих объектов в Москве, которая повисла мертвым грузом на балансе. И оверпрайс в остальных лотах. Смотрим, что же за чудо-квартиры. Пример номер 1 на картинке к посту из Voxhall. И вот преза этого же объекта: 47.3 млн рублей без отделки. Планировка "утюг", кхм, я бы не хотел такую. В шакале Shagal тоже есть чудеса, например вот, вот, вот и вот. Можно продолжать и дальше, но и так все понятно. Сергей Смирнов тут бы сказал, что он думает, но вы и сами справитесь. При этом есть у них нормальные двушки с адекватной планировкой. Но почти все с 3 и более комнат - тоска и неудобство. 🗿 А теперь мало того, что продукт плох, так и прайс там конский, что ни в одну ипотеку не лезет. Я уже не первый квартал смотрю на эти лоты, и так не купили их 🔩. И не купят без существенной скидки. Я еще полгода назад, общаясь с их основным акционером, говорил, что это не продать. Эталон и так пошел в более дешевый сегмент в регионах, понимая, что надо выруливать из ситуации. Но будет тяжело! @igor_shimko

Парадокс заключается в том, что земельный банк для застройщиков всё дороже и дороже. А качество земельного банка всё хуже и хуже. Суть парадокса в том, что с годами люди покупают все более говенную по локации недвижимость по все более высокой цене. Обратный отбор.

🚇Идеальная транспортная доступность. ЖК «Страна Озёрная»: отзывы покупателей и мнение эксперта🗣️ 📍«Страна Озёрная» — второй проект тюменского девелопера в московском регионе. Вместе с ЖК Wow этот комплекс должен стать его визитной карточкой. Именно по этим двум комплексам будут дальше оценивать «Страну Девеломпент» в Москве. Какие у застройщика есть шансы быть принятым в столице, по текущей работе над комплексом «Страна Озёрная» оценивает руководитель офиса «Vysotsky Estate Фили — Можайский» Сергей Макаров.🔽

Друзья, я в этот раз пошел на то, что выпустил все комментарии!! Они бесценны!! Там в комментариях под виде лежит ответ на вопрос, на какой уровень упало наше общество в умственных способностях и кто стоит в очереди за дешевой ипотекой)))

Когда я снимал это ролик про свой реальный кейс, мне мои ребята говорили «не пали тему, а то все побегут». Ага конечно)) судя по комментариям, бегут аж волосы назад )))

А ЧТО ТАК МОЖНО БЫЛО?! СМОТРИ КАК МОЖНО СДЕЛАТЬ https://youtu.be/vii_DLRlA08

Дал огромное и самое откровенное о себе интервью Илье Пискулину. Подпишись на его канал, чтобы не пропустить.